Risiko ved investeringer i eiendomslån
Investeringsrisiko
Enhver investering innebærer risiko. Det gjelder også når du låner ut dine penger via Kameo. Her har vi samlet en oversikt over hvilke typer risiko du bør være oppmerksom på når du investerer via plattformen. Du finner også informasjon om hvordan Kameo arbeider for å håndtere risiko, om investeringer i direkte lån passer for deg og hva du selv kan gjøre for å redusere din investeringsrisiko.
- Risiko for tap
- Kameos risikoanalyse og investeringsinformasjon
- Risikoklasse og rentenivå
- Slik reduserer Kameo din risiko
- Passer investering i direkte lån for deg?
- Slik kan du selv redusere din risiko
- Hva skjer dersom et lån misligholdes?
Generell investeringsrisiko
Risiko for tap
Å låne ut penger innebærer alltid en risiko for at den som låner penger ikke betaler tilbake, at det blir tilbakebetalt mindre enn det man lånte ut, eller at låntaker ikke betaler rente som lovet. Å yte lån via Kameo innebærer at man som långiver eller investor risikerer at alt man har investert går tapt, dersom låntakeren ikke gjør opp for seg. Kameo stiller ingen garanti for tilbakebetaling og det gjelder ingen annen garanti- eller sikringsordning for de beløpene som långiverne låner ut.
Ingen garantiordning
Kameo garanterer ikke for at låntaker kan eller vil betale tilbake det du har lånt ut. Investeringer gjennom Kameo er ikke dekket av noen innskuddsgarantiordning eller investorgarantiordning, og pengene du overfører til Kameo dekkes ikke av Bankenes sikringsfond. Penger som du måtte ha på din Kameo-konto, står på en klientkonto i DNB. Denne er atskilt fra Kameos virksomhet, og vil ikke bli påvirket av en konkurs i Kameo. Disse midlene er derfor bare sårbare for en eventuell konkurs i DNB.
Salg av låneandeler
Det finnes ikke noe etablert markedsplass for kjøp og salg av låneandeler. Det kan derfor være vanskelig å få solgt låneandelene dine. Det betyr at du må forvente at investeringen din ikke kan innløses i penger før låntakeren faktisk tilbakebetaler lånet. Selv om du skulle lykkes med å finne en kjøper, er det ikke sikkert du får solgt låneandelene uten tap.
Forsinkede betalinger
Når du investerer i lån via Kameo, vil rentebetalinger og tilbakebetaling av lånet følge en betalingsplan som er spesifikk for det lånet du har investert i. Vi kan først utbetale pengene til deg når vi har mottatt dem fra låntaker. Kameo garanterer ikke for at betalingen skjer i tide eller i det hele tatt. Dersom låntaker betaler for sent, eller om det skjer en feil i overførselen, kan du oppleve at betalingen av renter eller avdrag blir forsinket.
Låntaker går konkurs
Uforutsette hendelser kan oppstå selv for seriøse selskaper. Dersom en låntaker ikke lenger kan dekke sine forpliktelser og går konkurs, kan du tape hele eller deler av din investering. Hvor stor del av dine investeringer du som investor får tilbakebetalt i en konkurs, avgjøres hovedsakelig av verdien av det du har pant i. Verdien av det du har pant i, påvirkes av hvordan markedet er når panteobjektet selges, om det er et lettsolgt objekt, og om det er et ferdigstilt prosjekt eller noe halvbygd som andre må ta over ansvaret for.
Markedsrisiko
Markedskreftene utgjør også en risiko for investeringene dine. Fallende eiendomspriser kan føre til at igangsatte prosjekter går med underskudd, eller at eiendomsutviklerne du har lånt ut penger til ikke får solgt prosjektene når de er ferdigstilt. Økte byggekostnader kan føre til at både entrepenør og byggherre får pengemangel. Alt dette kan føre til forsinkelse av tilbakebetaling av lånet eller konkurs i låntaker. Fallende priser vil også svekke verdien av sikkerheten som er stilt for lånet. Det kan føre til at pant som før markedsutviklingen innebar god sikkerhet, ikke lenger gir full dekning for investorenes krav.
