#4483 – Erfaren lagerutbygger søker kapital til nye byggeprosjekter

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transjer	5 (5)
Låntaker	Lager For Alle AS
Lånets formål	Vekstkapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 11 mnd
Sikkerhet	Se sikkerhetspakke
Årlig rente	15%
Tegningsperiode	2024-01-22 – 2024-01-28
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Lager For Alle AS, 924 860 553. Selskapet ønsker å låne 2 000 000 NOK av en låneramme på totalt 10 000 000 NOK fra Kameos långivere. Selskapet har til nå lånt 8 000 000 NOK av sin totale låneramme.

Låntaker forplikter seg til følgende vilkår i forbindelse med kapitalinnhentingen:

1. Lager for Alle AS kan ikke utbetale utbytte i lånets løpetid, med mindre det foreligger et skriftlig samtykke fra Kameo.
2. Lager for Alle AS kan ikke nedbetale eksisterende eller fremtidig aksjonærgjeld i lånets løpetid, med mindre det foreligger et skriftlig samtykke fra Kameo. Kameo aksepterer at det tilbakebetales aksjonærlån på disse betingelsene:
   a) Samlet tilbakebetaling av aksjonærlån kan ikke overstige NOK 4 000 000.

Lånet har en løpetid på 6 måneder, i tillegg til en opsjon på forlengelse av løpetiden på 5 måneder.

Låntaker	Lager For Alle AS
Organisasjonsnummer	924 860 553
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transje	5 (5)
Lånets formål	Vekstkapital
Tilbakebetalingsplan	Salg av lagerenheter eller refinansiering fra bank
Årlig rente	15%
Månedlig rente	1,25%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 11 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 647 500	12%	Se sikkerhetspakke	Avsluttet
2	1 194 500	12%	Se sikkerhetspakke	Avsluttet
3	2 000 000	12%	Se sikkerhetspakke	Avsluttet
4	2 158 000	15%	Se sikkerhetspakke	Avsluttet
5	2 000 000	15%	Se sikkerhetspakke	Pågående
Totalt	10 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsettere	Lager For Alle AS, Torvik Drift AS, Edeima Utvikling AS, RJ Utvikling AS og Eivind Andreas Floberg
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	3025-255/187/38 i Asker kommune 3025-255/187/11 i Asker kommune 3025-255/188/4 i Asker kommune 100% av aksjene i Lfa Vest AS, org.nr. 930 671 533 Pant i Lager For Alle sine utbyttekrav
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 13 500 000 NOK i 3025-255/187/38 1. prioritet med pantebeløp 22 275 000 NOK i 3025-255/187/11 1. prioritet med pantebeløp 22 275 000 NOK i 3025-255/188/4 2. prioritet i 100% av aksjene i Lfa Vest AS

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.

Eiendommen 3025-255/187/11 er en lagerseksjon i Asker kommune der ett av styremedlemmene i Lager For Alle AS står som hjemmelshaver. Intrum Capital AS har første prioritets pant i eiendommen, men dette pantet dekker også ett annet Kameo-lån på maksimalt 6 500 000 NOK. Denne lagerseksjonen er solgt. Når oppgjør for salget skjer vil pantet derfor slettes og erstattes senest samtidig med pant i lagerseksjon 3025-255/188/4. Sistnevnte lagerseksjon er vurdert til samme verdi som 3025-255/187/11.

Eiendom 3025-255/188/4 er en lagerseksjon i Asker kommune som er eid av Rnp 2 AS, som er selskapet som utvikler Lager For Alles prosjekt på Røyken 3. Intrum Capital AS har første prioritets pant i eiendommen, men dette pantet dekker også ett annet Kameo-lån på maksimalt 6 500 000 NOK.

Eiendom 3025-255/187/38 er en lagerseksjon i Asker kommune der en av aksjonærene i Lage For Alle AS står som hjemmelshaver. Samlet pantebeløp i denne enheten er 29 025 000 NOK. Pantet sikrer på første prioritet et annet Kameo-lån til Lfa Vest AS. På andre prioritet sikres hergjeldende lån til Lager For Alle AS.

