Finansiering av fastighetsbolag i tillväxtfas

Låneinformasjon

Risikoklasse	D
Lånebeløp (NOK)	8 000 000
Transjer	1 (3)
Låntaker	Atlas Utvikling AS
Lånets formål	Refinansiering og vekstkapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 28 mnd
Sikkerhet	Aksjepant
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2022-01-11 – 2022-01-16
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Atlas Utvikling AS, 916 253 192. Selskapet ønsker å låne NOK 8 000 000 av en låneramme på totalt 15 000 000 fra Kameos långivere.

Lånet sikres med pant i 100% av aksjene til låntaker, som er morselskap i gruppen. Låntaker forplikter seg til følgende vilkår i forbindelse med kapitalinnhentingen:

1) Selskapet forplikter seg til å opprettholde en bokført egenkapital på minimum 30% av selskapets totalkapital. Subordinerte aksjonærlån med lenger løpetid enn lånet via Kameo er å anse som egenkapital.

2) Årlig utbyttebegrensning på 4MNOK, såfremt det er innenfor krav 1.

Låntaker	Atlas Utvikling AS
Organisasjonsnummer	916 253 192
Lånebeløp (NOK)	8 000 000
Transje	1 (3)
Lånets formål	Refinansiering
Tilbakebetalingsplan	Salg av prosjekter
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 28 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	8 000 000	10%	Aksjepant	Pågående
2	3 500 000	9%	Aksjepant	Kommende
3	3 500 000	9%	Aksjepant	Kommende
Totalt	15 000 000

Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på transjene sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum vil ikke overstige NOK 15 000 000.

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med pant i 100% av selskapets aksjer. Ved utgangen av 2021 er det forventet at selskapet har en egenkapital på ca 10MNOK, og dermed en egenkapitalandel på ca 40% etter at alle lånets transjer er utbetalt.

Pantsetter	Andersen Holding AS, Meta Capital AS, OBN Eiendom AS, Marketer Technologies AS, Sky Capital AS
Långiverombud	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt	Pant i 100% av aksjene i Atlas Utvikling AS, 916 253 192

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Atlas Utvikling AS ble startet i 2018, og er et eiendomsselskap med fokus på småhusprosjekter i Stor-Oslo. Atlas har opplevd sterk vekst siden oppstart, og har allerede gjennomført flere prosjekter i tillegg til en sterk utviklingsportefølje for de neste årene.

En av årsakene til selskapets suksess har vært deres evne til å finansiere prosjekter. Gjennom samarbeid med andre utviklere og investorer har Atlas klart å skalere opp virksomheten sin på kort tid. Per i dag har selskapets portefølje en estimert salgsverdi på over NOK 1.2 mrd fordelt på 26 prosjekter og nesten 90 enheter. Ettersom en stor del av prosjektene er i samarbeid med andre er selskapets eierandel på ca 60% i denne porteføljen.

Atlas har hatt en strategi om å inngå kjøpekontrakter for utviklingseiendom, men med forbehold om innvilget rammetillatelse innen oppgjør. Dermed reduserer selskapet en stor del av prosjekteringsrisikoen i sin portefølje, og har så langt skapt verdier i alle deres eiendommer før overtakelse i form av rammetillatelse.

Foreløpig består selskapet av få ansatte, og grunderne Christer Andersen og Magnus Viermyr er blant nøkkelpersoner.

Christer er daglig leder i Atlas Utvikling og har jobbet med eiendomsutvikling siden 2012. Christer har over 30 prosjekter på sin CV, og fungerer som prosjektleder i Atlas i tillegg til sine oppgaver som daglig leder.

Magnus er utdannet økonom og dataingeniør, og har bakgrunn fra Microsoft og IBM i tillegg til å ha grundet flere selskap selv. Magnus er styreleder i Atlas Utvikling AS og fungerer som prosjektleder.

I tillegg til gründerne har Atlas en fulltidsansatt til, Fredrik Kolberg. Fredrik har 23 års erfaring som tømrermester og prosjektleder, og har tidligere startet og ledet en totalentreprenør. Han jobber som prosjektleder i Atlas, og vil være en nøkkelperson etter hvert som de begynner å gjøre prosjekter med delte entrepriser.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Atlas Utvikling AS er morselskapet i konsernet. Lønn og andre administrasjonskostnader blir tatt i dette selskapet, mens prosjektene alle ligger i SPV’er som er helt eller delvis eid av Atlas. Dermed er ikke prosjektene synlige i balansen til Atlas Utvikling.

Prosjektet

Dette lånet er ikke knyttet til et spesifikt prosjekt. Som en utvikler i vekst ønsker selskapet å utvide sine finansieringsalternativer, og vil i den forbindelse teste crowdfunding og Kameos plattform.

Midlene fra dette lånet vil delvis refinansiere et eksisterende lån for å frigjøre sikkerheten som stilles for Kameos långivere, og delvis i forbindelse med nye prosjekter. Selskapets ambisjon med lånet fra Kameo er å gjøre flere prosjekter som de eier 100% av selv.

Atlas har opplyst at de gjennomgående kjøper eiendom på såkalt «blanco-skjøte» og at dette er en del av deres forretningsmodell. Transaksjoner med blanco-skjøte er ikke uvanlig, men innebærer noen særskilte juridiske risikoer. Låntaker har opplyst til Kameo at de håndterer og reduserer denne risikoen gjennom ulike tiltak, herunder alltid å få generalfullmakt fra selger, alltid tinglyse pant og urådighet til sikkerhet for et eventuelt tilbakebetalingskrav, og aldri kjøpe eiendom på denne måten fra selskaper (fordi konkursrisikoen er vesentlig høyere for selskaper enn for fysiske personer). Kameo har gitt låntaker konkrete innspill til krav som bør stilles til både generalfullmakt og sikkerheter, slik at de sikrer selskapet best mulig. Kameo kan imidlertid ikke innestå for at selskapet til enhver tid følger best practice, og vil heller ikke kontrollere konkrete kontrakter som selskapet inngår. Selv om bruk av blanco-skjøter er relativt utbredt innebærer modellen en særskilt risiko som har vært avgjørende for at lånet gis risikoklasse D og ikke risikoklasse C.

Området

Atlas har spesialisert seg innen markedet i Stor-Oslo, og fokuserer primært på småhussegmentet.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.