Lånebedrageri og underslag
Kameo vil på samme måte som banker og andre finansforetak, kunne oppleve å bli utsatt for bedragerier fra låntakere. Bedrageri og svik kan også skje underveis i et låneforhold, og dermed være vanskeligere å oppdage enn når selve låneopptaket fra starten av skjer med bedragersk hensikt. Slike bedragerier vil typisk ramme investorene i et lån, fordi bedrageriet nettopp har som formål å tilrane seg utlånte midler.
Valutasvingninger
Kameo tilbyr investeringsmuligheter på tvers av Skandinavia i lokal valuta. Investerer du på tvers av land og valuta, kan investeringen din synke eller stige i verdi avhengig av kursutviklingen. Kameo rapporterer gevinst og tap i valuta som realiseres ved tilbakebetaling av lån og per betaling av renter, til Skatteetaten. Hvis du investerer i en annen valuta enn den du bruker til vanlig, kan det være smart å spre investeringene over tid. På den måten unngår du at valutasvingninger påvirker hele investeringen på en gang.
Stengt plattform
Når du investerer via Kameo, håndterer Kameo all administrasjon av betalinger og låneavtaler. Skulle det skje at Kameo går konkurs, eller plattformen stenger av andre årsaker, kan det bli vanskelig å håndtere dette selv. Juridisk sett vil alle avtaler fortsatt være bindende mellom låntaker og långiver, fordi Kameo ikke inngår som en part i avtalene. Alle krav som investorene har mot låntaker vil derfor overleve en nedleggelse av plattformen, men for den enkelte investor vil inndrivelse og effektuering av sikkerheter by på praktiske utfordringer.
Risikoanalyse og risikoklasse
Kameos kredittprosess
Alle lån som publiseres på Kameos plattform har gjennomgått en analyse og godkjenningsprosess i henhold til Kameos kredittpolicy. I analysen vurderes selskapet som søker lån, personene bak selskapet, selve prosjektet, markedet, hvordan lånet er planlagt tilbakebetalt, samt sikkerhetene som tilbys for lånet. Analysen resulterer i en risikoklasse (A-E), med det formålet å effektivt kunne kommunisere en samlet vurdering av risikoen i lånet. Risikoklassen har også betydning for renten som investorene får mot å investere i lånet.
Investeringsinformasjon
Når et lån publiseres på plattformen deler vi informasjon om selskapet, prosjektet og sikkerhetspakken med deg som investor. Den mest vesentlige informasjonen finner du i et såkalt nøkkelinformasjonsdokument. Dette dokumentet følger det formatet som er bestemt av EUs myndigheter. Vi råder deg til å lese nøye gjennom risikobeskrivelsen i dette dokumentet, selv om risikoene er summert opp i en risikoklasse. Merk at det ikke finnes noen bransjestandard for å fastsette risikoklassen, og at Kameos risikoklasser er fastsatt i henhold til Kameos egne policyer og modeller.
Kameo tilbyr ikke finansiell rådgivning eller annen rådgiving knyttet til investeringer eller lån som tilbys på hjemmesiden.
Kameo presenterer den informasjonen de mottar fra potensielle låntakeres lånesøknader for potensielle långivere. Det er selskapet som søker om lån som har ansvaret for at informasjonen er korrekt, fullstendig og ikke villedende. Dette gjelder både informasjonen i seg selv og måten den blir presentert på. Om du har spørsmål, ber vi deg benytte Q&A-funksjonen som finnes i tilknytning til hvert enkelt lån.
Selv om Kameo vurderer risikoene ved å investere i hvert enkelt lån, fastsetter ikke Kameo selv noen kredittscore av låntakerne. Kameos fastsettelse av risikoklasse og rente må ikke oppfattes som noen kredittvurdering av låntaker eller kredittscore fra Kameos side.
Du må selv vurdere om den risikoen du tar ved hver enkelt investering står i forhold til den avkastningen du kan forvente. Du må også selv vurdere om din økonomi tåler at det vil ta tid fra låneandelen betales inn til Kameo og frem til låneandelen tilbakebetales av låntaker til den enkelte långiver. Om du er usikker på din risikoforståelse eller dine økonomiske forutsetninger, kan du ta en kunnskapstest eller bruke en kalkulator for beregning av din evne til å tåle tap. Både kunnskapstesten og kalkulatoren er tilgjengelige via din profilside når du logger inn på Kameos hjemmeside. Du kan også lære mer gjennom våre innlegg og videoer under Lær deg mer-fanen på hjemmesiden.
