Risiko ved investeringer i eiendomslån
Investeringsrisiko
Enhver investering innebærer risiko. Det gjelder også når du låner ut dine penger via Kameo. Her har vi samlet en oversikt over hvilke risikoer du bør være oppmerksom på når du investerer via plattformen. Du finner også informasjon om hvordan Kameo arbeider for å håndtere risiko, om investeringer i direkte lån passer for deg og hva du selv kan gjøre for å redusere din investeringsrisiko.
- Generell investeringsrisiko
- Kameos risikovurderinger
- Risikoklasse og rentenivå
- Slik reduserer Kameo din risiko
- Passer investering i direkte lån for deg?
- Slik kan du selv redusere din risiko
- Hva skjer dersom et lån misligholdes?
Generell investeringsrisiko
Forsinkede betalinger
Når du investerer i lån via Kameo, vil rentebetalinger og tilbakebetaling av lånet følge en betalingsplan som er spesifikk for det lånet du har investert i. Vi kan først utbetale pengene til deg når vi har mottatt dem fra låntaker, og Kameo garanterer ikke for at betalingen skjer i tide eller i det hele tatt. Betaler låntaker for sent, eller skjer det en feil i overførselen, kan du derfor oppleve at betalingen av renter eller avdrag blir forsinket.
Låntaker går konkurs
Uforutsette hendelser kan oppstå selv for seriøse selskaper. Dersom en låntaker ikke lenger kan dekke sine forpliktelser og går konkurs, kan du tape hele eller deler av din investering. Hvor stor del av dine investeringer du som investor får tilbakebetalt i en konkurs, avgjøres hovedsakelig av verdien av det du har pant i. Verdien av panteobjektet vil påvirkes av generelle endringer i markedet, men også av om det er lett å selge (likviditeten), og om det er et ferdigstilt prosjekt eller noe halvbygd som andre må ta over ansvaret for.
Markedsrisiko
Markedskreftene utgjør også en risiko for dine investeringer. Fallende eiendomspriser kan føre til at igangsatte prosjekter vanskelig vil kunne gå med overskudd, eller at eiendomsutviklerne du har lånt ut penger til ikke får solgt prosjektene når de er ferdigstilt. Økte byggekostnader kan føre til pengemangel og konkurs i både entreprenør og byggherre. Alt dette kan føre til forsinkelse av tilbakebetaling av lånet eller konkurs. Fallende priser vil også svekke verdien av sikkerheten som er stilt for lånet. Det kan føre til at pant som før markedsutviklingen innebar god sikkerhet, ikke lenger gir full dekning for investorenes krav.
Lånebedrageri og underslag
Kameo vil – som banker og andre finansforetak – kunne oppleve å bli utsatt for bedragerier fra låntakere. Bedrageri og svik kan også skje underveis i et låneforhold, og dermed være vanskeligere å oppdage enn når selve låneopptaket fra starten av skjer med bedragersk hensikt. Slike bedragerier vil typisk ramme investorene i et lån, fordi bedrageriet nettopp har som formål å tilrane seg utlånte midler.
Valutasvingninger
Kameo tilbyr investeringsmuligheter på tvers av Skandinavia i lokal valuta. Investerer du på tvers av land og valuta, kan din investering synke eller stige i verdi avhengig av kursutviklingen. Kameo rapporterer gevinst og tap i valuta som realiseres ved tilbakebetaling av lån og per betaling av renter, til Skatteetaten. Investerer du på tvers av valuta uten å ha utgifter i samme valuta som du investerer i, er det generelt å anbefale å spre investeringene utover i tid, slik at ikke hele valutaeffekten på investeringen treffer på samme tidspunkt.
Stengt plattform
Når du investerer via Kameo håndterer Kameo all administrasjon av betalinger og låneavtaler. Skulle det skje at Kameo går konkurs, eller plattformen stenger av andre årsaker, kan det bli vanskelig å håndtere dette selv. Juridisk sett vil alle avtaler fortsatt være bindende mellom låntaker og långiver, fordi Kameo ikke inngår som en part i avtalene. Alle krav som investorene har mot låntaker vil derfor overleve en nedleggelse av plattformen, men for den enkelte investor vil inndrivelse og effektuering av sikkerheter by på praktiske utfordringer.
Ingen innskuddsgaranti eller annen garanti
Pengene du overfører til og investerer via Kameo dekkes ikke av Bankens sikringsfond, og du kan ikke kreve erstatning fra fondet dersom du opplever tap på investeringene dine. Det gjelder heller ingen annen garantiordning for investeringer via folkefinansieringsplattformer.