Lånet sikres også med andre prioritets pant i 100% av aksjene i prosjektselskapet, LFA Vest AS. Dette selskapet er prosjektselskapet som vil stå for utviklingen av Lager For Alle sitt Pilotveien-prosjekt.

Kameos långivere får også pant i det utbyttekrav som Lager For Alle AS mulige kan få mot [prosjektselskapet Røyken 3 AS ]. Det innebærer at Lager For Alle AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte i den utstrekning det er utbyttekapasitet i dette selskapet. Prosjektet er forventet ferdigstilt i Q1 2024. Det er stilt krav om at overskudd fra salg i prosjektet skal brukes til å tilbakebetale herværende lån.

I tillegg sikres lånet med personlig kausjon fra to av aksjonærene i selskapet, slik at hver av kausjonistene er ansvarlige opp til NOK 3 000 000 hver.

Selskapet

Lager for Alle AS ble stiftet i mars 2020 av Sven Otto Røhne-Jakobsen og Espen Lundberg med bakgrunn i deres behov for å oppbevare biler. Fremfor å leie et lager, bestemte de seg for å kjøpe en tomt i Larvik for å bygge og selge lagerenheter selv. Otto og Espen oppdaget raskt at det var høy etterspørsel etter denne type lagerseksjoner i Viken, Vestfold og Telemark og etter deres suksess med tomten i Larvik har de nå fullført flere prosjekter i Tønsberg, Kongsberg og Røyken (totalt 6 prosjekter som er fullført til budsjett og innen tidsrammen).

Lager for Alle tilbyr nå skreddersydde lagerenheter i alle størrelser og behov. Lagerenhetene leveres isolert og kommer med LED belysning, separat dør og port, samt muligheten for ytterligere funksjoner som mesaniner, internett, oppvarming, samt enkle kontor- og toalettløsninger. Les mer om selskapet og deres prosjekter på hjemmesiden her: www.lagerforalle.no

Sven Otto Røhne-Jakobsen er utdannet elektroingeniør og har over 25 år bygget seg opp en bred kompetanse innen elektro og samkjøring av tekniske fag i utviklingen av næring- og kommunalbygg. Sven forvalter sin eierpost på 28,24% igjennom holdingselskapet RJ Utvikling AS.

Espen Lundberg er utdannet elektriker og har i over 14 år jobbet med prosjektering og som produktsjef for produkter til elektrobransjen. Espen forvalter sin eierpost på 28,24% igjennom holdingselskapet Edeima Utvikling AS.

I tillegg til de to gründerne har selskapet også fått med profesjonelle investorer inn på eiersiden. Blant annet eier EAF Holding AS 17,71%, Jaa Invest AS 11,38% og Lockies Family Trust 8,07% av selskapet.

EAF Holding AS, Eies av Eivind Floberg som har lang erfaring fra eiendomsinvesteringer på Østlandet. Han var blant annet med på å bygge en stor eiendomsportefølje med familien på Billingstad, som i fjor ble realisert og solgt med en solid fortjeneste.

Jaa Invest eies av Anders Hagbarth Schau og Geir Magne Karlsen. Selskapet er en felles investeringsplattform rettet mot eiendomsinvesteringer og er blant annet en stor investor innen boligutvikling i Vestfold, med samarbeid på utvikling av ca. 70 boenheter gjennom leiligheter, eneboliger og eneboliger i rekke.

Lockies Family Trust eies av Andrew John Lockie. Andrew har tidligere hatt ansvaret for å lede all maritim transport for British Petroleum. I 2005 etablerte han sitt eget shippingselskap, som på det meste eide 35 skip for utleie. Dette selskapet er nå solgt og Andrew er i dag fulltidsinvestor med hovedfokus på eiendom, samt jernminer i Australia.

