10 % rente | Risikoklasse C | Nytt eplehageprosjekt i Oslo

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	2.500.000
Anledning til lån	Re-finansiering av egenkapital
Løpetid	10 – 18 måneder
Risikoklasse	C
Sikkerhet	Aksjepant og factoringpant
Belåningsgrad i forhold til salgspris (LTV)*	Ca. 70 – 75 %
Årsrente	10 %
Tegningsperiode	13.11.2017 – 24.11.2017
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis (garanterte rentebetalinger)

*LTV, eller totale lån i forhold til salgspris på eneboligene, basert på byggelån fra bank og lån via Kameo på 5.000.000 kroner.

Kubik Eiendom har tidligere lånt 1.600.000 kroner via Kameo til et annet prosjekt.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Kubik Eiendom AS med følgende vilkår:

• Den årlige renten er 10 %, tilsvarende 0,83 % per måned.
• Låntageren kan har rett til å betale tilbake hele lånet etter 10 måneder.
• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger. Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter 10 måneder).
• Alle eneboligene er solgt på forhånd.
• Selskapet har fått lån fra en stor norsk bank, som vil ha 1. prioritets pant i eiendommen.
• Belåningsgrad: Ca. 70 – 75 % LTV (basert på lånet fra Kameo og lån fra bank, i forhold til avtalt salgspris på eneboligene boligene som skal bygges).
• Dette lånet er det første av to lån på tilsammen NOK 5.000.000 via Kameo i forbindelse med prosjektet. Det neste lånet vil lanseres på Kameos plattform mot slutten av november eventuelt starten på desember. Når selskapet har lånt tilsammen 5.000.000 kroner via Kameo, blir belåningsgraden (LTV) 70 - 75 % i forhold til avtalt salgspris.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Sikkerhetspakke

I tillegg til pant i aksjene i Kubik Eiendom AS, består sikkerhetspakken av en generell pantsettelse av Kubik Eiendoms kundefordringer (factoringpant), samt en særskilt pantsettelse av krav på kjøpesum for de tre eneboligene under oppføring på gnr. 107 bnr. 1230, på Høybråten i Oslo kommune. Det betyr i praksis at Kameos långivere har en fortrinnsrett til å motta av kjøpesummen fra de tre kjøperne, som de skal betale så snart husene er ferdige og de er overtakelse.

Kubik Eiendom plikter å varsle Kameo med hensyn til innsigelser som eventuelt blir gjort gjeldende under de aktuelle kjøpekontraktene dersom noen slik innsigelse skulle kunne gi grunnlag for kjøpers tilbakeholdelse av kjøpesum under oppgjøret, eller heving av kjøpsavtalen. Vennligst merk at slike innsigelser kan redusere verdien av sikkerheten, og i ytterste konsekvens kan medføre at den bortfaller helt.

Kubik er også underlagt restriksjoner mot å påhefte ytterligere pant eller heftelser på eiendommen ut over byggelånet som er beskrevet ovenfor.

Ansvarlig eiendomsmegler for prosjektet på Høybråten har avgitt inneståelseserklæring, som vil si at megleren vil utbetale et beløp tilvarende lånet til Kameos klientkonto direkte ved oppgjøret, og ikke via Kubik Eiendom, så langt kjøpesummene overstiger de beløp som måtte være pantesikret i eiendommen.

Rentebetalingene er forskuddbetalte til Kameos klientkonto, og er således garanterte for 12 måneder.

Eiendommen

Boligene ligger på en tomt som er fradelt fra eksisterende eiendom. Tomten og boligene inngår i et seksjonert sameie hvor de tre boligene er seksjoner.

Adresse	Linjeveien 51 og 53, Oslo kommune
Bruks- og gårdsnummer	107 / 1230
Størrelse tomt	1.068 kvm.
Planlagt størrelse nye boliger	Ca. 550 kvm.

Prosjektet

Prosjektet er et klassisk «eplehageprosjekt» på Høybråten i Oslo kommune. Kubik Eiendom, tidligere BACG Eiendom, kjøpte eiendommen tidligere i år. Selskapet er ferdig med prosjektering og skal nå oppføre tre moderne eneboliger på til sammen ca. 550 kvadratmeter, tilsvarende ca. 183 kvadratmeter per bolig. Estimert ferdigstillelse, overtakelse og innflytning er 4. kvartal 2018.

Selskapet har alle nødvendige tillatelser for prosjektet, og oppføring vil bli gjort i henhold til Bustadsoppføringsloven og bygget etter Byggteknisk forskrift (TEK 10). det innebærer blant annet at selskapet må stille garantisummer overfor kjøperne.

