#4692 - Oslo-basert eiendomsselskap søker byggelån

Selskapet ønsker å låne NOK 1 000 000 av totalt NOK 22 000 000 for å finansiere oppføring av to eneboliger på Ullern i Oslo. Dette er sjette transje i byggelånet og Kameos långivere har tidligere også finansiert et tomtelån tilsvarende NOK 5 500 000 til kjøpet av utviklingstomten og prosjektering.
Tomtene var tidligere en del av en eiendom som ble seksjonert til tre i april 2023. Den gjenværende tomten har en eksisterende enebolig som ikke fulgte med handelen.
Lånet sikres med andre prioritets pant på begge eiendommene og morrselskapsgaranti.
Se tidligere lån her:
Prosjektets styrker
- Utviklere med flere referanseprosjekter
- Pant i begge utviklingstomtene
- Tomtene ligger sentralt til på Ullern i Oslo
- Tette hus
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
Risikoklasse | B |
Lånebeløp (NOK) | 1 000 000 |
Transjer | 6 (TBD) |
Låntaker | BFM 8 AS |
Lånets formål | Byggelån |
Løpetid | Min 3 mnd | Maks 17 mnd |
Sikkerhet | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti |
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 73% |
Årlig rente | 14% |
Tegningsperiode | 2024-11-29 – 2024-12-04 |
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 73% etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825. Låntaker er et SPV som eies av Signatur Gruppen AS, org. nr. 914 173 590. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 22 000 000 fra Kameos långivere for utvikling av to eneboliger på utviklingstomter på Ullern i Oslo. Dette er sjette transje i byggelånet. Kameos långivere har også tidligere finansiert NOK 5 500 000 til tomtekjøpet, i tillegg til NOK 13 497 500 til byggelånet.
Lånet sikres med tredje prioritets pant i begge tomtene, med pantebeløp pålydende NOK 26 192 700. Pantet vil derfor rangere bak pant som allerede er etablert for Intrum Capital AS som Sikkerhetsagent for investorene i de tidligere transjene som er utbetalt under lånerammen før 1.september 2024.
Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1. september. Oppsplittingen av transjer før og etter 1. september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent for investorene, og inndrivelsesmodell.
For å sikre gjennomføring av prosjektet, så stilles det krav hos prosjekteier om å legge inn egenkapital nærmere ferdigstillelse av prosjektet. Dette kan være gjennom frie midler i konsernet, salg av eiendom eller ved lånefinansiering tilsvarende egenkapitalbehov.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte og aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved salg og overlevering av ferdigstilte enheter. Enhetene er ikke forhåndsolgt.
Låntaker | BFM 8 AS |
Organisasjonsnummer | 932 436 825 |
Lånebeløp (NOK) | 1 000 000 |
Transje | 6 (TBD) |
Lånets formål | Byggelån |
Tilbakebetalingsplan | Salg av enhetene |
Årlig rente | 14% |
Månedlig rente | 1,17% |
Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
Rentebetalingsdag | 9. hver måned |
Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 17 mnd |
*Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
---|---|---|---|---|
1 | 1 398 000 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Avsluttet |
2 | 1 200 000 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Avsluttet |
3 | 2 700 000 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Avsluttet |
4 | 3 800 000 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Avsluttet |
5 | 4 399 500 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Avsluttet |
6 | 1 000 000 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Pågående |
7 | TBD | TBD | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Kommende |
Totalt | 22 000 000 |
Lånet sikres med pant i begge tomtene med gnr. 28, bnr. 78 og snr. 1 og 3 i Oslo kommune, pantebeløpet tilsvarer NOK 26 192 700. Det er ett tinglyst pant på eiendommene per i dag, der dette pantebeløpet utgjør NOK 8 100 000, og er tilknyttet tidligere tomtelån fra Kameos långivere. Pantet etableres til Långiveragenten, på prioritet bak pant for innvilget byggelån som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer (totalt NOK 2 508 000). Se mer informasjon under Investeringsvilkår.
Oppgjørsmegler for salget av enhetene vil kunne etablere urådighet på eiendommene med prioritet bak Kameos långivere.
Lånet vil også bli sikret med morsselskapsgaranti fra Signatur Gruppen AS, 100% eier av BFM 8 AS. Morsselskapsgarantien tilsvarer NOK 26 192 700.
Pantsetter | BFM 8 AS |
Långiveragent* | Advokatfirmaet Kontrakt AS |
Sikkerhetsobjekt i ** | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 i Oslo kommune. Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 i Oslo kommune. |
Prioritet | 3. prioritet med pantebeløp tilsvarende NOK 26 192 700. |
Kausjonist(er) | Signatur Gruppen AS begrenset til morsselskapsgaranti NOK 26 192 700. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden. På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.
Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master– og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.
