Eiendomsfinansiering for vekstselskaper: Fleksible alternativer til tradisjonelle banklån

Det er et frustrerende gap. Du er for stor for oppstartsfinansiering, for liten for de store bankenes standardprodukter, og for ambisiøs til å vente. Denne artikkelen handler om hva du gjør i denne mellomfasen..

Hvorfor tradisjonelle banklån ofte ikke strekker til

Tradisjonelle banker er gode på forutsigbar, langsiktig finansiering til selskaper med lang historikk, solid egenkapitalandel og lav risiko. For et eiendomsselskap i vekst passer den beskrivelsen sjelden helt.

Utfordringene er klassiske. Banken krever gjerne høyt forhåndssalg,ofte 50 til 70 prosent,før de innvilger byggelån. Det begrenser muligheten til å starte prosjekter tidlig, når marginene er best. Egenkapitalkravene er strenge, og for et selskap som reinvesterer overskuddet i nye prosjekter, er det begrenset hvor mye ledig kapital som finnes til enhver tid.

Behandlingstiden er en annen flaskehals. Når du har to eller tre prosjekter gående, og den fjerde dukker opp samtidig, er det sjelden realistisk å vente åtte uker på en ny kredittvurdering. Muligheten kan være borte innen da.

Og så er det kapasitetsspørsmålet. Mange banker har grenser for hvor mye de vil låne ut til ett enkelt selskap. For et eiendomsselskap som vokser raskt, betyr det at du kan støte på bankens interne tak lenge før du har nådd din egen kapasitet.

Hvilke alternativer finnes?

Alternative finansieringskilder for eiendom er ikke et nytt fenomen, men utvalget har blitt bredere og mer profesjonalisert de siste årene. For norske eiendomsselskaper i vekst er de mest relevante alternativene til tradisjonelle banklån spesialiserte eiendomskredittaktører, plattformer for finansiering av eiendomslån, obligasjonslån og private kredittfond.

Kameo er et eksempel på en aktør som kombinerer flere av disse rollene. Som en spesialisert plattform for eiendomsfinansieringtilbyr Kameo lån fra 5 til 100 millioner kroner, med renter fra 8 prosent og løpetid fra 3 til 36 måneder. Finansieringen skjer gjennom en kombinasjon av eget kredittfond, institusjonelle investorer og private investorer på plattformen.

Men uavhengig av hvilken aktør du velger, er det noen viktige forskjeller mellom dem.

Hva gjør eiendomsfinansiering utenfor bankene annerledes?

Den viktigste forskjellen er fleksibiliteten, i prosess, i vilkår og i hva som kreves av låntaker.

Lavere krav til forhåndssalg. Der banker ofte krever 50–70 prosent forhåndssalg, kan aktører som Kameo gå inn med vesentlig lavere, eller ingen krav. Det gir deg muligheten til å starte prosjektet tidligere og selge på et tidspunkt der markedsprisen gjerne er høyere.

Raskere prosess. En spesialisert aktør som utelukkende jobber med eiendomsfinansiering har kortere beslutningsveier enn en storbank. Hos Kameo er behandlingstiden betydelig kortere, noe som er avgjørende når en tomt eller eiendom har kort akseptfrist.

Høyere belåningsgrad. Kameo tilbyr opptil 75 prosent belåningsgrad (LTV) og 90 prosent LTC (loan-to-cost). Det betyr at du kan binde mindre egenkapital per prosjekt, og dermed ha kapasitet til å gjennomføre flere prosjekter parallelt.

Mulighet for andreprioritets pant. Tradisjonelle banker tar nesten alltid førsteprioritets pant. Alternative aktører kan i mange tilfeller ta andreprioritets pant, noe som gjør det mulig å kombinere bankfinansiering med supplerende lån uten å måtte refinansiere hele strukturen.

Fem lånetyper som dekker ulike behov i vekstfasen

Et eiendomsselskap i vekst har sjelden ett enkelt finansieringsbehov. Behovene varierer fra prosjekt til prosjekt og fra fase til fase. Her er de viktigste alternativene: 

• Byggelån finansierer selve byggeprosjektet. Kreditten utbetales i etapper etter hvert som prosjektet når avtalte milepæler. For vekstselskaper er det viktig at byggelånet er fleksibelt nok til å håndtere endringer underveis. Noe som ikke alltid er tilfellet med bankens standardprodukter. 
  

