10 % rente | Finansiering av eiendomskjøp i Lørenskog | Risikoklasse B

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Låntager	Viken Property AS
Anledning til lån	Kjøp av eiendom i Lørenskog
Løpetid	12 - 24 måneder
Risikoklasse	B
Sikkerhet	Pant i eiendommen (2.prioritet) + Morselskapsgaranti + Personlig kausjon
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)	Ca. 54 %*
Årsrente	10 %
Tegningsperiode	13.04.2018 – 20.04.2018
Type lån/ amortisering	Annuitetslån / månedlig amortisering
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis

* Basert på eksisterende banklån pluss lånet via Kameo, i forhold til kjøpspris på eiendommen.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Viken Property AS og har følgende vilkår:

• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
• Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Den årlige renten er 10 %, tilsvarende ca. 0,83 % per måned.
• Låntageren kan ha rett til å betale tilbake hele lånet etter 12 måneder.
• Det vil forekomme månedlig amortisering under lånets løpetid.
• Estimert belåningsgrad er ca. 54% LTV, basert på dette lånet og øvrige lån i forhold til kjøpspris på eiendom.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 2. prioritetspant i eiendommen med gnr./bnr. 100/162 i Lørenskog kommune, med adresse Løkenåsringen 1, 1473, Lørenskog.

Morselskapet, Sentrum Handelsbygg AS, stiller en morselskapsgaranti som garanterer for lånets månedlige terminbeløp.

Personlig kausjon stilles av selskapets eiere, som tilsvarer hele lånebeløpet på NOK 1 000 000 inkludert renter og omkostninger.

Viken Property AS vil ikke betale utbytte før lånene via Kameo er tilbakebetalt.

Prosjektet

Viken Property AS har nettopp kjøpt eiendommen for NOK 9 300 000 som er finansiert med 50% egenkapital, NOK 4 000 000 i lån fra bank og resterende beløp på NOK 1 000 000 ønskes finansiert av Kameos långivere. Eiendommen består i dag av en enebolig på ca. 200 kvm P-rom (280 kvm BRA), som ligger på en 1 892 kvm stor tomt. Det var stor interesse under budrunden blant annet grunnet størrelsen på tomten og dens utviklingspotensial. Lignende tomter i nærområdet har fått godkjent regulering for videreutvikling, og Viken Property sikter på å gjøre det samme. En reguleringsprosess , med mål om å få godkjent oppføring av ytterligere boenheter på eiendommen, kan ta tid og selskapet ønsker derfor å leie ut eneboligen i påvente av en beslutning fra kommunen. Selskapet har allerede signert to leiekontrakter for utleie av eneboligen som tilsvarer en forventet årlig leieinntekt på ca. 480.000 kroner.

Leieinntektene vil bidra til månedlig betjening av både banklån og lånet gjennom Kameo. Kontantstrømmen for utleie av eneboligen vil ikke alene oppfylle fullstendig betaling av terminbeløp både fra bank og Kameo. Derfor vil morselskapet Sentrum Handelsbygg AS stille en garanti som dekker resterende utgifter knyttet til dette hver måned. Sentrum Handelsbygg AS har en diversifisert næringseiendomsportefølje og hadde i 2017 et driftsresultat på ca. NOK 8 000 000.

Dersom reguleringsprosessen tar kortere tid enn antatt, vil selskapet starte prosessen for videreutvikling av eiendommen. Lånet har derfor en fleksibel løpetid som tilsier at de kan innløse hele lånebeløpet mellom 12 og 24 måneder.

Egenkapital	NOK 4 300 000
Lån fra bank	NOK 4 000 000
Kameo-lån	NOK 1 000 000
Eiendomsverdi	NOK 9 300 000

Eiendomsinformasjon
Adresse	Løkenåsringen 1, 1473 Lørenskog
Gårds- og bruksnummer	100/162, Lørenskog kommune
Størrelse	1892 kvadratmeter

Området

Eiendommen ligger i et barnevennlig og populært boligområde på Sørli / Løkenåsen i Lørenskog kommune. Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud på kjøpesentrene Metro og Triaden, eller langs Skåresletta.

Det er et godt utbygd nett av gang-/sykkelveier i Lørenskog og omegn, samt et aktivt idrettsmiljø med anlegg innen de fleste grener. Det er flere ballplasser, ishall på Solheim, golfbane på Losby, svømmehall og tennisbane ved Kjenn, samt flerbrukshall Fjellsrud. Fra Sørlihavna går det lysløype mot Losby og det er lysløyper på Kurland og Vallerud. Østmarka byr i tillegg på flere bade-fiskevann og flott turterreng.

Eiendommen har gåavstand til Åsen Barneskole samt Løkenåsen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærheten, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Låntaker

Viken Property AS ble etablert i februar 2017. Selskapet eies i dag av 100% Sentrum Handelsbygg AS, Viken Property AS eier selv 50% av Xania Eiendom AS. Formålet med selskapet er å utvikle boligprosjekter, hvor dette blir deres første prosjekt. Blant styrets medlemmer i både Viken Property AS og Sentrum Handelsbygg AS finner vi Finn Tore Strand og Baard Solbekk-Sørensen, som begge to driver til daglig profesjonell forvaltning og drift av eiendomsporteføljer gjennom deres selskap JH Forvalter AS.

JH Forvalter AS ble hyret på av Sentrum Handelsbygg AS i 2014 for å håndtere selskapets eiendomsportefølje som i dag er på ca. 3 000 kvm og har en forsiktig anslått markedsverdi på ca. 100 millioner kroner, som generer årlige faste leieinntekter beløpende 9 millioner kroner. Siden JH Forvalter AS tok over, har lønnsomheten økt betraktelig og porteføljen genererte et driftsresultat på ca. 8 millioner kroner i 2017. Porteføljen består hovedsakelig av næringseiendom lokalisert i Oslo og omegn. Sentrum Handelsbygg utøver et aktivt eierskap der de engasjerer seg i alle ledd fra finansiering og kjøp til drift, forvaltning og optimalisering av utleie, der merverdi på investeringen tilføres og hentes ut ved eventuelt salg.

Sentrum Handelsbygg AS’ aksjonærer er Sughra Ghulam (60%) og Omid Mirmotahari (40%). Begge to har i dag et mer eller mindre passivt eierskap, der profesjonelle aktører og ansatte tar hånd om drift av selskapene og eiendommene i gruppen.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har god erfaring innen eiendomsutvikling og drift av eiendomsporteføljer, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer eller kostnadsoverskridelser. Selskapet kan gå konkurs under lånets løpetid og leieinntekter fra leietakere kan frafalle.

Eiendomsprisene kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter leietakere kan også falle. Vær oppmerksom på at de to leiekontraktene har tre måneders oppsigelsestid, og det kan hende at selskapet ikke klarer å hente inn nye leietakere ved en eventuell oppsigelse.

Dersom selskapet på et tidspunkt ikke klarer å betjene lånet kan det tenkes at lånet kan dekkes av inntekter fra andre selskap i selskapsgruppen eller fra selskapets eiere, eventuelt kan lånet refinansieres gjennom bank. Boligen kan også selges for å innfri deler av eller hele lånet knyttet prosjektet.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette kan da gjøres via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapet og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.