Særlige risikoer
Spesielt for eiendomsprosjekter
For alle eiendomslån vurderer vi lånets størrelse i forhold til eiendommens forventede verdi ved ferdigstillelse. Dette forholdet kalles belåningsgrad eller Loan to Value (LTV). En LTV på 70% betyr at de samlede lånene i eiendommen tilsvarer 70% av forventet verdi. Kravet til LTV stilles for å sikre at låntaker gjennom prosjektet er i stand til å refinansiere eller selge for beløp som er tilstrekkelig for å tilbakebetale lånet. Det sikrer også at panteobjektet kan dekke full eller nær full tilbakebetaling ved et eventuelt tvangssalg.
LTV viser alltid til forventet verdi etter ferdigstillelse. Det betyr at inntil prosjektet er ferdigstilt, og fordi et uferdig prosjekt alltid vil måtte selges med en rabatt, vil faktisk forventet verdi av eiendommen være lavere enn den verdien som legges til grunn i LTV-beregningen. Underveis i byggeperioden vil reell belåningsgrad derfor være høyere enn den LTV som er oppgitt i investeringsinformasjonen.
Rentenivå
Renten er et uttrykk for hva Kameo vurderer som en rettferdig pris for risikoen du tar ved å investere i ett gitt lån. Derfor er vår risikovurdering og den risikoklassen vi setter helt avgjørende for renten vi tilbyr på et lån. Hva som er en rettferdig rente påvirkes imidlertid også av markedssituasjonen på det tidspunktet lånet publiseres, som den såkalt risikofrie renten i markedet, hvilke øvrige kostnader låntakeren har knyttet til låneopptaket, og hvilken alternativ avkastning investorene kan forvente på andre produkter i markedet.
Både markedssituasjon og risiko kan endre seg gjennom et låns løpetid. Renten kan derfor variere fra transje til transje i et lån. Når lånet først er utbetalt, ligger imidlertid renten fast i lånets løpetid. Tabellen nedenfor viser laveste forventede rente og forventet kredittap knyttet til hver risikoklasse:
Risikoklasse | Minimumsrente* | Forventet kredittap** |
A | 5 % | 0,0 – 0,2 % |
B | 6 % | 0,3 – 0,8 % |
C | 8 % | 0,9 – 1,3 % |
D | 11 % | 1,4 – 1,9 % |
E | 13 % | 2,0 – 3,5 % |
*Minimumsrente
Som navnet antyder er dette den laveste renten du normalt vil finne i hver risikoklasse. Avvik kan forekomme, for eksempel på grunn av lokale markedshensyn. Du vil også kunne se flere eksempler på høyere renter.
**Forventet kredittap
Det forventede kredittapet er det forventede gjennomsnittlige tapet i forhold til Kameos totale lånevolum for hver risikoklasse. Tapsprosentene forutsetter altså en spredning over hele Kameos portefølje.
Forskjellene i rentenivåene mellom risikoklassene er basert på et statistisk forventet tap beregnet for hele porteføljen. Det bygger blant annet på data fra tredjeparts leverandør av kredittscore som den statistiske risikoen for betalingsvanskeligheter og/eller konkurs knyttet til de forskjellige risikoklassene, samt en forventing om at investorene i gjennomsnitt får 70 prosent av investeringene tilbake i de tilfeller der mislighold innebærer at vi må realisere sikkerhetene bak lånet.
Slik reduserer Kameo din risiko
Kameo har en rekke prosedyrer og krav som bidrar til å redusere risikoen din som investor. Risikoklassen som gis hvert lån reflekterer restrisikoen etter at tiltak er gjort. Her forklarer vi nærmere hvordan vi jobber for å redusere risiko knyttet til din investering.
Krav om pant eller kausjon
Vi krever at det stilles pant og/eller kausjon for alle lån på Kameos plattform. Sikkerhetsstillelsen øker sjansen for at du som investor får hele eller deler av din investering tilbakebetalt i tilfeller der et lån ikke blir tilbakebetalt som planlagt. Pant kan være i form av eiendomspant, varelagerpant, fordringer eller aksjepant, mens en kausjon kan være stilt av enten privatpersoner (ofte aksjonærer) eller andre selskap (f.eks. morselskap). Hvilken sikkerhetspakke som ligger bak et lån, er alltid beskrevet i dokumentet med nøkkelinformasjon for hvert enkelt lån.
