Risiko ved investeringer i eiendomslån

Enhver investering innebærer risiko. Det gjelder også når du låner ut dine penger via Kameo. Her har vi samlet en oversikt over hvilke risikoer du bør være oppmerksom på når du investerer via plattformen. Du finner også informasjon om hvordan Kameo arbeider for å håndtere risiko, om investeringer i direkte lån passer for deg og hva du selv kan gjøre for å redusere din investeringsrisiko.

Forsinkede betalinger

Når du investerer i lån via Kameo, vil rentebetalinger og tilbakebetaling av lånet følge en betalingsplan som er spesifikk for det lånet du har investert i. Vi kan først utbetale pengene til deg når vi har mottatt dem fra låntaker, og Kameo garanterer ikke for at betalingen skjer i tide eller i det hele tatt. Betaler låntaker for sent, eller skjer det en feil i overførselen, kan du derfor oppleve at betalingen av renter eller avdrag blir forsinket. 

Låntaker går konkurs

Uforutsette hendelser kan oppstå selv for seriøse selskaper. Dersom en låntaker ikke lenger kan dekke sine forpliktelser og går konkurs, kan du tape hele eller deler av din investering. Hvor stor del av dine investeringer du som investor får tilbakebetalt i en konkurs, avgjøres hovedsakelig av verdien av det du har pant i. Verdien av panteobjektet vil påvirkes av generelle endringer i markedet, men også av om det er lett å selge (likviditeten), og om det er et ferdigstilt prosjekt eller noe halvbygd som andre må ta over ansvaret for.

Markedsrisiko

Markedskreftene utgjør også en risiko for dine investeringer. Fallende eiendomspriser kan føre til at igangsatte prosjekter vanskelig vil kunne gå med overskudd, eller at eiendomsutviklerne du har lånt ut penger til ikke får solgt prosjektene når de er ferdigstilt. Økte byggekostnader kan føre til pengemangel og konkurs i både entreprenør og byggherre. Alt dette kan føre til forsinkelse av tilbakebetaling av lånet eller konkurs. Fallende priser vil også svekke verdien av sikkerheten som er stilt for lånet. Det kan føre til at pant som før markedsutviklingen innebar god sikkerhet, ikke lenger gir full dekning for investorenes krav.  

Lånebedrageri og underslag

Kameo vil – som banker og andre finansforetak – kunne oppleve å bli utsatt for bedragerier fra låntakere. Bedrageri og svik kan også skje underveis i et låneforhold, og dermed være vanskeligere å oppdage enn når selve låneopptaket fra starten av skjer med bedragersk hensikt. Slike bedragerier vil typisk ramme investorene i et lån, fordi bedrageriet nettopp har som formål å tilrane seg utlånte midler.

Alle lån som publiseres på Kameos plattform har gjennomgått en analyse og godkjennings-prosess i henhold til Kameos kredittpolicy. I analysen vurderes selskapet som søker lån, personene bak selskapet, selve prosjektet og ikke minst sikkerhetspakken som tilbys. Analysen resulterer i en risikoklasse (A-E), som også har betydning for rentenivået.

Som en del av analysen innhenter vi en ekstern kredittvurdering av låntaker og eventuelle kausjonister fra tredjeparter som UC og Bisnode. Kameo foretar ikke kredittvurderinger på egen hånd.

Når et lån publiseres på plattformen deler vi informasjon om selskapet, prosjektet og sikkerhetspakken med deg som investor.

Rentesatsen er et uttrykk for hva Kameo vurderer som en rettferdig pris for risikoen som du tar ved å investere i ett gitt lån. Derfor er vår risikovurdering helt avgjørende for renten vi tilbyr på et lån. Hva som er en rettferdig rente påvirkes imidlertid også av markedssituasjonen på det tidspunktet lånet publiseres, og både markedssituasjon og risiko kan endre seg gjennom et lån. Renten kan derfor variere fra transje til transje i et lån. Når lånet først er utbetalt, ligger imidlertid renten fast i lånets løpetid.

 Tabellen nedenfor viser laveste forventede rente og forventet kredittap for hver risikoklasse:

Kameo har en rekke prosedyrer og krav som bidrar til å redusere risikoen din som investor.