• Kjøpsfinansiering dekker selve tomte- eller eiendomskjøpet. For et selskap som ser flere muligheter enn det har ledig kapital til, er rask tilgang til kjøpsfinansiering ofte det som avgjør om man får tilslaget eller ikke. 

• Topplån supplerer bankens finansiering. Når banken dekker 60 prosent av prosjektkostnaden, kan et topplån ytterligere dekke 15–20 prosent, slik at du trenger langt mindre egenkapital per prosjekt.

• Brofinansiering dekker midlertidige kapitalbehov. Et brolån kan for eksempel sikre en tomt mens bankfinansieringen behandles, eller dekke likviditetsbehovet mellom to prosjekter.

• Refinansiering av egenkapital frigjør kapital som allerede er bundet i ferdigstilte prosjekter eller eiendommer med merverdi. Ved å refinansiere egenkapitalen kan du rulle kapitalen videre til neste prosjekt uten å måtte vente på salg.

Alternativ finansiering som supplement, ikke erstatning

En vanlig misforståelse er at finansiering utenfor bankene sjelden erstatter banken helt. Det er et supplement som fyller hullene banken ikke dekker.

I praksis betyr det at de fleste vekstselskaper ender opp med en lagdelt kapitalstruktur. Banken står for grunnfinansieringen,typisk 50–65 prosent av prosjektkostnaden, til den laveste renten. Et topplån eller byggelån fra en aktør som Kameo dekker de neste 15–25 prosentene. Egenkapitalen dekker resten.

Denne strukturen gir to fordeler. For det første reduserer den egenkapitalbehovet per prosjekt, slik at du kan gjennomføre flere prosjekter parallelt. For det andre gir den fleksibilitet ved at du ikke er avhengig av at banken godkjenner hele finansieringen før du kan handle.

Kostnaden er høyere enn ren bankfinansiering. Renten på Kameos lån ligger typisk mellom 8 og 15 prosent. Men for et selskap i vekst er ikke spørsmålet hva finansieringen koster isolert sett, men hva den gjør deg i stand til å tjene.

Hva ser finansieringsaktøren etter?

For å få finansiering hos en aktør som Kameo må selskapet være registrert som aksjeselskap og ha minst ett godkjent årsregnskap. Utover det vurderes hvert prosjekt individuelt, med vekt på eiendomsverdi, beliggenhet, gjennomføringsevne og tilbakebetalingsplan.

Det som skiller vurderingen fra bankens, er at det legges mer vekt på selve prosjektet og mindre på selskapets historiske nøkkeltall. Et ungt selskap med kompetente eiere og et godt prosjekt kan få finansiering som banken ikke ville innvilget, fordi det er prosjektets kvalitet og hvordan lånet skal tilbakebetales, som bærer kredittvurderingen.

Sikkerhet stilles som pant i eiendom eller tomt, med opptil 75 prosent belåningsgrad. Både første- og andreprioritets pant godtas, og ved behov kan det suppleres med selskaps- eller personlig kausjon. 

Vekst krever en finansieringsstrategi

De mest vellykkede eiendomsselskapene i vekst, slikvi ser det hos Kameo, har ikke bare gode prosjekter,de har en bevisst finansieringsstrategi. De vet hvilke verktøy som finnes, de har etablert relasjoner med flere finansieringsaktører, og de har kapasitet til å handle raskt når mulighetene melder seg.

Banken er og forblir en viktig del av bildet. Men i de fasene der veksten er høyest og tempoet størst, er det ofte de alternative verktøyene som gjør forskjellen mellom å vente og å handle. Mellom ett prosjekt om gangen og flere parallelt, mellom å vokse i bankens tempo og å vokse i ditt eget.


Kameo tilbyr fleksibel eiendomsfinansiering tilpasset vekstselskaper, med lån fra 5 til 100 millioner kroner. Ønsker du å diskutere finansieringen av ditt neste prosjekt? Kontakt oss for en uforpliktende samtale.