At det stilles pant eller kausjon innebærer ingen garanti for at verdien av det som er stilt som pant er tilstrekkelig til å tilbakebetale lånet, eller at den som har stilt kausjon er i stand til å betale tilbake lånet. Når en eiendom, et selskap eller gjenstander tvangsselges, påvirkes ofte prisen negativt av at det er et tvangssalg som må skje raskt. Eiendomspant kan falle i verdi dersom det må selges som et halvferdig prosjekt, fordi kjøper i et slikt tilfelle må ta ansvar for arbeider som låntaker har utført. Sikkerhetenes verdi kan også påvirkes av endringer i markedet og omstendigheter som ikke var kjent da lånet ble formidlet. Dersom omstendighetene fører til at det pantsatte objektet ikke kan utnyttes kommersielt som forutsatt, vil det ofte føre til et betydelig verdifall. Dokumentet med nøkkelinformasjon spesifiserer alltid hvilke sikkerheter som er stilt for hvert lån, og i hvilke vesentlige risikoer som prosjektet innebærer.
Screening av låntakere
Kameo gjennomfører grundige undersøkelser av den informasjonen som lånesøker gir oss. De vurderingene som ligger til grunn for publisering av et lån, baseres på Kameos kredittpolitikk og instrukser for risikovurderingen. Kameo har også omfattende rutiner for å forebygge hvitvasking og finansiering av terrorisme for å fange opp indikatorer på økonomisk kriminalitet. Sikkerhetsstillelse og særlig personlige kausjoner vil kunne bidra til å senke risikoen for at låntaker benytter de lånte midlene i strid med vilkårene for lånet.
Kredittkomité
Kameo har en kredittkomité med erfaring innenfor blant annet byggeprosjekter, regnskap, problemengasjementer og jus. Lån kan ikke publiseres på plattformen før de har vært gjennom en analyse og behandling i tråd med Kameos kredittpolitikk. Prosessen bidrar til å kvalitetssikre risikovurderingen og risikoklassifiseringen av lånet opp.
Kapitalkrav og kontinuitetsplaner
Kameo er underlagt krav til kapitalbase og regelmessig rapportering til tilsynsmyndighetene, som en del av vår tillatelse som betalingsforetak og, innen EU-området, som tilbyder av tjenester innen folkefinansiering. Kapitalkravet er til for å forsikre våre kunder om at vi har kapital til å administrere lånene på plattformen og sikre oss mot en eventuell konkurs. Som betalingsforetak er Kameo også pliktig til å ha kontinuitetsplaner, samt IT- og IKT-sikkerhetspolitikker, for å sikre uavbrutt og varig drift av selskapet.
Separat klientkonto
Vi holder alle innbetalinger fra investorer, samt rente- og tilbakebetalinger fra låntakere, på en separat klientkonto i DNB. Dermed holdes pengene dine adskilt fra Kameos egen virksomhet og innskuddene dine påvirkes ikke av en eventuell konkurs i Kameo.
Sikkerhetsagent og tillitsmann
Dersom en låntaker får betalingsproblemer, trenger du ikke å inndrive lånet selv. All kontakt mellom investorene og låntaker skjer gjennom en tillitsmann. Kameo har avtale med Advokatfirma Kontrakt AS, som fungerer som sikkerhetsagent og tillitsmann for alle lån formidlet av Kameo Norge. Kontrakt vil derfor håndtere prosessen og gjøre sitt beste for å få tilbake mest mulig av investeringen din, inkludert å realisere sikkerhetene. I Danmark og Sverige har Kameo selv denne rollen på vegne av investorene.
For lån som er formidlet før 1. september 2024 gjelder en annen ordning for inndrivelse av lån, som innebærer at lånet overføres til Intrum Capital AS dersom det blir misligholdt. Denne ordningen innebærer at beløpet som drives inn skal fordeles mellom investorene i lånte og Intrum. For detaljer, se de tidligere generelle vilkårene her:
Passer investering i direkte lån for deg?
Investering gjennom direkte lån er en enkel måte å støtte mindre bedrifter. På den måten kan de gjennomføre sine prosjekter og vokse, samtidig som du som investor får avkastning på sparepengene dine. Investering i direkte lån innebærer imidlertid høy risiko, også når du investerer gjennom veletablerte og velrennomerte folkefinansieringsaktører. Fordi risikoen generelt er høy, er også renten man kan forvente på lånene høy. Det generelle rentenivået skal ta høyde for at man må regne med at noen lån vil gå i mislighold og ende i tap på investeringen.
