#4613 - Refinansiering av prosjekttomt i Våle

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	800 000
Transjer	1
Låntaker	Thorrud Bolig AS
Lånets formål	Refinansiering
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom, morselskapsgaranti og personlig kausjon
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	73%
Årlig rente	14%
Tegningsperiode	2024-08-23 – 2024-08-25
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 73% etter at alle lån er utbetalt

*Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne transjen er tilgjengelig for nedlasting her:

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån Thorrud Bolig AS, org. nr. 988 865 710. Selskapet ønsker å låne NOK 800 000 fra Kameos långivere til å refinansiere forfalt lån #4258.

Låntaker	Thorrud Bolig AS
Organisasjonsnummer	988 865 710
Lånebeløp (NOK)	800 000
Transje	1
Lånets formål	Refinansiering
Tilbakebetalingsplan	Salg av tomt
Årlig rente	14%
Månedlig rente	1,17%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	800 000	14%	Pant i eiendom, morselskapsgaranti og personlig kausjon	Pågående
Totalt	800 000

Sikkerhetspakke

Lånet er sikret med en første prioritets pant i eiendom med gnr. 376 og bnr. 20 i Tønsberg kommune med et pantebeløp pålydende NOK 1 012 500. I tillegg er lånebeløpet sikret med morselskapsgaranti fra Thorrud Utvikling AS på NOK 750 000 og personlig kausjon fra Håkon Thorrud på NOK 750 000. Den personlige kausjonen nedjusteres til NOK 400 000 når låntaker har mottatt rammetillatelse på tomten, og til NOK 0 når det foreligger signert salgskontrakt for salg av tomten.

Morselskapet og eier har også stilt garanti for utestående lån til andre kreditorer.

Pantsetter	Thorrud Bolig AS, org.nr. 988 865 710
Långiveragent*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	3803-376/20
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 1 012 500
Kausjonist(er)	Thorrud Utvikling AS, org.nr. 989 003 992, pålydende NOK 750 000 Håkon Thorrud pålydende NOK 750 000. Nedjusteres til NOK 400 000 når låntaker har mottatt rammetillatelse og NOK 0 når det foreligger signert bindende salgskontrakt.

*Långiveragent innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Låntakende selskap Thorrud Bolig AS (org.nr. 988 865 710) ble etablert i 2005. Det er et eiendomsutviklingsselskap som er 100% eid av holdingselskapet Thorrud Utvikling AS (org. nr. 989 993 992). Thorrud Utvikling AS eier også entreprenørselskapet Thorrud Prosjekt AS (988 865 656), i tillegg til 5% av husfabrikken Husvik SIA i Latvia. Husvik SIA er SINTEF sertifisert og leverer alle elementer til selskapets prosjekter.

Thorrud Prosjekt AS ble etablert i 2005 og er selskapet opptrer som totalentreprenør som leverer kvalitetsbygg basert på ferdige elementer. Selskapet har til sammen 13 ansatte med lang erfaring innenfor bygg og prefabrikerte tre-elementer. Entreprenørselskapet har spisskompetanse på trehusbebyggelse, og har bygget en rekke eneboliger, flerbruksboliger og leiligheter. Thorrud Prosjekt AS benyttes som entreprenør i alle prosjektene til Thorrud Bolig AS. De gjør i prosjekter på Østlandet, med hovedfokus på Vestfold og Telemark. Deres prosjekter kan leses mer om her.

Holdingselskapet er heleid av Håkon Thorrud, som også er daglig leder og styreleder i selskapene. Håkon Thorrud har jobbet i byggebransjen siden 1986 og er utdannet byggingeniør. Han har en sentral rolle i utviklingsprosjektene som skjer i gruppen, og har var med med på å starte husfabrikken i Latvia, Husvik SIA.

Eieren av selskapet, Håkon Thorrud, opplyser at han har vært del av tre konkurser gjennom sin tid i entreprenørbransjen. Det ene selskapet ble han med i for å forsøke å redde det, men finanskrisen i 2009 gjorde at det ikke var mulig. I den andre konkursen var han ikke eier i selskapet, men hadde en rolle som ansatt. Den siste var også inn i et entreprenørselskap som de forsøkte å redde, uten hell.

