#4651 – Refinansiering av prosjekttomt i Våle

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Låntakende selskap Thorrud Bolig AS (org.nr. 988 865 710) ble etablert i 2005. Det er et eiendomsutviklingsselskap som er 100% eid av holdingselskapet Thorrud Utvikling AS (org. nr. 989 993 992). Thorrud Utvikling AS eier også entreprenørselskapet Thorrud Prosjekt AS (988 865 656), i tillegg til 5% av husfabrikken Husvik SIA i Latvia. Husvik SIA er SINTEF sertifisert og har vært leverandør av alle elementer til selskapets prosjekter.

Holdingselskapet, Thorrud Utvikling AS, er heleid av Håkon Thorrud, som også er daglig leder og styreleder i selskapene. Håkon Thorrud har jobbet i byggebransjen siden 1986 og er utdannet byggingeniør. Han har en sentral rolle i utviklingsprosjektene som skjer i gruppen, og han var med på å starte husfabrikken i Latvia, Husvik SIA.

Konkurs i entreprenørselskap

Entreprenørselskapet i gruppen, Thorrud Prosjekt AS ble etablert i 2005. Selskapet har opptrådt som totalentreprenør og levert kvalitetsbygg basert på ferdige elementer. Selskapet ble som entreprenør i alle prosjektene til Thorrud Bolig AS. Selskapene utfører prosjekter på Østlandet, med hovedfokus på Vestfold og Viken. Du kan lese mer om prosjektene her.

På grunn av krevende tider i byggebransjen måtte Thorrud Prosjekt AS melde oppbud, og konkurs ble åpnet 09.september. Selskapet besluttet å melde oppbud på grunn av tøft marked som følge av covid. Betydelig økning i byggekostnader og den høye eurokursen påvirket selskapets likviditet. Selskapet ble også påvirket av stans i nyboligmarkedet, og det var for få oppdrag. De gjorde flere tiltak for å kutte kostnader, men konsekvensene av stram likviditet som resultat av trege salg i prosjektene ble for tøft.

Eieren av selskapet, Håkon Thorrud, opplyser at han også tidligere har vært del av tre konkurser gjennom sin tid i entreprenørbransjen. Det ene selskapet ble han med i for å forsøke å redde det, men finanskrisen i 2009 gjorde at det ikke var mulig. I den andre konkursen var han ikke eier i selskapet, men hadde en rolle som ansatt. Den siste var også inn i et entreprenørselskap som de forsøkte å redde, uten hell. 

Ledelse

Ledelsen består av et styre på to personer: styremedlem Carl Erik Fagernæs, samt styrets leder og daglig leder Håkon Thorrud.

Organisasjonsstruktur

Betalingsanmerkninger

Låntaker, Thorrud Bolig AS, har registrerte betalingsanmerkninger som gjelder en sak på pågående prosjekt hvor megleren nå vil bli byttet ut. Selskapet har stram likviditet som følge av flere ferdigstilte boliger som ikke har blitt solgt. Låntaker opplyser at et krevende boligmarked påvirker likviditeten i gruppen, og de jobber for å selge både ferdigstilte enheter og utviklingsprosjekter i porteføljen for å løse opp i situasjonen.

Prosjektportefølje

Selskapsgruppen har i dag ti prosjekteiendommer i sin portefølje. Disse består av to tomter uten innvilget rammetillatelse. Det er en tomt i Kongsberg og denne i Våle i Tønsberg. De har i tillegg tre utviklingstomter med innvilget rammetillatelse som selskapet vurderer om de skal utvikle selv eller selge videre. Dette er eiendommer i Sandefjord og Svelvik.

Selskapet har også to prosjekter på to naboeiendommer i Eidsfoss der ett er ferdigstilt og ett nærmer seg ferdigstillelse. De to prosjektene består av to tomannsboliger med fire enheter. Totalt to er ferdigstilt og en overlevert, og en som er under bygging fremdeles.

I Asker bygger de to firemannsboliger. De har ferdigstilt én firemannsbolig, og den andre har de ferdigstilt betongarbeidene. I dette prosjektet har de solgt to av åtte enheter.

På Torød i Færder kommune har selskapet ferdigstilt en tomannsbolig. Her har de solgt en enhet, og har ute for salg den siste enheten.

Det siste prosjektet i porteføljen er en enebolig og tre tomannsboliger som utvikles på Sem i Tønsberg. Her har låntaker solgt eneboligen og en annen enhet., de har gjenværende 5 enheter ute for salg.

Finansiell informasjon og vedlegg

Thorrud Bolig AS hadde i 2022 en omsetning på NOK 18 545 618 i 2023, med et årsresultat på NOK 606 636. I 2023 fremlegger selskapet en omsetning på NOK 13 633 388 og et årsresultat på NOK 994 697 som avsettes til selskapets egenkapital.

Morselskapet, Thorrud Utvikling AS, har hatt positiv utvikling i årsresultat fra 2022 til 2023, med et resultat på NOK 52 262 i 2023. Det gir selskapet en svak positiv egenkapital på NOK 6 119, som er en økning fra NOK – 46 143 i 2022.

Årsregnskap 2023 - Thorrud Bolig AS

Årsregnskap 2023 - Thorrud Utvikling AS

Thorrud Bolig AS kjøpte i 2023 en tomt i Våle i Tønsberg kommune for NOK 975 000. Låntaker finansierte kjøpet med NOK 225 000 i egenkapital og NOK 750 000 fra Kameos långivere.

Selskapet har jobbet med utvikling av prosjekttomten gjennom innsats av innleid arkitekt og egeninnsats i byggemeldingsfasen. Låntaker sendte første rammesøknad på eiendommen våren 2023. På grunn av kommunesammenslåing av Re og Tønsberg var det noen uklarheter i reguleringsplanen, og kommunen kunne derfor ikke godkjenne tiltaket. Låntaker har senere jobbet tett på kommunen for endring av tiltaket, og har sendt inn ny rammesøknad. I ny rammesøknad søkes det om å bygge to eneboliger i kjede.

Det forventes at rammetillatelsen er på plass innen høsten 2024. Selskapet planlegger å selge tomten fremfor å utvikle selv siden de har flere pågående prosjekter i sin portefølje. Siden endelig rammetillatelse ikke foreligger, kan endringer i prosjektets prosess fremdeles forekomme.

Selskapet har mottatt en takst på tomten på NOK 1 100 000 per 02.03.2023, uten forutsetning om at rammetillatelse blir godkjent. Takstmann har ikke vært på befaring på eiendommen. Taksten gir lånet en LTV på 73%. 

Området består hovedsakelig av eneboliger og ligger landlig til i Søbyveien i Våle. Våle er et lite tettsted tilhørende Tønsberg kommune. Det finnes barneskole, ungdomsskole og videregående skole i nærliggende område, i tillegg til et godt utvalg av kommunale og private barnehager. Kollektivtilbudet i området er buss, og på grunn av E18 tar det få minutter å komme seg til de øvrige byene i Vestfold.

Det siste året er det solgt 18 enheter innenfor en kilometer fra eiendommen. Omsetningshastigheten, som betyr hvor lang tid enhetene har vært ute for salg, har vært i snitt 38 dager for de 18 enhetene. Det er 10 dager tregere enn hvor lang tid det i snitt har tatt å selge tilsvarende enheter de siste tre årene. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på tomannsboliger i området det siste året er rundt NOK 27 000 per kvadratmeter BRA. Området har en områdescore på 13 av 20, som betyr at eiendommen ligger i et fungerende boligmarked (kilde: www.eiendomsverdi.no).