Husene er tegnet av Rak Arkitektur AS og bygningsmassen og planløsninger en tilpasset tomten. Husene får en god grunnflate (ca. 67 kvm.), god takhøyde og tidsriktig standard med gjennomgående god kvalitet. Det blir arealeffektive planløsninger over tre etasjer, garasje med to plasser og to balkonger på hhv. ca. 5,8 og 4,2 kvadratmeter med glassrekkverk. Store vinduer i etasjene sikrer rikelig med dagslys, badene er flislagte og kjøkkenet (Kvik) leveres med slette fronter og god benkeplass. Det er en delvis åpen kjøkkenløsning til stuen, hvor det er god plass til spisegruppe og sofagruppe, og med utgang via skyvedør til balkong. Alt dette kombinert med lyse overflater og et delikat uttrykk, fører til at boligene kommer til å fremstå som stilsikre og moderne.

Entreprenøren er Oslo Entreprenørbedrift AS, som leverer prosjektet som en totalentreprise og fastpris.

Totale prosjektkostnader inkludert tomtekjøp oppgår til ca. 20 millioner kroner. Salgspris er ca. 25 millioner kroner for alle tre eneboligene, som tilsvarer ca. 45.000 per kvadratmeter. Dette er på nivå med gjennomsnittet for området, men under gjennomsnittet for Oslo på ca. 70.000 kroner per kvadratmeter. Ansvarlig eiendomsmegler for salget er Nordvik & Partners.

Prosjektet er finansiert ved hjelp av egenkapital samt lån fra en stor norsk bank. Det er blitt gitt banklån i forbindelse med tomtekjøpet, samt også i form av et byggelån. Lånet fra Kameo vil anvendes til å frigjøre noe av den egenkapital som selskapet har investert i prosjektet. Lånet er derfor en brofinansiering, frem til oppgjøret. Med tanke på at prosjektet skal utføres som en totalentreprise med fastpris, og alle eneboligene er solgt på forhånd, er det forventet at selskapet oppnår et solid resultat på prosjektet.

Egenkapitalen som frigjøres skal anvendes til overtakelse av et nytt prosjekt i Sturlas vei 7, like nedenfor Holmenkollen i bydelen Vestre Aker. Kubik Eiendom overtar en eiendom på ca. 2.000 kvadratmeter den 14. desember 2017. Eiendommen inngår i Oslo kommunes småhusplan, og selskapet sender kort tid etter overtakelsen inn en søknad om rammetillatelse til å bygge syv nye eneboliger på eiendommen på til sammen ca. 1.000 kvadratmeter (BRA).

Området

Eneboligene i dette prosjektet skal bygges i Linjeveien, som ligger i et veletablert villaområde på Høybråten i Oslo med kort avstand til barnehager og skoler. Eiendommen ligger like ved Høybråten togstasjon (toget tar ca. 15 minutter tog til Oslo Sentralstasjon). Området er meget barnevennlig med lite trafikk. Nærhet til butikker, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Kort vei til Østmarka med flotte turmuligheter. For barna og den aktivitetslystne kan området by på fotballbane, ballbinge, lekeplass, idrettshall, svømmehall, skiløyper, skaterampe, alpinanlegg, golfbane og treningssenter som gjør området til et attraktivt sted å bosette seg.

Det tar ca. 15 minutter med bil til Oslo sentrum, og under 30 minutter til Gardermoen flyplass.

Selskapet

Kubik Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med kontorer i Oslo som har hovedfokus på boligutvikling i Oslo og omegn. Selskapet er en del av et nettverk bestående av eiendomsutviklere og entreprenører med lang erfaring innenfor bolig- og loftsutbygging. Selskapet har god faglig kompetanse innen et bredt spekter byggtekniske fag og har referanser fra flere ferdigstilte prosjekter å vise til, inkludert loftsutbygginger, ombygging av krevende bygårder og utvikling av utfordrende nybyggprosjekter.

Selskapet har to aksjonærer som hver eier 50 %, aCorp Holding AS og Georgetown Holding AS. Prosjekter som allerede er gjennomført i selskapsstrukturen siste året er Åkerøveien 24, og et loftsprosjekt i Thorvald Meyers gate 60 (fullført, solgt juni 2016), to loftsleiligheter i Eiriks gate 15 (legges ut til salg i slutten av november), i tillegg til de tre solgte eneboliger i Linjeveien 51.