Når risikoen ved investering i det enkelte lån er høy, er det spesielt viktig å spre risikoen over mange lån. De historiske misligholds- og tapsratene på plattformen til Kameo er beskjedne, selv om mislighold av enkeltlån kan medføre at hele det investerte beløpet i det lånet går tapt. Dette indikerer at risikoen i det enkelte lån er høyere enn om du sprer investeringene dine på mange lån.
Gjennom Kameo kan du investere i et enkelt lån helt ned i 500 kroner. Dersom du har lite erfaring med investeringer generelt, eller med direkte lån spesielt, anbefaler vi at du starter forsiktig med små beløp spredt på flere lån. Vi anbefaler også at du setter deg inn i Kameos generelle vilkår, risikoene forbundet med slike direkte lån som Kameo formidler og som er beskrevet på siden her, og at du utforsker informasjonsmaterialet du finner under fanen «Lær deg mer». En del informasjon vil du også finne på bloggen vår, som det er lenket til nederst på siden.
Har du mindre erfaring med investeringer, anbefaler vi at du begrenser høyrisikodelen av den totale investerings- og spareporteføljen din. Er du småsparer, bør hoveddelen av spareporteføljen din bestå av produkter med lavere risiko, og kun mindre deler bør avsettes til produkter med høy risiko.
Slik kan du selv redusere din risiko
Kameo gjør det vi kan for å gi deg den informasjonen du trenger, slik at du har best mulig grunnlag for å avgjøre om du vil investere i et lån. Du må imidlertid alltid selv vurdere om den risikoen som reflekteres i informasjonen er akseptabel for deg mot den renten du tilbys. Derfor bør du alltid sette deg inn i prosjektene og selskapene du låner ut penger til, og ikke minst vurdere om du mener sikkerhetspakken bak lånet er sterk nok i tilfelle det skulle oppstå betalingsvanskeligheter.
Også selskaper med sunn drift og gode prosjekter kan få uforutsette problemer, og det er ingen garanti for at du vil få tilbakebetalt hele eller deler av investeringen din.
Du kan gjøre deg selv mindre sårbar ved å spre dine utlån på mange forskjellige prosjekter og selskaper. Jo flere lån du investerer i, jo mindre betyr det for din samlede avkastning hvis et enkelt av dem gir et tap. Du må også huske at direkte lån gjennom folkefinansiering potensielt innebærer høy risiko. Sørg derfor at du har en total investeringsportefølje som også inkluderer andre og mindre risikofylte elementer.
Hva skjer dersom et lån misligholdes?
Hvis låntaker misligholder låneavtalen slik at lånet kan kreves tilbakebetalt umiddelbart, vil sikkerhetsagenten, Advokatfirma Kontrakt AS, håndtere saken på vegne av investorene. Som tillitsmann vil agenten arbeide for å maksimere tilbakebetalingen til investorene og kan ved behov arrangere et investormøte for å få innspill eller beslutninger fra investorene.
Investormøter gjennomføres via e-post eller digital avstemning. Hver investor har en stemme per låneandel på 500 kr. For eksempel, om du har investert 1000 kr, har du to stemmer. Beslutninger fattet i investormøtet krever at minst 50% av stemmene avgis, og at minst 2/3 av disse er i favør av beslutningen. Når en beslutning er tatt, gjelder den for alle investorer i lånet, inkludert eventuelle endringer i låneavtalen, sikkerheter, eller bytte av agent/tillitsmann.
Agentens kostnader faktureres på timebasis og trekkes fra eventuelle beløp som drives inn. Hvis en frivillig løsning ikke er mulig på grunn av låntakers manglende evne eller vilje, vil kravene bli fulgt opp gjennom rettslige prosesser, som kan ta lang tid, ofte mer enn ett år. For informasjon om hvordan tap håndteres skattemessig, kan du lese mer her.
For lån som er formidlet før 1. september 2024 gjelder en annen ordning for inndrivelse av lån, som innebærer at lånet overføres til Intrum Capital AS dersom det blir misligholdt. Denne ordningen innebærer at beløpet som drives inn skal fordeles mellom investorene i lånte og Intrum. For detaljer, se de tidligere generelle vilkårene her: