Erfaren lagerutbygger søker finansiering for nytt lagerprosjekt
Selskapet ønsker å låne NOK 3 500 000 av totalt NOK 29 000 000 av Kameos långivere til finansiering av prosjektkostnader for oppføring av 30 lagerseksjoner. 50% av enhetene er forhåndsolgt. Dette er tredje transje av byggelånet, og selskapet har også lånt NOK 5 500 000 av Kameos långivere til oppkjøp av prosjektselskapet som eier utviklingseiendommen.
Lånet er sikret med pant i eiendommen og morselskpasgaranti. Pant i eiendommen deler sikkerhet med oppkjøpsfinansieringen. LTV er 79%.
Lenker til tidligere transjer:
Prosjektets styrker
- 50% forhåndssalg
- Tett samarbeid med erfarne og solide entreprenører
- Kompetent aksjonærgruppe med bred erfaring
- Tilbakebetalt tidligere Kameo lån innen forfall
Merk at bildene er en illustrasjon av prosjektet og endringer kan forekomme.
Låneinformasjon og investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Stubbengkroken 73 AS, 927 185 067. Det er innvilget to lånefinansieringer for prosjektet: 1) Oppkjøpsfinansiering på NOK 5 500 000 og 2) byggelån på NOK 29 000 000. Dette lånet gjelder første del av byggelånet, og er sikret med pant i eiendom og morselskapsgaranti. Pant i eiendommen deler sikkerhet med byggelånet.
Låntaker forplikter seg ellers til følgende vilkår i forbindelse med denne kapitalinnhentingen:
- Lager For Alle AS kan ikke utbetale årlig utbytte over NOK 5 000 000 i lånets løpetid. Et slikt utbytte må godkjennes av Kameo.
- Lager For Alle AS kan ikke nedbetale eksisterende eller fremtidig aksjonærgjeld i lånets løpetid.
| Låntaker | Stubbbengkroken 73 AS |
| Organisasjonsnummer | 927 185 067 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 500 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 12% |
| Månedlig rente | 1% |
| Lånets formål | Byggelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 11 mnd |
| Transje | 3 |
| Sikkerhet | Pant i eiendom og morselskapsgaranti |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 79% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av lagerseksjoner |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rett til forlengelse av tegningsperiode | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til cirka 79% etter at alle lån er utbetalt
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4834 | 5 500 000 | 11,5% | Pant i eiendom og aksjepant | Avsluttet |
| 2 | 4846 | 3 766 500 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 3 | 4865 | 3 500 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 4 | 4866 | 3 500 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Pågående |
| 5 - | 18 233 500 | TBD | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti | Kommende | |
| Totalt | 34 500 000 | ||||
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 34 50 000
Dersom Kameo ikke lykke så hente inn finansiering til byggelånet, og hele eller deler av byggelånet blir finansiert av en tredjepart, innebærer det at investorene i dette lånet må vike prioritet for byggelånet.
Dersom byggelånet i sin helhet formidles av Kameo til investorer på plattformen, vil det ikke være nødvendig at investorene viker prioritet, og investorene i oppkjøpsfinansieringen og i byggelånet vil dele pantesikkerheten på første prioritet.
Investorer i begge lån vil da få sikkerhet for tilbakebetaling på samme linje som – og i konkurranse med – andre investorer som har investert i oppkjøpsfinansieringen og/eller i byggelånet. Dette vil gi større sikkerhet for delvis tilbakebetaling ved mislighold enn dersom pantet må vike prioritet. Se mer om risiko knyttet til dette i nøkkelinformasjonsdokumentet.
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Stubbengkroken 73 AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Gnr. 116 bnr. 221 i Harestua kommune |
| Beløp | 52 312 500 |
| Prioritet | Første prioritet |
| Øvrig informasjon | Lånet deler pantesikkerhet med oppkjøpsfinansiering på NOK 5 500 000. Totalt innvilget lånebeløp innenfor denne sikkerheten er derfor NOK 34 500 000. Dersom finansiering på plattformen ikke er tilstrekkelig, og det blir nødvendig å hente inn en tredje part for å finansiere prosjektet, så må Kameos långivere vike prioritet til fordel for tredje part. |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Lager For Alle AS, med organisasjonsnummer 924 860 553 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | 5 000 000 NOK |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Lager for Alle AS ble stiftet i mars 2020 av Sven Otto Røhne-Jakobsen og Espen Lundberg med bakgrunn i deres behov for å oppbevare biler. Fremfor å leie et lager, bestemte de seg for å kjøpe en tomt i Larvik for å bygge og selge lagerenheter selv. Otto og Espen oppdaget raskt at det var høy etterspørsel etter denne type lagerseksjoner i Viken, Vestfold, Telemark og Nord-Norge. Etter deres suksess med tomten i Larvik har de fullført flere prosjekter blant annet i Tønsberg, Kongsberg, Asker, Drammen og Kristiansund. Parallelt med prosjektet som skal finansieres av Kameo, vil de også ha et pågående lagerprosjekt i Narvik. I dette prosjektet har de forhåndsolgt 70% innen byggestart.
