#4421 | Utvikler søker prosjektfinansiering til bygård på Grünerløkka i Oslo
13% årlig rente | Risikoklasse C
Selskapet ønsker å låne totalt NOK 5 100 000 til refinansiering av forfalt prosjektlån til en bygård på Grünerløkka i Oslo. Bygården, som består av åtte leiligheter og to råloft, er under pågående renoveringsarbeid. Selskapet har slipt og pusset fasaden på bygården, utført riverarbeid innvendig og satt opp bærekonstruksjoner. Gulvoppbygging er også påbegynt, i tillegg til at det er sendt inn rammesøknad til kommunen for utvikling av råloftene til boenheter. Eksisterende bygning i bakgården er planlagt å legges ut for salg i løpet av Q4 2023.
Se utestående transjer som tilbakebetales med dette lånet her:
Lån 4128
Lån 4140
Prosjektets styrker
- Pant i eiendom
- Bygård sentralt i Oslo
- Erfarne utviklere som har tilbakebetalt tidligere lån
Låneinformasjon
| Risikoklasse | C |
| Lånebeløp (NOK) | 5 100 000 |
| Transjer | 1 |
| Låntaker | Rathkesgt 15 AS |
| Lånets formål | Refinansiering av lån 4128 og 4140 |
| Løpetid | Min 3 mnd |
| Sikkerhet | Pant i eiendom og pant i morselskapets utbyttekrav |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 78% |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2023-10-30 – 2023-11-06 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 78% etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til Rathkesgt 15 AS, org.nr. 961 508 592. Selskapet ønsker å låne NOK 5 100 000 fra Kameos långivere til å refinansiere utestående lån 4128 og 4140.
Låntaker til utestående lån 4128 og 4140, som skal refinansieres med dette lån, er morselskapet Kubik Eiendom AS. Selskapet knyttet til dette spesifikke prosjektet, Rathkesgt 15 AS, vil være låntaker ved refinansieringen, og eies 100% av Kubik Eiendom AS.
Banken har første prioritets pant i prosjekteiendommen og Kameos långivere, gjennom Intrum Capital AS, får andre prioritets pant.
Kameos långivere får også pant i Kubik Eiendom AS sitt utbyttekrav. Det innebærer at Kubik Eiendom AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte eller likvidasjonsutbetaling i den utstrekning det er tilgjengelig fra datterselskap der de mottar overskuddet fra sine prosjekter og gevinst skal uavkortet brukes til å tilbakebetale herværende lån.
I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover avtalte 12 måneder, totalt 18 måneder.
| Låntaker | Rathkesgt 15 AS |
| Organisasjonsnummer | 961 508 592 |
| Lånebeløp (NOK) | 5 100 000 |
| Transje | 1 |
| Lånets formål | Refinansiering av lån 4128 og 4140 |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av pågående prosjekter |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,08% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 100 000 | 13% | Pant i eiendom pant i morselskapets utbyttekrav | Pågår |
| Totalt | 5 100 000 |
Det er Nordic Corporate Bank som har første prioritets pant i sikkerhetsobjektet, med lånebeløp på 37,6 MNOK og pantebeløp på 70 MNOK. Det er også tinglyst pant til Intrum Capital AS på tredje prioritet med lånebeløp på 8 MNOK og pantebeløp på 10,8 MNOK i forbindelse med utestående lån 4316.
Kameos långivere får også pant i morselskapet, Kubik Eiendom AS, sitt utbyttekrav. Det innebærer at Kubik Eiendom AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte eller likvidasjonsutbetaling i den utstrekning det er tilgjengelig fra datterselskap der de mottar overskuddet fra sine prosjekter og gevinst skal uavkortet brukes til å tilbakebetale herværende lån.
| Pantsetter | Rathkesgt 15 AS |
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | Pant i 228/283 med seksjonsnr. 1-11 i Oslo kommune Pant i Kubik Eiendom AS, org.nr. 917 132 054, sitt utbyttekrav |
| Prioritet | 2. prioritet med pantebeløp NOK 6 885 000 |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Rathkesgt 15 AS er et SPV som eier bygården på Grünerløkka. Eiendomsutviklingsselskapet Kubik Eiendom AS kjøpte alle aksjene i dette SPVet i september 2022 for å overta bygården.
Kubik Eiendom AS er et eiendomsselskap med hovedfokus på boligprosjekter i Oslo og områder med nærhet til Oslo. Selskapet ble etablert i 2016, og har siden oppstart gjennomført en rekke vellykkede prosjekter som inkluderer både utvikling av råloft til flere nye leiligheter, samt utvikling av større småhusprosjekter. Selskapet har den senere tid også utviklet leilighetsprosjekter, med alt fra ca 15-200 boenheter. Selskapet utvikler unike prosjekter med et spesielt sterkt fokus på arkitektur og design, samt materialbruk og kvalitet. Noe som har resultert i salgsrekorder og stor oppmerksomhet rundt selskapets prosjekter. Siden oppstarten har eiere verken tatt ut lønn eller utbytte fra selskapet.