Penger som du måtte ha på din Kameo-konto, står på en klientkonto i DNB. Denne er atskilt fra Kameos virksomhet, og vil ikke bli påvirket av en konkurs i Kameo. Disse midlene er derfor bare sårbare for en eventuell konkurs i DNB.
Kameos risikovurdering
Alle lån som publiseres på Kameos plattform har gjennomgått en analyse og godkjennings-prosess i henhold til Kameos kredittpolicy. I analysen vurderes selskapet som søker lån, personene bak selskapet, selve prosjektet og ikke minst sikkerhetspakken som tilbys. Analysen resulterer i en risikoklasse (A-E), som også har betydning for rentenivået.
Som en del av analysen innhenter vi en ekstern kredittvurdering av låntaker og eventuelle kausjonister fra tredjeparter som UC og Bisnode. Kameo foretar ikke kredittvurderinger på egen hånd.
Når et lån publiseres på plattformen deler vi informasjon om selskapet, prosjektet og sikkerhetspakken med deg som investor.
Du bør selv evaluere informasjonen på prosjektsiden før du velger å investere. Merk at det er låntakeren som er ansvarlig for at prosjektinformasjonen er oppdatert og korrekt. Har du spørsmål til låntaker eller Kameos analyse i forbindelse med et lån, kan du bruke lånets Q&A-side.
Spesielt for eiendomsprosjekter
For alle eiendomslån vurderer vi lånets størrelse i forhold til eiendommens forventede verdi ved ferdigstillelse. Dette forholdet kalles belåningsgrad eller Loan to Value (LTV). En LTV på 70% betyr at de samlede lånene i eiendommen tilsvarer 70% av forventet verdi. Det innebærer at LTV reelt vil kunne være høyere enn 70% i eksempelet underveis i byggeperioden, fordi verdien av et halvferdig bygg er mye lavere enn ett ferdig bygg.
Risikoklasse og rentenivå
Rentesatsen er et uttrykk for hva Kameo vurderer som en rettferdig pris for risikoen som du tar ved å investere i ett gitt lån. Derfor er vår risikovurdering helt avgjørende for renten vi tilbyr på et lån. Hva som er en rettferdig rente påvirkes imidlertid også av markedssituasjonen på det tidspunktet lånet publiseres, og både markedssituasjon og risiko kan endre seg gjennom et lån. Renten kan derfor variere fra transje til transje i et lån. Når lånet først er utbetalt, ligger imidlertid renten fast i lånets løpetid.
Tabellen nedenfor viser laveste forventede rente og forventet kredittap for hver risikoklasse:
Risikoklasse | Minimumsrente* | Forventet kredittap** |
A | 5 % | 0,0 – 0,2 % |
B | 6 % | 0,3 – 0,8 % |
C | 8 % | 0,9 – 1,3 % |
D | 11 % | 1,4 – 1,9 % |
E | 13 % | 2,0 – 3,5 % |
*Minimumsrente
Som navnet antyder er dette den laveste renten du normal vil finne i hver risikoklasse. Avvik kan forekomme, for eksempel på grunn av lokale markedshensyn. Du vil også kunne se flere eksempler på høyere renter.
**Forventet kredittap
Det forventede kredittapet er det forventede gjennomsnittlige tapet i forhold til Kameos totale lånevolum for hver risikoklasse. Tapsprosentene forutsetter altså en spredning over hele Kameos portefølje.
Forskjellene i rentenivåene mellom risikoklassene er basert på et statistisk forventet tap beregnet for hele porteføljen. Det bygger blant annet på data fra UC som den statistiske risikoen for betalingsvanskeligheter og/eller konkurs knyttet til de forskjellige risikoklassene, samt en forventing om at investorene i gjennomsnitt får 70% av investeringene tilbake i de tilfeller der mislighold innebærer at vi må realisere sikkerhetene bak lånet.
Vår prosess for risikoanalyse

Innledende vurdering
Grunnleggende informasjon om låntaker hentes elektronisk, og vurderes så basert på rapporter fra Experian og Bisnode. Kun bedrifter som har tilfredsstillende kredittscore blir godkjent.

Lånesøknad
Låntaker sender inn kompletterende informasjon for å ferdigstille lånesøknaden, herunder oppdatert regnskap, bankkontoutskrift, prosjektkalkyler, styre- og aksjonærinformasjon med mer.