Lager for Alle tilbyr skreddersydde lagerenheter i alle størrelser og behov. Lagerenhetene leveres isolert og kommer med LED belysning, separat dør og port, samt muligheten for ytterligere funksjoner som mesaniner, internett, oppvarming, samt enkle kontor- og toalettløsninger. Les mer om selskapet og deres prosjekter på hjemmesiden her: www.lagerforalle.no
Ledelse
Ledelsen består av et styre på firepersoner: Sven Otto Tøhne-Jakobsen, Espen Bergerud Lundberg, Anders Hagbarth Schau og Eivind Andreas Floberg.
Sven Otto Røhne-Jakobsen er utdannet elektroingeniør og har over 25 år bygget seg opp en bred kompetanse innen elektro og samkjøring av tekniske fag i utviklingen av næring- og kommunalbygg. Sven forvalter sin eierpost på 28,2% igjennom holdingselskapet RJ Utvikling AS.
Espen Lundberg er utdannet elektriker og har i over 14 år jobbet med prosjektering og som produktsjef for produkter til elektrobransjen. Espen forvalter sin eierpost på 28,2% igjennom holdingselskapet Edeima Utvikling AS.
I tillegg til de to gründerne har selskapet også fått med profesjonelle investorer inn på eiersiden. Blant annet eier EAF Holding AS 17,7%, Jaa Invest AS 11,4% og Lockies Family Trust 8,1% av selskapet.
EAF Holding AS, Eies av Eivind Floberg som har lang erfaring fra eiendomsinvesteringer på Østlandet. Han var blant annet med på å bygge en stor eiendomsportefølje med familien på Billingstad, som i fjor ble realisert og solgt med en solid fortjeneste.
Jaa Invest eies av Anders Hagbarth Schau og Geir Magne Karlsen. Selskapet er en felles investeringsplattform rettet mot eiendomsinvesteringer og er blant annet en stor investor innen boligutvikling i Vestfold, med samarbeid på utvikling av ca. 70 boenheter gjennom leiligheter, eneboliger og eneboliger i rekke.
Lockies Family Trust eies av Andrew John Lockie. Andrew har tidligere hatt ansvaret for å lede all maritim transport for British Petroleum. I 2005 etablerte han sitt eget shippingselskap, som på det meste eide 35 skip for utleie. Dette selskapet er nå solgt og Andrew er i dag fulltidsinvestor med hovedfokus på eiendom, samt jernmalmgruver i Australia.
Resterende aksjer eies av Pro Bono AS (4,6%) og Varholmen Shipping AS (1,7%) eieren av Pro Bono, Erik Colin Fekete, har siden 1997 jobbet som advokat og driver sitt eget firma, Ad Arma Advokatfirma. Eieren av Varholmen Shipping, Anders Severinsen, er sammen med Anders Hagbarth Schau medeier og senior partner i North Cape.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
LFA årsregnskap 2024 med konsern
Stubbengkroken 73 AS årsregnskap 2024
Cosmic Bygg AS årsregnskap 2024
Årsresultatet til Lager For Alle AS, morselskapet i låntaker, har vært positiv for både selskapet og konsernet de siste årene. Både Lager For Alle og konsernet har også opparbeidet seg økt egenkapital de siste årene og hadde en egenkapital på hhv NOK 46 729 581 og NOK 36 302 811 i 2024.
Lager For Alle har en egenkapitalandel på 29% i 2024, og er isolert et solid selskap. Konsernets egenkapitalandel er derimot på 10,7% samme året, som viser at soliditeten i konsernselskapene basert på bokførte verdier er svakt uten morselskapet. Lager For Alle og konsernselskapene har høy andel kortsiktig gjeld mot likvide midler tilgjengelig i selskapene.
Tidligere prosjekter via Kameo
Prosjekteier ønsker å låne NOK 3 500 000 av innvilget byggelån på NOK 29 000 000 fra Kameos långivere til utvendig VA-anlegg, bærekonstruksjoner, takplater, taktekking og utvendig og innvendig vegg. I tillegg går også transjen til andre prosjektkostnader og finanskostnader.
Prosjekteier planlegger å utvikle 30 lagerenheter. Størrelsen på disse er 72 kvm per seksjon. Det er hittil forhåndssolgt 50% i prosjektet, tilsvarende 15 seksjoner. Tomten har ferdig opparbeidet infrastruktur til tomtegrensen, inkludert vei, vann, avløp, strøm og fiber.