Selskapet utvikler også et råloft i Rosteds gate, i tillegg detaljreguleringer selskapet også et boligfelt på 40 mål i Nittedal.

Referanseprosjekter

• 3 roms leilighet på ca. 70 kvm i Thorvald Meyersgate 60
• Ombygging av råloft til loftsleilighet

• Oppstart oktober 2015, salg mai 2016 for kr 5.325.000.

  

  

Georgetown Holding AS

Christer George eier Georgetown Holding AS, og har vært engasjert i utleievirksomhet av egen eiendom i 10 år. Eiendomsporteføljen er nå solgt og utleievirksomheten er avsluttet. Kapitalen er frigjort til nye investeringer i eiendomsutvikling gjennom Georgetown Holding og Kubik Eiendom. Christer George har 13 års erfaring fra profesjonell fotball, ni år i norsk toppfotball og fire år i utlandet. Han har spilt i klubber som Rosenborg og Strømsgodset, danske AGF Århus og spanske Cordoba CF, i tillegg til det norske landslaget. På merittlisten står blant annet fire seriemesterskap og fire sesonger med spill i Champions League.

aCorp Holding AS

aCorp Holding AS er et investeringsselskap for familien Achour. Familien har vært engasjert i mange utviklingsprosjekter innenfor eiendom, som tidligere har blitt gjennomførte i egne aksjeselskaper (såkalte SPVer). Selskapet er også involvert i flere andre forretningsprosjekter innenfor andre bransjer, slik som tech, online mathandel og underholdning.

Sammen innehar selskapet og menneskene bak selskapet høy kompetanse på både ledelse, økonomi, finans og markedsføring, i tillegg til tekniske fag som VVS og byggeledelse. Familien har i privat regi kjøpt, bygget og solgt eiendom i Oslo de siste årene. I 2016 ble den virksomheten strukturert inn i aCorp Holding AS.

Finansiell informasjon

Selv om aktørene bak Kubik Eiendom har mange års eiendomserfaring, er Kubik Eiendom et nyetablert selskap som kun har levert regnskap for 2016. Selskapet har i første regnskapsår ikke hatt omsetning, og kun investert i eiendommer. Selskapet hadde i 2016 kostnader på NOK 126.000, som primært er knyttet til rentekostnader på gjeld tatt opp for å finansiere eiendomsinvesteringene.

Balansen består i hovedsak av eiendomsprosjektene til selskapet (finansielle anleggsmidler), som per 31.12.2016 utgjorde nærmere NOK 7.500.000.

Av den totale balansen på NOK 8.100.000, var gjeld til banker ca. NOK 3.000.000 mens aksjonærenes innskudd i selskapet i overkant av NOK 5.100.000. Innskuddet fra aksjonærene er primært gjort som aksjonærlån. På grunn av det negative resultatet i 2016, er mer enn 50 % av aksjekapitalen tapt (negativ egenkapital). Imidlertid er det nevnte aksjonærlån som sikrer selskapet videre drift.

Kubik Eiendom forventer å frigjøre betydelig egenkapital fra sitt prosjekt på Tøyen (Eiriks gate 13 og 15) i løpet av de nærmeste tre til fire måneder. Fratrukket gjeld til banken, borettslaget og Kameos långivere vil denne frigjorte egenkapital bli benyttet til å betale renter på dette lånet.

Kubik Eiendom planlegger å betale ned lånet med oppgjøret fra salget av de tre eneboligene, eventuelt ved hjelp av oppgjøret fra Eiriks gate.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har erfaring fra mange lignende prosjekter, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og underentreprenørene kan under lånets løpetid gå konkurs.

For å i så stor grad som mulig forsikre seg om at prosjektet utføres i henhold til planen, og at kostnadene ikke overskrider budsjettet, benytter låntageren kun leverandører som har blitt benyttet i tidligere lignende prosjekter. I dette tilfelle benyttes en entreprenør som i flere år har jobbet tett sammen med personene bak låntageren.

Eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Skulle noen av kjøperne ikke lenger ha mulighet til å overta eiendommen og et dekningssalg må gjennomføres, kan eiendomsprisen få en innvirkning på låntagerens evne til å betale tilbake lånet.

Om boligene må selges til en redusert pris har långiverne en «besyttelsespute» på ca. 25 - 30 % ettersom det totale lånebeløpet kommer til å utgjøre ca. 70 - 75 % av den avtalte samlede salgsprisen.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren, som er et aksjeselskap, skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for personene bak eierselskapene og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.