Dag Stian Bakken og Signatur Gruppen AS har tidligere vært involvert i konkurser gjennom selskapet TeamBo AS, org.nr. 914 243 599 hvor dette også resulterte i konkurs av dets datterselskaper: BoTeam AS, org.nr. 919 945 893, og Torjusbakken 11 AS, org.nr. 915 792 022. Konkursen dreide seg om en tvist tilknyttet kjøp av en eiendom i Oslo, forliket resulterte i at Signatur Bolig AS fikk medhold. Den langstrekkelige prosessen medførte betydelige kostnader hvor selskapet derfor meldte oppbud. Låntaker opplyser at konkursen ikke har hatt, eller vil ha innvirkning på Signatur Gruppen AS.
Ledelse
Ledelsen består av en styrelse på én person: Styrets leder og daglig leder Dag Stian Bakken.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag.
BFM 8 AS ble stiftet i 2023, og er et SPV eid 100% av Signatur Gruppen AS. Selskapets eneste formål er å utvikle eneboligene til dette prosjektet, og har derfor lite operativ og økonomisk aktivitet utover dette.
Signatur Gruppen AS hadde et negativt resultat i 2023 i likhet med 2022, som resultat av høye finanskostnader. I 2023 har egenkapital til morselskapet redusert til NOK 4 496 906, som skyldes nedskriving av egenkapitalen i Signatur Bolig Prosjekt AS. Årsaken til nedskrivingen er ett lavere resultat enn ventet i prosjektselskapet Signatur Bolig V AS som i hovedsak skyldes lavere salgsinntekter på de siste to objektene i prosjektet grunnet lavere aktivitet i boligmarkedet.
Selskapet har kjøpt og overtatt de to tomtene: Bekkefaret 8D og 8F på Ullern i Oslo for NOK 5 000 000 i februar 2024. De fullfinansierte kjøpet gjennom kapital av Kameo (lån 4481) for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom.
Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen. Oslo kommune har gitt en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av to enheter på 202 kvadratmeter BRA på hver av tomtene. Låntaker har på nåværende tidspunkt påbegynt grunnarbeid etter å ha inngått kontrakter med grunn- og totalentreprenør for utvikling og oppføring av disse enhetene. Grunnentreprenører for prosjektet er Nordbø Maskin AS, org.nr. 912 628 930, mens totalentreprenør er Kapi AS, org. nr. 916 346 794. Totalentreprisen med Kapi AS følger Norsk standard og gjelder en NS 8407 Alminnelige kontraktbestemmelser for totalentrepriser.
Prosjektstatus
Fra tidligere transjer i prosjektet er sålene støpt for begge eneboligene og videre utgraving på eiendommen ble gjort i august. Vann og avløpsledninger er trukket frem til påkoblingspunkt og rørlegger har lagt ned bunnledninger og trukket rør for vannbåren varme i kjellerplan på begge hus.
Betongarbeidene for enhetene ble ferdigstilt i slutten av august. Elementene for begge to hus har blitt levert og montert i løpet av oktober, og begge to husene er nå tette.
Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve.
Dersom låntaker fortsetter å opprettholde fremdriftsplanen forventes det at enhetene vil bli ferdigstilt våren 2025.
Kameo var på prosjektbesøk senest i oktober, og du kan se bildene fra prosjektbesøket som viser monterte elementer på begge hus nedenfor:
En megler har uttalt en verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker budsjetterte en salgspris på omkring 18 750 000 NOK for begge enheter. Total budsjettert lånefinansiering for prosjektet utgjør en 73% belåningsgrad (LTV), basert på nevnt salgsverdi.
Det er lansert salgsannonse for eneboligene på Finn. Se annonser her.
Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert salgsverdi ved ferdigstillelse. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.
Byggeprosess | |
---|---|
Gårds- og bruksnummer | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 |
Adresse | Bekkefaret 8D & 8F, 0280 Oslo |
BOA | 404 |
Byggeår | 2025 |
Antall enheter som skal bygges | 2 |
Innvilget byggetillatelse | Ja |
Totalentreprise | Ja |
Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Salgsprosess | |
---|---|
Antall enheter | 2 |
Størrelse | 202 BRA |
Forhåndsolgt | Nei |
Ansvarlig megler | Sem & Johnsen |
Planlagt innflytting | Q3-Q4 2025 |
Kameos långivere får andre prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.
Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023. Eksisterende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet. Låntaker har budsjettert en salgspris på NOK 18 750 000 per enhet.
Til sammenligning er det blitt registrert 21 transaksjoner av eneboliger i nærområdet det siste halvåret, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten har vært på 96 dager de siste seks månedene. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet NOK 17 640 000 til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større og nyrenoverte/nybygde eneboligene, i intervallet 190 – 260 BRA kvadratmeter, hatt en høyere gjennomsnittlig salgspris på omkring NOK 19 700 000. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 20 dager de siste 3 månedene, dog med en oppjustering av pris/BRA (Eiendomsverdi.no, 2024).
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Se mer informasjon om prosjektets risikoer i nøkkelinformasjonsdokumentet.