Betalingsanmerkninger

Låntaker, Thorrud Bolig AS, har registrerte betalingsanmerkninger som gjelder en sak på pågående prosjekt hvor megleren nå vil bli byttet ut. I entreprenørselskapet i gruppen, Thorrud Prosjekt AS, er det også registrerte betalingsanmerkninger på grunn av stram likviditet som resultat av trege salg i prosjektene påvirket av et tungt boligmarked.

Prosjektportefølje

Selskapsgruppen har i dag ti prosjekteiendommer i sin portefølje. Disse består av to tomter uten innvilget rammetillatelse. Det er en tomt i Kongsberg og denne i Våle i Tønsberg. De har i tillegg tre utviklingstomter med innvilget rammetillatelse som selskapet vurderer om de skal utvikle selv eller selge videre. Dette er eiendommer i Sandefjord og Svelvik.

Selskapet har også to prosjekter på to naboeiendommer i Eidsfoss der ett er ferdigstilt og ett nærmer seg ferdigstillelse. De to prosjektene består av to tomannsboliger med fire enheter. Totalt to er ferdigstilt og en overlevert, og en som er under bygging fremdeles.

I Asker bygger de to firemannsboliger. De har ferdigstilt én firemannsbolig, og den andre har de ferdigstilt betongarbeidene. I dette prosjektet har de solgt to av åtte enheter og har et bud på ytterligere én enhet.

På Torød i Færder kommune har selskapet ferdigstilt en tomannsbolig. Her har de solgt en enhet, og har ute for salg den siste enheten.

Det siste prosjektet i porteføljen er en enebolig og tre tomannsboliger som utvikles på Sem i Tønsberg. Her har låntaker solgt eneboligen, og har gjenværende seks enheter ute for salg.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Thorrud Bolig AS hadde i 2022 en omsetning på NOK 18 545 618 i 2023, med et årsresultat på NOK 606 636. I 2023 fremlegger selskapet en omsetning på NOK 13 633 388 og et årsresultat på NOK 994 697 som avsettes til selskapets egenkapital.

Prosjektet

Thorrud Bolig AS kjøpte i 2023 en tomt i Våle i Tønsberg kommune for NOK 975 000. Låntaker finansierte kjøpet med NOK 225 000 i egenkapital og NOK 750 000 fra Kameos långivere.

Selskapet har jobbet med utvikling av prosjekttomten gjennom innsats av innleid arkitekt og egeninnsats i byggemeldingsfasen. Låntaker sendte første rammesøknad på eiendommen våren 2023. På grunn av kommunesammenslåing av Re og Tønsberg var det noen uklarheter i reguleringsplanen, og kommunen kunne derfor ikke godkjenne tiltaket. Låntaker har senere jobbet tett på kommunen for endring av tiltaket, og har sendt inn ny rammesøknad. I ny rammesøknad søkes det om å bygge to eneboliger i kjede.

Det forventes at rammetillatelsen er på plass innen høsten 2024. Selskapet planlegger å selge tomten fremfor å utvikle selv siden de har flere pågående prosjekter i sin portefølje. Siden endelig rammetillatelse ikke foreligger, kan endringer i prosjektets prosess fremdeles forekomme.

Selskapet har mottatt en takst på tomten på NOK 1 100 000 per 02.03.2023, uten forutsetning om at rammetillatelse blir godkjent. Takstmann har ikke vært på befaring på eiendommen. Taksten gir lånet en LTV på 73%.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	3803-376/20
Adresse	Søbyveien, 3178 Våle
Tomtestørrelse	1576 m2
Byggeår	N/A
Innvilget byggetillatelse	Nei
Totalentreprise	Nei

Salgsprosess
Antall enheter	1
Størrelse	1576 m2
Forhåndsolgt	Nei
Ansvarlig megler	TBD

Området

Området består hovedsakelig av eneboliger og ligger landlig til i Søbyveien i Våle. Våle er et tettsted tilhørende Tønsberg kommune. Det finnes både barneskole, ungdomsskole og videregående skole i nærliggende område, i tillegg til et godt utvalg av kommunale og private barnehager. Kollektivtilbudet i området er buss, og på grunn av E18 tar det få minutter å komme seg til de øvrige byene i Vestfold.

De siste tre årene er det solgt 50 enheter innenfor gåavstand til eiendommen, hvor gjennomsnittshastigheten har vært på 21 dager. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på boliger i området er NOK 28 000 per kvadratmeter. Området har en områdescore på 12 av 20, som betyr at eiendommen ligger i et velfungerende boligmarked.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.