Analyse
Informasjonen fra lånesøknaden, våre samarbeidspartnere og fra intervjuet med låntakeren, gjennomgås og analyseres i vår egen kredittmodell. Kameo legger særlig vekt på nøkkelpersonene, sannsynlig gjennomføringsevne økonomisk og operasjonelt, samt ekstern kredittscore i vurderingen.

Publisering
Vår kredittkomite vurderer til slutt kredittanalysen, og godkjenner eventuelt risikoklasse for lånet. Deretter publiseres lånet på vår plattform.
Slik reduserer Kameo din risiko
Kameo har en rekke prosedyrer og krav som bidrar til å redusere risikoen din som investor.
Krav om pant eller kausjon
Vi krever at det stilles pant og/eller kausjon for alle lån på Kameos plattform. Sikkerhetsstillelsen øker sjansen for at du som investor får hele eller deler av din investering tilbakebetalt i tilfeller der et lån ikke blir tilbakebetalt som planlagt. Pant kan være i form av eiendomspant, varelagerpant, factoring eller aksjepant, mens en kausjon kan være stilt av enten privatpersoner (ofte aksjonærer) eller andre selskap (f.eks. morselskap). Hvilken sikkerhetspakke som ligger bak et lån vil alltid være beskrevet på prosjektsidene.
Screening av låntakere
Kameo gjennomfører grundige undersøkelser av den informasjonen som de som søker om lån via plattformen gir oss. De vurderingene som ligger til grunn for publisering av et lån, er basert på Kameos Credit Policy og instrukser for risikovurderingen. Kameo har også omfattende antihvitvaskings- og terrorfinansieringsrutiner og -systemer for å fange opp indikatorer på økonomisk kriminalitet. Sikkerhetsstillelse og særlig personlige kausjoner vil kunne bidra til å senke risikoen for at låntaker benytter de lånte midlene urettmessig.
Begrenset LTV
Vi stiller krav til eiendomsprosjektenes belåningsgrad (LTV) for å sikre at prosjektene er i stand til å refinansiere eller hente inn salgsbeløpene som er nødvendige for å tilbakebetale lånet, og for å sikre at panteobjektet kan dekke full eller delvis tilbakebetaling ved et eventuelt tvangssalg. LTV viser alltid til forventet verdi etter ferdigstillelse. Det betyr at inntil prosjektet er ferdigstilt, vil faktisk forventet verdi av eiendommen være lavere enn den verdien som legges til grunn i LTV-beregningen, fordi et ikke ferdig prosjekt alltid vil måtte selges med en rabatt. Både belåningsgraden og beregningen vil vises på lånets prosjektside.
Kredittkomité
Kameo har en kredittkomité med erfaring innenfor blant annet byggeprosjekter, regnskap, problemengasjementer og jus. Lån kan ikke publiseres på plattformen før de har vært gjennom en analyse og behandling i tråd med kredittpolitikken til Kameo. Prosessen er med på å kvalitetssikre risikovurderingen som gjøres for lånet, og at røde flagg knyttet til prosjektet og låntaker fanges opp.
Kapitalkrav og kontinuitetsplaner
Kameo er underlagt krav til kapitalbase og regelmessig rapportering til det danske Finanstilsynet, som en del av vår tillatelse som betalingsforetak. Kapitalkravet er til for å forsikre våre kunder om at vi har kapital til å administrere lånene på plattformen og sikre oss mot en eventuell konkurs. Som betalingsforetak er Kameo også pliktig til å ha kontinuitetsplaner og IT- og IKT-sikkerhetspolitikker, for å sikre uavbrutt og varig drift av selskapet.
Separat klientkonto
Vi holder alle innbetalinger fra investorer, samt rente-og tilbakebetalinger fra låntakere, på en separat klientkonto i DNB. Dermed holdes dine penger adskilt fra Kameos egen virksomhet og dine innskudd påvirkes ikke av en eventuell konkurs i Kameo.
Långiveragent
Dersom en eller flere låntakere skulle få betalingsproblemer, skal du ikke selv inndrive misligholdte lån. Långiveragenten vil håndtere hele prosessen og gjøre det de kan for å få tilbake så mye av din investering som mulig, herunder realisering av sikkerhetene. I Danmark og Sverige er Kameo selv långiveragent, mens i Norge er det Intrum Capital* som representerer alle investorene. Ordningen sikrer at pant kan tiltres og at beslutninger om håndtering av misligholdte lån treffes av personer med relevant innsikt i fakta, marked og jus.
*Lindorff Capital byttet navn til Intrum Capital 28.10.2021.
Passer investering i direkte lån for deg?
