Utvikling av tomannsbolig i Askim

Oppdatering 15.juli 2019

Det er gjennomført salg i forbindelse med lån 2253 og en tilbakebetaling vil i dag være synlig på din konto. Forsinkelsesrenter vil fortsette å påløpe på utestående hovedstol.

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	2 750 000
Låntager	Vari Utvikling AS
Anledning til lån	Utvikling av én tomannsbolig
Løpetid	12 måneder (mulighet for 6 måneders forlengelse)
Minimum varighet	6 måneder
Risikoklasse	B
Sikkerhet	- Pant i eiendommen (1.prioritet) - Morselskapsgaranti - salgskontrakt i halvpart av tomannsbolig
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)	Ca. 70 %
Årsrente	10 %
Renter tilbakeholdt på klientkonto	Ja
Tegningsperiode	10.04.2018 – 24.04.2018
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid om ikke forlenget
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Vari Utvikling AS og har følgende vilkår:

• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.

• Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid. Renter for lånets planlagte løpetid på 12 måneder holdes igjen på klientkonto.

• Den årlige renten er 10 %, tilsvarende ca. 0,83 % per måned.

• Låntageren kan ha rett til å betale tilbake hele lånet når han selv ønsker, men renter for minimum 6 måneder vil bli belastet

• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen om låntager ikke har valgt å betale tilbake tidligere. Låntaker har også mulighet til å forlenge låneperioden på 12 måneder med ytterligere 6 måneder. I så tilfelle vil lånet komme til fult forfall etter 18 måneder etter at lånet er utbetalt.

• Estimert belåningsgrad er ca. 70% LTV basert på forventet verdi av tomt og ferdigstilt bolig.

• Eiendommen har på lånetidspunktet ikke annen gjeld enn lånene som er formidlet via Kameo.

• Én av totalt to enheter i tomannsboligen er solgt på forhånd.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Denne transjen på 2 750 000 er det første av totalt to via Kameos plattform som til sammen utgjør lånet på NOK 5.500.000, inkludert forskuddsbetalte renter for 12 mnd (som holdes igjen på klientkonto). Lånet er delt opp i to transjer for å følge fremdriften, utbyggingen og verdiskapningen i prosjektet.

Transjer	Lånebeløp	Status
1	NOK 2 750 000	Auksjon pågår
2	NOK 2 750 000	Publiseres ca. Juni/Juli
Totalt	NOK 5 500 000

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 1. prioritetspant i eiendommen med gnr. / bnr. 92/93 i Askim kommune. Tomten er i størrelsesorden 760 kvm og selskapet har i dag rammetillatelse for oppføring av en vertikaldelt tomannsbolig. Èn av totalt to enheter er solgt på forhånd etter bustadsoppføringsloven. Den inngåtte salgskontrakt vil være del av sikkerheten bak lånet.

Som tilleggssikkerhet for de to lånene knyttet til utviklingen av denne tomannsboligen, vil morselskapet Vari AS, stille en morselskapsgaranti som tilsvarer totalt lånebeløp, NOK 5 500 000.

Prosjektet

I 2016 kjøpte Vari Utvikling AS et stort tomteområde i Askim for å skape et nytt boligfelt i kommunen, med navnet «Romskollen». Selskapet har videre jobbet med regulering og oppdeling av feltet for å gjøre en stegvis utbygging enklere og er nå godt i gang med utbygging av infrastrukturen. Kameos långivere har tidligere vært med å finansiere infrastrukturkostnaden knyttet til hele Romskollen-feltet, hvor totalt tre av fire lån er blitt publisert og fulltegnet, og det fjerde lånet vil publiseres i April.

Vari Utvikling har den siste tiden solgt flere tomter og er i forhandlinger om ytterligere avhendelse av andre deler av feltet til eksterne parter for å bla. bringe inn flere aktører som vil bidra til ytterligere økt fremdrift. Per i dag er felt B solgt, mens felt A, C og deler av felt D og E vurderes solgt, hvor flere større boligutviklere har vist interesse. Ettersom betydelig med kostnader er nedlagt i denne infrastrukturutbyggingen, vil også markedsverdien til feltet øke betraktelig. Når infrastrukturen for hele feltet er ferdigstilt, har takstmann vurdert markedsverdien for feltet å ha økt fra 36,9 til 66,9 MNOK.

