10% årsränta | Riskbetyg C | Vi finansierar ett bostadsprojekt i Trångsund, söder om Stockholm

Låneinformation

Lånebelopp (SEK)	1 500 000
Anledning till lån	Finansiering av fastighetsbygge
Löptid	12 månader
Riskbetyg	C
Säkerhet	Pant i fastigheter, personlig borgen, räntor på klientmedelskonto
Belåningsgrad i förhållande till försäljningspris (LTV)*	54,5%
Belåningsgrad i förhållande till produktionskostnad (LTC)**	70%
Årsränta	10%
Tidsperiod för teckning av lån	2018-02-21 till 2018-02-28
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Periodisering räntebetalningar	Månadsvis

*LTV när samtliga lån är utbetalade.
** LTC är totalt lån i förhållande till den totala produktionskostnaden – eget kapital och tomter – utgör ej ett lån.

Klicka här för att läsa vad som sker efter att ett lån är fulltecknat.

Investeringsvillkor

Detta är lån 3 av 3 som ska sammantaget uppföra parhuset med två lägenheter. Dessa lägenheter kommer att säljas som fristående objekt och är inte del av en BRF. Lägenheterna kommer att säljas i samband med färdigställande (ej på ritning).

Investeringen sker genom ett lån till Larsof Fastighet AB med 1:a prioritets pant i fastigheterna Löparen 11 och Löparen 12, personlig borgen samt garanterade räntebetalningar.

• Årsräntan på lånet uppgår till 10% och 0,83 % per månad och beräknas mellan feb 2018 och återrbetalningsdatum. Samtliga transcher återbetalas senast 2019-01-29.
• Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid, dock sker ingen amortering förrän vid slutdagen då hela det totala lånebeloppet betalas tillbaka (alla tre lån)
• Pant i fastigheterna Löparen 11 och Löparen 12 (1:a prioritet)
• Personlig borgen från ägaren i låntagande bolag, Lars Persson
• Räntor på klientmedelskonto (garanterade räntebetalningar)

Detta är lån 3 av 3, som ska sammantaget uppföra parhuset med två lägenheter. Det innebär att lånet kommer att betalas ut etappvis. Det betyder att risken reduceras eftersom fastigheternas värde ökar i takt med byggnationen. Alla tre lån har samma säkerhet och prioritet.

Etapp	Lån	Säkerhet, prioritet	LTV*	Status
1	2,250,000	1:a	20%	Fulltecknad
2	2,250,000	1:a	41%	Tecknad till 98%
3	1,500,000	1:a	54%	Pågår

* Lånet jämförs med det förväntade försäljningspriset för båda fastigheterna. Efter det tredje lånet kommer det totala lånebeloppet på MSEK 6 jämföras med det förväntade försäljningspriset på MSEK 11 (LTV 54%).

Säkerhetspaket

• Pant i fastigheterna Löparen 11 och Löparen 12 (1:a prioritet)
• Personlig borgen från ägaren i låntagande bolag, Lars Persson
• Räntor på klientmedelskonto (garanterade räntebetalningar)

Fastigheterna och projektet

Fastigheterna Löparen 11 och 12 utgör projektfastigheterna och har avstyckats från stamfastigheten Löparen 10. Projektfastigheterna har tidigare varit obebyggda men ska nu bebyggas med ett parhus med två stycken bostadsenheter på vardera 130 - 140 kvm BOA. Varje fastighet har 154 BTA, och BIA kommer att reducera BOA. Den exakta BOA kommer inte att kunna bestämmas förrän en bit in i byggnadsprocessen. Parhuset uppförs nämligen på en relativt sluttande tomt vilket resulterar faktisk slutlig BOA.

Larsof Fastighet AB använder sig av en erkänd byggfirma, Richard Olsson AB som agerar totalentreprenör med ett överenskommet maxpris på 7–8 MSEK för nyckelfärdigt parhus. Priset inkluderar även interiören samt byggkontroll. Byggfirman har tidigare arbetat med bland annat Ikano Bostad, IKEA, SAS Radisson, Newsec mfl.

Den totalt uppskattade vinsten för hela projektet rör sig i regionen av 30%. En avgörande faktor för den förväntade vinstmarginalen grundar sig på att tomterna är avstyckade från den egna tomten och förvärvningskostnader uteblir. Normalkostnad för den här typen av tomtförvärv hade legat på cirka 1–1,5 MSEK per styck.