Resterende aksjer eies av Pro Bono AS (4,61%) og Varholmen Shipping AS (1,74%) eieren av Pro Bono, Erik Colin Fekete, har siden 1997 jobbet som advokat og driver sitt eget firma, Ad Arma Advokatfirma. Eieren av Varholmen Shipping, Anders Severinsen, er sammen med Anders Hagbarth Schau medeier og senior partner i North Cape.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Resultat	2021	2022
Salgsinntekter	22 319 543	103 810 095
Driftsresultat (EBITA)	614 276	8 896 450
Avskrivninger	0	0
Finansinntekter	689	0
Finanskostnader	739 892	2 108 028
Resultat før skatt	739 203	6 788 422
Ordinært resultat	1 353 479	6 788 422
Balanse
Anleggsmidler	47 143 694	13 911 462
Omløpsmidler	833 381	45 382 843
Sum Eiendeler	47 977 076	59 294 305
Langsiktig gjeld	4 000 000	11 100 563
Kortsiktig gjeld	41 931 029	19 040 471
Sum Gjeld	45 931 029	30 141 034
Egenkapital	2 046 046	29 153 271
Sum egenkapital og gjeld	47 977 076	59 294 305

Prosjektet

Alle prosjektene til Lager for Alle AS struktureres i egne prosjektselskaper (såkalte “SPVer”). Midlene fra dette lånet vil bli benyttet til å dekke bankens krav til egenkapital i prosjektene Barkåker 3 og Røyken 3. Begge disse prosjektselskapene er 100% eid av henholdsvis Barkåker T Eiendom AS og Rnp E2 AS. Disse selskapene er igjen heleid av Lager for Alle AS. En oversikt over selskapsstrukturen er inntatt i nøkkelinformasjonsdokumentet.

Røyken 3 består av totalt 57 lagerenheter, hvorav 70% allerede er solgt. Prosjektets totale kostnader er estimert til ca. 69,75 MNOK. Forventet salgsinntekt er estimert til 83,7 MNOK og prosjektets fortjeneste er dermed antatt å være 13,95 MNOK. Selskapets kjøp av tomt og kostnader til bygging av lagerenhetene finansieres av DNB. Prosjektet gjennomføres i to byggetrinn, der første byggetrinn er forventet ferdigstilt i februar/mars 2024. Byggetrinn 2 starter i januar/februar 2024. Hele byggeprosjektet er forventet ferdigstilt i august 2024.

Barkåker 3 består av totalt 32 lagerenheter, hvorav 20 allerede er solgt. Totale kostnader for dette prosjektet er estimert til ca. 45,9 MNOK. Forventet salgsinntekt er estimert til 58,4 MNOK. Prosjektet er dermed forventet å gi en fortjeneste på 12,5 MNOK. DNB har finansiert selskapets kjøp av tomt og vil finansiere byggekostnadene underveis. Byggingen nærmer seg ferdigstillelse, og selskapet forventer at samtlige enheter vil være solgt innen mai 2024. Eventuelle enheter som ikke er solgt innen den tid, forventer selskapet at refinansieres av banken.

Det er Cosmic Bygg AS som vil stå for byggingen av lagerenhetene i begge prosjektene. Dette er samme entreprenør som Lager for Alle har brukt i tidligere prosjekter. Cosmic Bygg ble etablert i 1985 og har spesialisert seg på nøkkelferdige leveranser innen næringseiendom. Leveransen til Lager for Alle vil være en nøkkelferdig-leveranse med ferdigstillelsesgaranti.

Bilder av prosjektene

Barkåker:

Røyken:

Arbeidende startet opp etter mottatt igangsetting tillatelse i juni 2023, og de er nå godt i gang med byggingen av lagerenhetene. Første byggetrinn forventes ferdigstilt i februar/mars 2024 og Byggetrinn 2 påbegynnes i Januar/Februar 2024. Det er forventet ferdigstillelse i august 2024.

Området

Lager for Alle har spesialisert seg på å levere skreddersydde lagerenheter i Viken, Vestfold og Telemark, hovedsakelig i Kongsberg, Røyken, Tønsberg og Larvik. De har også et pågående prosjekt i Kristiansund.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.

Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.