Kubik har toppfinansiert flere av sine prosjekter gjennom Kameo tidligere, inkludert prosjekter i Eiriks gate, Linjeveien, Høgtunveien og Rosteds gate. Alle lån knyttet til disse prosjektene er tilbakebetalt. Per i dag har selskap i samme gruppe som låntakende selskap to andre utestående lån til Kameos långivere: Vekstkapitallån på 8 000 000 NOK og topplån på 2 000 000 NOK til morselskap Kubik Eiendom AS, i tillegg til et prosjektlån på 9 609 000 NOK til Hellumhjørnet Bolig AS som er et prosjektselskap som eier eiendommen på Kalbakken i Oslo.
Videre så har Kubik i dag en portefølje med total salgsverdi på ca 1.5 mrd NOK, og en verdijustert egenkapital (netto porteføljeverdi) på ca 420 MNOK. Det er en god spredning i prosjektene både tidsmessig og i størrelse. Prosjektene i selskapets portefølje består av alt fra loftsleiligheter og småhusprosjekter, til bygårder og leilighetsprosjekter. Selskapet har i 2023 ferdigstilt et prosjekt bestående av tolv ene- og tomannsboliger i Høgtunveien. Videre forventer selskapet å ferdigstille prosjekt bestående av fire eneboliger i Bakkehaugveien på Tåsen, også i løpet av Q4 2023.
Selskapets nettside: www.kubikeiendom.no
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag.
Selskapet hadde inntekter på 1,4 MNOK i 2022, som kommer fra leieinntekter for leilighetene i bygården på Grünerløkka. Leieforholdene ble avsluttet våren 2023 i forbindelse med oppstart av renoveringsarbeidene. Endelig resultat for året 2022 ble 376 929 NOK, og egenkapitalen til selskapet på 2,3 MNOK.
Årsregnskap 2022 - Rathkesgt 15 AS
Kubik Eiendom AS har kjøpt Rathkesgt 15 AS for 47 MNOK i september 2022. SPVet eier en bygård på Grünerløkka i Oslo. Det er også innvilget byggekreditt av banken på 25 MNOK i forbindelse med renoveringsarbeidet.
Bygningen besto i utgangspunktet av åtte leiligheter, to råloft og en bygning i bakgården. Låntaker er godt i gang med renoveringsarbeidene av bygården. De har pusset og slipt fasaden på bygården, utført riverarbeid innvendig og satt opp bærekonstruksjoner. Selskapet har også startet med gulvoppbygging og har sendt inn rammesøknad for utbygging av loftet.
Gjenstående arbeid er å sette opp lettvegger, lydvegger og brannvegger, himlinger og maling før de utfører installasjon av el, kjøkken og bad. Første etasjen er planlagt å ferdigstilles først, forventet klare før jul. De har også sendt rammesøkand til utvikling av råloftet til to leiligheter som er under behandling hos kommunen. Selskapet har god erfaring med utvikling av råloft til boenheter fra tidligere.
Låntaker har ellers besluttet å selge enheten i bakgården, og denne er planlagt å bli lagt ut for salg i løpet av oktober. Første prioritets panthaver vil dermed få tilbakebetaling av salgsprovenyet fra denne enhet og lånet til første prioriteten vil nedkvitteres tilsvarende.
Låntaker bekrefter at renoveringsprosjektet går etter tidsplan og budsjett, og det har ikke påløpt noen kostnadsoverskridelser knyttet til renoveringsarbeidet.
Låntaker vurderer å beholde leilighetene for utleie, men vil selge leilighetene dersom det er behov for å frigjøre kapital til selskapet.
Tilbakebetalingsplan
Ved salg av ferdigstilte leiligheter vil Kameos långivere tilbakebetales etter banken. Hvis selskapet beslutter å beholde enhetene til utleie, vil lånet tilbakebetales i forbindelse med salg av pågående prosjekter forventet ferdigstilt i løpet av 2024.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | 228/283 snr.1-11 |
| Adresse | Rathkes gate 15, 0588 Oslo |
| BRA | 725 kvadratmeter |
| Byggeår | 2023/2024 |
| Antall enheter som skal bygges | 10 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, aCorp Construction AS |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Rathkes gate 15 ligger sentralt til på Grünerløkka, rett ved siden av Sofienbergsparken. Det er omtrent 15-20 minutters gange til Oslo Sentralbanestasjon, og rundt 25 minutter til Nationaltheateret. Området har blitt utviklet mye de siste 10 årene, og er blitt et populært område å bo de siste årene. Det er bra kollektivt transport i område, med både buss og trikk i umiddelbar nærhet, i tillegg til t-bane i gangavstand.
En ekstern eiendomsmegler har i september 2023 estimert total salgspris på eiendommen til omtrent 86 MNOK. Det gir en gjennomsnittlig kvadratmeterpris omtrent 120 000 kroner på leilighetsenhetene. Salgsprisen er omtrentlig på samme kvadratmeter priser for tilsvarende nye leiligheter i samme størrelsen i nærområdet solgt de siste seks månedene, med et gjennomsnitt på 117 000 kroner per kvadratmeter. De budsjetterte salgsprisene anses derfor som fornuftige.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.