Mäklare har gjort en värdering av parhuset som uppgår till 5 500 000 per enhet, detta skapar ett kvadratmeterpris på ca 39 000/kvm, som är strax under genomsnitt för området. Enligt flera mäklares utsago, har fristående villor ett högre värde än BRF.er med BRF-belåning och avgifter.

Platsbesök av Kameo i slutet av december 2017

• Markarbetena inför gjutningen av plattan är avslutad
• Plattan pågång att gjutas
• Stommarna anländer och skall resas under feb

Snabbfakta:

• Tomtareal: 801 kvm. (400 kvm + 401 kvm)
• BOA: 260 - 280 kvm (2 á 130 - 140 kvm).
• Fastighetstyp: 210 – Småhusenhet, tomtmark till helårsbostad.
• Address: Hammartorpsvägen 29 A & C
• Färdigställande garanti tecknas av totalentreprenör (Gar Bo försäkring).
• Bygglov för projektet är beviljat och byggstarten är påbörjad
• Projektets löptid uppskattas till 12 månader från byggstart.
• Husen kommer att vara levererade och uppförda innan december månaad
• Arbetet med interiören påbörjas i januari 2018 och planeras vara färdigt till sommaren 2018

Försäljningen sker i samband med färdigställandet

Området

Fastigheterna ligger i Trångsund, östra delen av Huddinge kommun, söder om Stockholm. Trångsund är delvis belägen inom Stockholmstätort och kommunikationen till Stockholm är mycket god med en restid från Trångsund Station till Stockholm C på 19 min. D-läge enligt Värderingsdatas databas för läget på fastigheter.

Området är barnvänligt och med fritidsområden och med närhet till Stockholm.

Området har vuxit under flera års tid och ökar i popularitet och med det ökar befolkningen. Priserna har historiskt varit lägre än Nacka, vilket gör området mycket attraktivt för barnfamiljer som behöver större boende.

Fastigheterna är belägna i närheten av centrala Trångsund med endast 5 minuters gångväg. 10 minuter till närmsta badplats med mycket fina fritidsområden. Fastigheten har busshållplatsen precis i närheten.

Företaget

Företaget startades i mars 2014 och drivs av Lars Person och Sofia Persson.

Lars Persson är utbildad ekonom och jobbar idag på Swedbank där han kommer att fortsatt vara verksam. För att stärka upp med kunskap och kompetens har Larsof Fastigheter anlitat en erfaren byggfirma till fast pris.

Bolaget har hittills en relativt låg omsättning som huvudsakligen består av hyresintäkter från en fastighet belägen i Jämtland. Fastigheten för vilka hyresintäkter kommer ifrån är även bolagets ända tillgång per nu. Syftet med projektet är att öka omsättningen i företaget för att möjliggöra framtida projekt.

Finansiell information

Årsredovisningen för 2017 är ännu inte färdigställd.

Resultatet för den löpande verksamheten under 2017 ser preliminärt ut att generera en vinst på 4 797 kr (Omsättning 90 528 kr). Så det är snarlika siffror mot tidigare år (2015 och 2016), kommenterar Lars Persson.

	Bokslut	Bokslut
(Alla siffror i tusental SEK)	2015	2016
Resultaträkning
Nettoomsättning	75	86
Rörelseresultat före avskrivningar (EBITDA)	38	52
Avskrivningar	-14	-14
Rörelseresultat	24	38
Finansiella intäkter	0	0
Finansiella kostnader	-16	-15
Resultat efter finansnetto	8	23
Årets resultat	6	18
Balansräkning
Anläggningstillgångar	647	632
Omsättningstillgångar	15	25
Summa tillgångar	662	658
Långfristiga skulder (räntebärande)	620	590
Kortfristiga skulder (räntebärande)	1	9
Summa Skulder	621	599
Eget kapital	40	59
Summa eget kapital och skulder	662	658
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital (%)	20	39
Avkastning på totalt kapital (%)	4	6
Rörelsemarginal (%)	32	44
Nettomarginal (%)	11	27
Soliditet (%)	6	9

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust av investerat kapital. Historisk avkastning på Kameo-plattformen ger ingen garanti för framtida avkastning.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om.

Detta är Larsof Fastighet ABs första utvecklingsprojekt, och det finns risk för att projektet inte löper som planerat. Tidigare erfarenheter från fastighetsbranschen är kopplat den fastighet som bolaget äger och förvaltar i Jämtland.

Det finns igen garanti för att detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Observera att om Larsof Fastighet AB inte kan betala tillbaka lånet och väljer att försätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud och realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån för Kameos investerares räkning.