Investering gjennom direkte lån er en enkel måte å støtte mindre bedrifter på, slik at de kan gjennomføre prosjekter og vokse, samtidig som du som investor får avkastning på sparepengene dine. Investering i direkte lån innebærer imidlertid høy risiko, også når du investerer gjennom veletablerte og velrennomerte folkefinansieringsaktører. Fordi risikoen generelt er høy, er også renten man kan forvente på lånene høy. Det generelle rentenivået skal ta høyde for at man må regne med at noen lån vil gå i mislighold og ende i tap på investeringen.
Når risikoen ved investering i det enkelte lån er høy, er det spesielt viktig å spre risikoen over mange lån. Historisk på Kameos plattform er misligholds- og tapsratene beskjedne, selv om mislighold av enkeltlån kan medføre at hele det investerte beløpet i det lånet går tapt.
Det indikerer at risikoen i det enkelte lån er høyere enn om du sprer investeringene dine på mange lån. På Kameo kan du investere i et enkelt lån helt ned i 500 kroner. Dersom du har lite erfaring med investeringer generelt, eller med direkte lån spesielt, anbefaler vi at du starter forsiktig med små beløp spredt på flere lån. Vi anbefaler også at du setter deg inn i de generelle vilkårene våre, risikoene som typisk gjør seg gjeldende i slike direktelån slik de er beskrevet på siden her, og sjekker ut informasjonsmaterialet som finnes under fanen «Lær deg mer». En del informasjon vil du også finne på bloggen vår, som det er lenket til nederst på siden.
Har du mindre erfaring med investeringer, anbefaler vi at du begrenser høyrisikodelen av den totale investerings- og spareporteføljen din. Er du småsparer, bør hoveddelen av spareporteføljen din bestå av produkter med lavere risiko, og kun mindre deler bør avsettes til produkter med høy risiko.
Slik kan du selv redusere din risiko
Kameo gjør det vi kan for å gi deg den informasjonen du trenger for å avgjøre om du vil investere i et lån. Du må imidlertid alltid selv vurdere om den risikoen som reflekteres i informasjonen er akseptabel for deg mot den renten du tilbys. Derfor bør du alltid sette deg inn i prosjektene og selskapene du låner ut penger til, og ikke minst vurdere om du mener sikkerhetspakken bak lånet er sterk nok i tilfelle det skulle oppstå betalingsvanskeligheter.
Også selskaper med sunn drift og gode prosjekter kan få uforutsette problemer, og det er ingen garanti for at du vil få tilbakebetalt hele eller deler av investeringen din.
Du kan gjøre deg selv mindre sårbar ved å spre dine utlån på mange forskjellige prosjekter og selskaper. Jo flere lån du investerer i, jo mindre betyr det for din samlede avkastning hvis et enkelt av dem gir et tap. Du må også huske at direkte lån gjennom crowdlending potensielt innebærer høy risiko, og at du bør sørge for at du har en total investeringsportefølje som også inkluderer andre og mindre risikofylte elementer.
Hva skjer dersom et lån misligholdes?
Når et norsk lån står misligholdt i 50 dager (på eldre lån: 60 dager) overdras långivernes låneandeler automatisk til Intrum Capital AS. Ordningen sikrer at en profesjonell part innfordrer lånet, og sikrer fleksibilitet til å finne den beste løsningen i hver sak.
Etter en eventuell overdragelse av låneandelene til Intrum er det dessverre lite Kameo kan - og får lov - til å gjøre både i relasjon til låntaker og kausjonist, og i relasjon til lånet. Regelverket krever at Kameo forholder seg nøytral i forholdet mellom låntaker og långiver, og kan verken representere noen av partene eller ta side i forbindelse med inndrivelsen av et krav. Dette er også bakgrunnen for overdragelsesavtalen, der Intrum overtar låneandelene og på den måten blir eneste kreditor i lånet mot den misligholdende låntakeren.
Som eneste kreditor, kan Intrum søke de løsninger som Intrum med all sin tvangsinndrivelses- og inkassoerfaring finner hensiktsmessig. Fordelingsnøkkelen der en viss andel av det inndrevne beløpet går til Intrum, gir samtidig Intrum et økonomisk insentiv til å søke en så effektiv inndrivelse som mulig.
Dersom en frivillig løsning ikke er mulig på grunn av låntakers manglende evne eller vilje, forfølges investorenes krav gjennom rettslige tvangsprosesser i henhold til lokal lovgivning. Slike tvangsprosesser tar svært ofte ganske lang tid, og både konkurser og tvangssalg kan ta mer enn et år å gjennomføre. Lurer du på hvordan tap håndteres skattemessig, kan du lese mer om det her.