Krav om pant eller kausjon

Vi krever at det stilles pant og/eller kausjon for alle lån på Kameos plattform. Sikkerhetsstillelsen øker sjansen for at du som investor får hele eller deler av din investering tilbakebetalt i tilfeller der et lån ikke blir tilbakebetalt som planlagt. Pant kan være i form av eiendomspant, varelagerpant, factoring eller aksjepant, mens en kausjon kan være stilt av enten privatpersoner (ofte aksjonærer) eller andre selskap (f.eks. morselskap). Hvilken sikkerhetspakke som ligger bak et lån vil alltid være beskrevet på prosjektsidene.

Screening av låntakere

Kameo gjennomfører grundige undersøkelser av den informasjonen som de som søker om lån via plattformen gir oss. De vurderingene som ligger til grunn for publisering av et lån, er basert på Kameos Credit Policy og instrukser for risikovurderingen. Kameo har også omfattende antihvitvaskings- og terrorfinansieringsrutiner og -systemer for å fange opp indikatorer på økonomisk kriminalitet. Sikkerhetsstillelse og særlig personlige kausjoner vil kunne bidra til å senke risikoen for at låntaker benytter de lånte midlene urettmessig.

Begrenset LTV

Vi stiller krav til eiendomsprosjektenes belåningsgrad (LTV) for å sikre at prosjektene er i stand til å refinansiere eller hente inn salgsbeløpene som er nødvendige for å tilbakebetale lånet, og for å sikre at panteobjektet kan dekke full eller delvis tilbakebetaling ved et eventuelt tvangssalg. LTV viser alltid til forventet verdi etter ferdigstillelse. Det betyr at inntil prosjektet er ferdigstilt, vil faktisk forventet verdi av eiendommen være lavere enn den verdien som legges til grunn i LTV-beregningen, fordi et ikke ferdig prosjekt alltid vil måtte selges med en rabatt. Både belåningsgraden og beregningen vil vises på lånets prosjektside.

Investering gjennom direkte lån er en enkel måte å støtte mindre bedrifter på, slik at de kan gjennomføre prosjekter og vokse, samtidig som du som investor får avkastning på sparepengene dine. Investering i direkte lån innebærer imidlertid høy risiko, også når du investerer gjennom veletablerte og velrennomerte folkefinansieringsaktører. Fordi risikoen generelt er høy, er også renten man kan forvente på lånene høy. Det generelle rentenivået skal ta høyde for at man må regne med at noen lån vil gå i mislighold og ende i tap på investeringen.

Når risikoen ved investering i det enkelte lån er høy, er det spesielt viktig å spre risikoen over mange lån. Historisk på Kameos plattform er misligholds- og tapsratene beskjedne, selv om mislighold av enkeltlån kan medføre at hele det investerte beløpet i det lånet går tapt.

Kameo gjør det vi kan for å gi deg den informasjonen du trenger for å avgjøre om du vil investere i et lån. Du må imidlertid alltid selv vurdere om den risikoen som reflekteres i informasjonen er akseptabel for deg mot den renten du tilbys. Derfor bør du alltid sette deg inn i prosjektene og selskapene du låner ut penger til, og ikke minst vurdere om du mener sikkerhetspakken bak lånet er sterk nok i tilfelle det skulle oppstå betalingsvanskeligheter.

Også selskaper med sunn drift og gode prosjekter kan få uforutsette problemer, og det er ingen garanti for at du vil få tilbakebetalt hele eller deler av investeringen din.

Når et norsk lån står misligholdt i 50 dager (på eldre lån: 60 dager) overdras långivernes låneandeler automatisk til Intrum Capital AS. Ordningen sikrer at en profesjonell part innfordrer lånet, og sikrer fleksibilitet til å finne den beste løsningen i hver sak. 

Etter en eventuell overdragelse av låneandelene til Intrum er det dessverre lite Kameo kan - og får lov - til å gjøre både i relasjon til låntaker og kausjonist, og i relasjon til lånet. Regelverket krever at Kameo forholder seg nøytral i forholdet mellom låntaker og långiver, og kan verken representere noen av partene eller ta side i forbindelse med inndrivelsen av et krav. Dette er også bakgrunnen for overdragelsesavtalen, der Intrum overtar låneandelene og på den måten blir eneste kreditor i lånet mot den misligholdende låntakeren.