For felt G og F planlegger selskapet å styre utbyggingen selv, som da blir henholdsvis byggetrinn en og to. Selskapet har lagt opp til en etappevis utbygging, hvor første byggetrinn består av totalt 12 boenheter (fordelt på seks tomannsboliger) og utbyggingen starter etter hvert som salget skrider frem. Foreløpig har selskapet solgt to enheter, og interessen for området er økende nå som infrastrukturutbyggingen er godt i gang og feltet begynner å ta form. Vari Utvikling søker derfor lån av Kameos långivere for å finansiere byggingen av den andre tomannsboligen i byggetrinn en, hvor én av to enheter er solgt på forhånd. Tidligere har selskapet publisert et lån på den svenske plattformen knyttet til utvikling av den første tomannsboligen på feltet, som ble fulltegnet 06.04.2017.

Tomannsboligen som skal bygges knyttet til dette lånet vil være i størrelsesorden 117 kvm BRA fordelt på 2. etasjer i såkalt «funkis- stil». Den vil bla. ha fire soverom, to bad, carport og sportsbod. Prosjektkostnaden for denne boligen er estimert til å være ca. 6,5 millioner, hvor det er entrepriseavtaler for størstedelen av prosjektkostnadene, som bla. består av elektroarbeider, elementhus, VVS og bad, i tillegg til kjøkkeninnredning. Leverandørene knyttet til dette er henholdsvis Elektrotjenesten AS, Gildera House, VB rørleggerservice AS og HTH AS.

Én av to enheter i tomannsboligen er solgt på forhånd til prisantydning NOK 4.150.000. Den siste enheten i tomannsboligen annonseres til samme pris og markedsføres fortløpende. Prosjektet er annonsert på Finn.no,

https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=93557941&q=romskollen

Total prosjekttid for utvikling og salg av tomannsboligen er estimert til å være 10 måneder. Dersom prosjektet tar lengre tid å ferdigstille eller om det tar lengre tid å selge den siste enheten, har selskapet mulighet til å forlenge dette lånet med seks måneder.

*Her ser du en oversikt over feltet, hvor byggetrinn en og to er henholdsvis felt G og F. Tomannsbolig markert med rød ring gjelder dette lånet.

Egenkapital	NOK 1 000 000
Kameo-lån	NOK 5 500 000
Prosjektkostnad*	NOK 6 500 000
Taksert verdi av tomt	NOK 1 200 000

*Prosjektkostnaden inkluderer rentekostnader.

Eiendomsinformasjon
Adresse	Romskollen 1814, Askim
Gårds- og bruksnummer	92 / 93, Askim kommune
Størrelse	760 kvadratmeter

Området

Boligfeltet ligger høyt og fritt i svært så flotte omgivelser med ypperlige solforhold og en følelse av nærhet til naturen. Samtidig er du ikke mer enn ca. 3 km fra Askim sentrum med fasiliteter som kjøpesenter, forretninger, kommunikasjoner, idrettsanlegg, lysløype, kafeer, Askim kulturhus, Østfoldbadet, m.m. Spydeberg sentrum ligger også kun ca. 3 km vestover fra området.

Boligfeltet vil opparbeides med flere friarealer og det planlegges også et stort park-belte øst for boligfeltet.

Fra Romskollen kan du legge søndagsturen over til Romsåsen gruver på Kykkelsrud. Her er det spennende aktiviteter både for store og små eller legge søndagsturen til Fossum og prøve fiskelykken i Glomma. Andre populære destinasjoner i nærheten er bla. Hallerud badeplass ved Lyseren (Spydeberg) eller skihytta med kunstsnøanlegg (Spydeberg), populære Åsermarka eller Trømborgfjella. Er du glad i golf kan du velge mellom to baner på henholdsvis Mørk i Spydeberg eller på Askim golfpark med sin 18 eller 9 hulls bane, m.m.

Fra eiendommen er det nærhet til Rom barneskole og barnehage, alternativt Steiner-skolen og barnehage. Ny ungdomsskole er bygget på Løken i Askim og videregående skole ligger langs Vammaveien noen kilometer fra boligfeltet.

