Boligprosjekt på Fjellhamar

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på transjene sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum fra Kameo med pant i eiendom, morselskapsgaranti og personlig kausjon vil ikke overstige NOK 19 000 000.

Lånet sikres med tredje prioritets pant i eiendom med gnr. 107 og bnr. 415 i Lørenskog kommune med pantebeløp på NOK 10 935 000. Kameos långivere med Sikkerhetsagent Intrum Capital har andre prioritets pant, og banken har første prioritets pant i eiendommen for tomtelånet med pantebeløp pålydende NOK 8 000 000 med underliggende gjeld på NOK 7 725 000.

Pantet etableres til Långiveragent, på prioritet bak pant for innvilget byggelån som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer (totalt NOK 10 899 000). Se mer informasjon under Investeringsvilkår.

Oppgjørsmegler har også tinglyst pant og urådighet på eiendommen, pålydende NOK 40 000 000, som viker prioritet for Kameos långivere. Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Pantet og urådigheten (med bakenforliggende generalfullmakt) sikrer blanco-kjøpet, i tillegg til at det er utstedt en generalfullmakt fra selger om at kjøper råder over eiendommen. Se mer informasjon om blanco skjøte under Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet.

Utover pant i eiendom stiller begge eierselskapene morselskapsgaranti. Begge morselskapene har andre datterselskap og pågående prosjekter. Det er også begrenset med likviditet i morselskapene, som kan påvirke garantistenes evne til å oppfylle eventuelle forpliktelser. Selskapets eier stiller også med personlig kausjon tilsvarende NOK 2 000 000.

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

EFA Eiendom AS er selskapet som står for utviklingen av tomten og er to holdingsselskap, 50% eid av Chrono Holding AS (eid 100% av Anders Valde) og 50% Uma Holding AS (eid 100% av Torunn Haavardsholm). Låntakende selskap ble opprettet i 2017 av Anders Valde og Fredrik Venturelli. Venturelli har senere solgt sin eierandel og det er nå Torunn Haavardsholm som er medeier i låntaker. Selskapet har siden opprettelse utført seks byggeprosjekter. Dette inkluderer flip av rekkehus, salg av eksisterende bolig og utvikling av ny tomannsbolig, rehabilitering av halvpart tomannsbolig, seksjonering og flip av flermannsbolig og rehabilitering av en leilighet. Selskapet ble stiftet for gjennomføring av prosjekt for eiere.

På tidligere utførte prosjekter har selskapet brukt en liten, men solid entreprenør, som de også skal bruke på dette prosjektet.

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskap 2023 - Efa Eiendom AS

Årsregnskap 2023 - Chrono Holding AS

Årsregnskap 2023 - UMA Holding AS

Årsregnskapene til Efa Eiendom er revidert av BDO, mens morselskapene ikke har noe revisjon.

Det er en negativ utvikling i låntakers resultat for 2023, og egenkapital er følgelig redusert til NOK -2 651 809. Det er likevel notert om fortsatt drift, fordi selskapet har forventet å generere positiv omsetning og utvikling i egenkapital ved realisering av dette prosjektet.

Morselskapet Chrono Holding AS et lite negativ i 2023 og egenkapitalen er dermed redusert fra NOK 181 844 i 2022 til NOK 176 187 i 2023. Eiendelene i selskapet består i hovedsak av investeringer eller lån til datterselskap.

Uma Holding AS ender også 2023 med et negativt resultat og en egenkapital som er redusert fra NOK 191 925 i 2022 til NOK 185 519 i 2023. De to morselskapene har basert på årsregnskap 2023 en begrenset med likvide midler tilgjengelig.

Selskapet ønsker opptrekk av femte transje, tilsvarende NOK 2 500 000 av en total låneramme på NOK 19 000 000 av Kameos långivere til utviklingen av tre eneboliger på Fjellhamar. Selskapet har hittil hentet NOK 13 393 500 av Kameos långivere. Utvikler kjøpte eiendommen for NOK 10 300 000 i juni 2022, og fikk innvilget rammetillatelse fra Lørenskog kommune i januar 2023 og igangsettingstillatelse for tiltaket i mars 2024.

Tomten er attraktiv for utvikling og tillater 24,9% utnytting av tomteareal. Rammetillatelsen gjelder riving av eksisterende bolig som står på tomt, samt oppføring av tre nye eneboliger på henholdsvis 181,4m2, 181,4m2, og 187,3m2. Hittil har låntakende selskap utført prosjektering samt deler av grunnarbeid på eiendommen for egenkapital.

Eiendommen ble kjøpt med en eksisterende bolig på tomten som er revet for å erstattes med nye boliger. EFA Eiendom AS har signert kontrakt med 3S Bygg AS som totalentreprenør, og har tidligere fullført prosjekter med utviklingsselskapet og hatt stor suksess. Byggherren stiller sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser tilsvarende 17,5% av kontrakten, eller NOK 2 574 687.

Prosjektet har ligget ute til forhåndssalg tidligere, men annonsen har senere blitt trukket fordi låntaker ønsker å selge enhetene når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse. Kameo vil informere investorene i lånet når boligene legges ut for salg igjen.

Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Selskapet har fullmakt til å handle på eierens vegne. Se mer informasjon om blanco under Viktigste risikoer i vedlagt nøkkelinformasjonsdokument.

Prosjektstatus

De første transjene fra Kameos långivere ble brukt til å betale for riving av eksisterende bolig på tomten, graving og plugging av rør, i tillegg til støping av ringmur og oppføring av husene.

I tidligere transje ble det opplyst at selskapet måtte legge en støttemur for å beskytte et offentlig vannrør på tomten. Arbeidet på dette ble ferdigstilt i oktober.

Husene er ferdig kledd utvendig denne uken. Elektriker starter nå med arbeider inne, og når elektriker er ferdig med sine arbeider kan tømrer lukke veggene inne. Ellers er kjøkkenet tegnet og bestilt for alle tre hus. Gips og malerarbeid er planlagt i februar og mars, og rundt april vil baderoms- og kjøkkeninnredning utføres. Ut fra foreløpig fremdriftsplan vil husene være ferdig i mai. Forsinkelser kan likevel forekomme.

Transjene går også til finanskostnader for låneperioden.

Kapitalstruktur

Prosjektets LTV mot budsjettert salgsverdi av enhetene er på 74% etter at alle lån er utbetalt. Se fordelingen av kapitalstrukturen i tabellen her:

Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert verdi. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.

Byggeprosess

Salgsprosess

Uttalelse fra megler: Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune og omtales av megler som et populært og familievennlig boligområde med nærhet til skoler, barnehager, marka, kollektivtransport og daglige servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog.

Nærhet til Fjellhamardammen miljøpark, Vesletjernet med flytebrygge, og Langvannet med blant annet fin langgrunn badeplass. Østmarka byr i tillegg på flere bade-/fiskevann og flott turstier og lysløyper. Lørenskog Hus kan absolutt anbefales et besøk. Her finnes det blant annet kino, konserter, et flott bibliotek og kulturskole. På vinterstid er det flotte skiløyper/lysløype mellom Fjellhamar og Skjetten/Strømmen i Bråteskogen/Bråtejordet. Fra Vallerud kan du ta deg ut i lysløypenett mot Mariholtet, og fra Sørlihavna går det lysløype mot Losby. I området ved Lørenskog stasjon, kun få minutter unna eiendommen, finner du en helårsarena for snøopplevelser – SNØ.