Brolån vs. kortsiktig finansiering: Sammenligning for eiendomsselskaper

Her ser vi på de mest relevante alternativene og hva som faktisk skiller dem.

Brolån: bygget for overgangsperioder

Et brolån er utviklet for én spesifikk situasjon: du trenger kapital nå, og du vet hvor pengene skal komme fra senere. Kanskje venter du på et salgsopgjør, eller bankfinansieringen er godkjent, men ikke utbetalt ennå.

Det som gjør brolånet annerledes, er at hele strukturen bygger rundt dette. Hos Kameo tilpasses løpetid, beløp og vilkår til den konkrete tilbakebetalingsplanen, og nettopp derfor kan behandlingen gå raskt. 

Kameos brolån har varighet fra 3 til 36 måneder, beløp fra 5 til 100 millioner kroner, og rente mellom 8 og 15 prosent avhengig av risikoprofil og sikkerhet. Belåningsgraden er opptil 75 prosent (LTV), med pant i eiendom eller tomt.

Kassekreditt: fleksibel, men for liten

Den viktigste forskjellen mellom brolån og kassekreditt er størrelsen og formålet. Kassekreditt er beregnet på daglig likviditetsstyring med relativt lave rammer, mens brolån er designet for enkelttransaksjoner i millionklassen med sikkerhet i eiendom.

Kassekreditt fungerer omtrent som en løpende kredittkonto. Banken setter en ramme, du trekker på den ved behov, og betaler renter kun på det du faktisk bruker. For å jevne ut svingninger i kontantstrømmen fra måned til måned er det vanskelig å finne noe enklere. 

Men for eiendomsprosjekter er kassekreditt sjelden nok. Rammene er som regel for lave til å dekke et tomtekjøp eller byggeprosjekt i millionklassen. Banken kan dessuten justere eller trekke tilbake kreditten på kort varsel, noe som gjør den upålitelig som finansieringskilde for større transaksjoner. For nyere selskaper uten lang bankhistorikk er det ikke sikkert kassekreditt er tilgjengelig i det hele tatt.

Fakturafinansiering: feil verktøy for eiendom

Fakturafinansiering baserer seg på ubetalte kundefakturaer. I praksis selges disse til en tredjepart, som utbetaler mesteparten av beløpet med én gang. Det kan fungere godt for bedrifter med jevn faktureringsstrøm, men eiendomsutvikling, der inntektene kommer i store enkeltbeløp ved salg, passer dårlig med modellen.

Kortsiktig banklån: grundig, men tregt

Forskjellen mellom brolån og kortsiktige banklån er først og fremst behandlingstiden. Banklån har ofte lavere rente, men prosessen tar alt fra uker til måneder, noe som kan koste mer enn rentebesparelsen dersom muligheten forsvinner i mellomtiden. 

Noen banker tilbyr kortsiktige prosjektlån med løpetid på inntil et par år. I teorien kan disse dekke mange av de samme behovene som et brolån. Men bankens kredittvurdering er gjerne mer omstendelig, med krav til dokumentasjon, og høye krav til forhåndssalg og egenkapital, som tar tid å oppfylle. For et prosjekt med god tid er det uproblematisk. Men når muligheten krever rask handling, og det gjør den ofte i eiendomsmarkedet, kan forskjellen mellom to uker og to måneder være avgjørende.

Den totale kostnaden ved et banklån må derfor ses i sammenheng. En lavere rente hjelper lite hvis du mister eiendommen i løpet av ventetiden.

Sammenligning: brolån, kassekreditt, fakturafinansiering og banklån

Tabellen under oppsummerer de viktigste forskjellene mellom de fire alternativene for kortsiktig finansiering av eiendomsprosjekter.

Når passer hva?

Kort oppsummert: Velg brolån når du trenger store beløp raskt med sikkerhet i eiendom. Velg kassekreditt for løpende likviditetssvingninger. Velg banklån når du har god tid og prosjektet oppfyller bankens standardkrav. Fakturafinansiering er sjelden aktuelt for eiendomsselskaper.

For å utdype: Brolån gir mest mening når du har et tydelig, tidsavgrenset kapitalbehov med en konkret tilbakebetalingsplan. Typisk tomtekjøp med kort frist, mellomfinansiering mellom to prosjekter, eller et akutt behov for ekstra kapital i et pågående bygg. Kassekreditt passer bedre for å håndtere de daglige svingningene i kontantstrømmen, ikke for enkelttransaksjoner i millionklassen. Har prosjektet god tid og oppfyller bankens standardkrav, vil et tradisjonelt prosjektlån gi lavere rentekostnader. 

Det handler om riktig verktøy til riktig situasjon

De mest erfarne eiendomsutviklerne vi samarbeider med bruker sjelden bare én type finansiering. De kombinerer banklån for den langsiktige grunnfinansieringen med kortere løsninger der det trengs et brolån for å sikre en tomt, og et topplån for å dekke et gap i kapitalstrukturen. 

Det avgjørende er ikke å finne den billigste løsningen isolert sett, men den som gir best resultat for prosjektet som helhet. Et brolån til ti prosent rente er billig hvis det sikrer deg en eiendom du tjener godt på. Et banklån til fem prosent rente er dyrt hvis det tar så lang tid at muligheten forsvinner.

Ønsker du å diskutere finansieringen av ditt eiendomsprosjekt? Kontakt Kameo for en uforpliktende samtale.