Totale prosjektkostnader er estimert til NOK 36 500 000. Budsjetterte salgsinntekter for 30 seksjoner er beregnet til NOK 43 500 000, tilsvarende NOK 1 450 000 per enhet. I tillegg til byggefinansieringen er det innvilget en oppkjøpsfinansiering på NOK 5 500 000 og totalt lån for prosjektet er dermed NOK 34 500 000. Total LTV inkludert oppkjøpsfinansieringen er 79%.
LTC, som beskriver lån mot totale kostnader i prosjektet, er 95% inkludert oppkjøpsfinansiering. Andelen gjeld mot totale kostnader er derfor høy for det totale prosjektet. At en stor andel av prosjektkostnadene er finansiert med lån innebærer at andelen egenkapital inn i prosjektet er lav. En høy LTC kan gjøre det vanskelig å skaffe ytterligere finansiering dersom det blir nødvendig, for eksempel ved uforutsatte kostnadsoverskridelser.
Cosmic Bygg AS er engasjert som totalentreprenør for dette prosjektet. Lånet betales til entreprenøren på forskudd. Det betyr at entreprenøren får betalt i forkant av utført arbeid, snarere enn i etterkant av dokumentert fremdrift og verdiskapning i prosjektet. Det medfører en noe høyere kredittrisiko dersom prosjektet skulle stoppe opp, bli forsinket eller ikke kan gjennomføres.
Entreprenørselskapet har også hatt ansvaret for gjennomføringen av flere tidligere lagerutviklingsprosjekter for Lager For Alle AS. Cosmic Bygg AS ble etablert i 1985 og spesialisert seg på nøkkelferdige leveranser innen næringseiendom.
Byggetiden er estimert til 6-8 måneder, og seksjonene er estimert å være ferdig desember 2025 / januar 2026.
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | 3234-116/221 |
| Adresse | Stubbengkroken 73, 2743 Harestua |
| BRA | 2 160 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 30 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Cosmic Bygg AS |
| Estimert produksjonstid | 6-8 mnd |
Salgsprosess
| Antall enheter | 30 |
| Størrelse | Ca. 72 kvmaper enhet |
| Forhåndsolgt | Ja, 50% |
| Planlagt overtagelse | Des 25 / Jan 26 |
Tomten ligger i Harestua næringspark og er et veletablert område for industri, lager og logistikk. Området har enkel adkomst til E16, noe som gir effektiv transport til Oslo, Gardermoen og øvrige deler av Østlandet. Kjøretiden til Oslo er ca. 45 minutter.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap og forsinkelser. Selv om Kameo kontrollerer at eiendommens aktuelle og forventede verdi ved ferdigstillelse samsvarer med prosjekteierens beregninger, kan den faktiske verdien vise seg å være lavere - særlig dersom eiendommen ikke kan bygges ut som planlagt. Dette kan skyldes forhold som forurenset grunn, krevende grunnforhold, arkeologiske funn, manglende eller mangelfull regulering, politiske beslutninger, behov for kostbar infrastruktur som vei, vann og avløp eller naturhendelser som skred, flom og andre natursjokk. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot full eller delvis utvikling, eller betydelige merkostnader. I verste fall kan det bety at prosjektet ikke lar seg gjennomføre.
Utviklingen kan også bli forsinket eller bli dyrere enn forventet. Uforutsette kostnader, dårlig prosjektstyring eller manglende tilgang på arbeidskraft eller materialer kan forsinke fremdriften. Slike forhold kan i verste fall føre til at prosjekteieren går konkurs, noe som igjen fører til tvangssalg av eiendommen. Om eiendommen må selges før byggingen er ferdigstilt, må det påregnes betydelig rabatt sammenlignet med forventet verdi ved ferdigstillelse. Når LTV er høy vil det kunne innebære at pantesikkerheten ikke gir noen eller bare en liten tilbakebetaling til investorene i lånet.
I dette prosjektet er det avtalt at entreprenøren skal motta betaling i forkant av utført arbeid. Dette avviker fra vanlig praksis, hvor entreprenør faktureres i takt med dokumentert fremdrift i prosjektet, og medfører flere særskilte risikoelementer for långiverne. Forskuddsbetaling innebærer en svakere kobling mellom låneutbetaling og faktisk verdiskapning. Långivers eksponering øker dermed uten at det nødvendigvis foreligger tilsvarende verdi i underliggende eiendel. Dersom prosjektet utsettes, stanses eller ikke gjennomføres som planlagt, kan det være begrensede verdier å realisere – særlig i en tidlig fase.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.