Askim ligger ca. 5,5 mil fra Oslo sentrum. Det er direkte buss- og jernbaneforbindelse til Oslo og Ski. Fra boligfeltet vil du få under 1 km til direkte påkjøring til nye E-18. Veiforbindelsen fra Askim til Oslo er hovedsakelig langs riksvei og europavei. Kjører du ca. 30 minutter østover kan du legge handelsturen til Töcksfors eller videre til Årjäng i Sverige. Ski som er et knutepunkt for NSB og har blant annet populære Ski storsenter er ca. 22 minutters kjøretur unna

Askim er Østfolds femte by og regionssenter i Indre Østfold. Kommunen ligger sentralt ved E18. Askim er attraktiv for bosetting og næringsliv. Næringslivet er omfattende og variert, og det legges vekt på å skape et godt sosialt, fysisk og kulturelt miljø. Mange regionale funksjoner og aktiviteter knyttet til næringsliv, handel, offentlige virksomheter, helse, kultur og fritid, er i dag lokalisert til Askim.

Regjeringspartiene har nylig bevilget 7,2 mrd kroner og fremskynder ferdigstillelsen av nye E-18. Statens Vegvesen planlegger byggestart før 2020 - vi venter i spenning på nasjonal transportplan som legges frem før påske i 2017

Hvert år velger mellom 100 og 200 mennesker å flytte til Askim.

Source:Google maps

Source: Seeiendom.no

Låntaker

Vari AS er en eiendomsutvikler som har vokst kraftig de seneste årene. Selskapet har en diversifisert prosjektportefølje, som innebærer at selskapet sprer risiko på en god måte. Kontantstrømmen for konsernet forventes å styrkes under 2018 ettersom flere prosjekter nærmer seg overlevering.

Vari AS er et morselskap til åtte heleide datterselskapet som er inndelt i fire ulike forretningsområder; Garanti, flerbruksboliger, småhusutvikling og administrasjon.

- Vari Gruppen er strukturert etter «Single Purpose Unit» prinsippet for å spre risiko

- Vari Utvikling AS kjøper eiendommer og har ansvar for prosjekteringsfasen.

- Vari Entreprenør AS ansettes av prosjektselskapet for å gjennomføre hele byggefasen i tillegg til å håndtere salg og leveranse til sluttkunden.

Eier og grunder Per Halvard Riseng har drevet Vari siden 1992 og har spesialisert seg på eiendomskjøp, prosjektutvikling og byggeledelse. Per Halvard er utdannet sivilingeniør.

Vari gruppen er ett vekstselskap som utvikler boliger og leiligheter med fokus på funksjonalitet og kvalitet. Geografisk fokusområde inkluderer boligområder i Oslo, Akershus og Østfold. Samtlige av Varis eiendommer er arkitekttegnet og tilpasset terrenget. Alle byggeprosjekt gjennomføres sammen med eksterne samarbeidspartnere og entreprenører. Prosjektselskapene har ingen ansatte, men kjøper tjenester som for eksempel byggeledelse, prosjektledelse og andre administrative tjenester gjennom Vari Utvikling AS, som har 14 ansatte. Siden selskapet er opptatt av åpenhet og risikospredning er Vari gruppen strukturert etter den såkalte «Single Purpose Unit». Kjøp av nye eiendommer gjennomføres av Vari Utvikling AS, som har spisskompetanse på dette området. Selskapet har økt aktiviteten de seneste årene og holder i dag på med flere prosjekter. Produksjonsmålet for gruppen er å vokse videre og overlevere 75-100 leiligheter og 20-30 boliger per år fra og med 2020.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har god erfaring innen byggfaget, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og eventuelle underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.

Eiendomsprisene kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter boliger kan også falle. Vær oppmerksom på at en av totalt to enheter i tomannsboligen som skal bygges er forhåndsolgt, og det er ikke sikkert at den siste enheten blir solgt før lånet betales tilbake.

Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligen på ønskede nivåer, kan det tenkes boligen kan leies ut og lånet refinansieres av en annen bank. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette kan da gjøres via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapet og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.