10 % rente | Utvikling av leiligheter på Nordstrand | Risikoklasse B
10 % rente | Utvikling av leiligheter på Nordstrand | Risikoklasse B
Juni Eiendom AS er godt i gang med ombyggingen av en tomannsbolig til tre moderne leiligheter i meget høy kvalitet på Nordstrand. Selskapet ønsker å låne NOK 3 300 000 fra Kameos långivere for å finansiere siste delen av ombyggingen.
Prosjektets styrker
- 10 % årlig rente
- Pant i eiendommen (2. prioritet)
- Morselskapsgaranti på hele lånebeløpet
- Kort løpetid
Loan information
Låneinformasjon
Lånebeløp (NOK) | 3 300 000 |
---|---|
Låntager | Juni Eiendom AS |
Anledning til lån | Utvikling av tre leiligheter |
Løpetid | 6 - 12 måneder |
Risikoklasse | B |
Sikkerhet | Pant i eiendommen (2.prioritet) + Morselskapsgaranti fra MSZ Holding AS |
Totale lån i forhold til forventet salgspris (LTV) | Ca. 60 %* |
Årsrente | 10 % |
Tegningsperiode | 17.4.2018 – 27.4.2018 |
Type lån/ amortisering | Full tilbakebetaling etter endt løpetid |
Frekvens på rentebetalinger | Månedsvis |
* Basert på eksisterende banklån pluss lånet via Kameo, i forhold til forventet salgspris på de tre leilighetene.
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom ett lån til Juni Eiendom AS og har følgende vilkår:
- Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
- Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
- Den årlige renten er 10 %, tilsvarende ca. 0,83 % per måned.
- Låntageren kan ha rett til å betale tilbake hele lånet etter seks måneder.
- Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter seks måneder).
- Estimert belåningsgrad er ca. 60 % LTV, basert på dette lånet og banklånet med 1. prioritet pant i forhold til forventet salgspris på de tre leilighetene.
- Boligene vil selges ved ferdigstillelse og etter avhendingsloven.
- Rentene er forskuddsbetalt for de første seks månedene.
Dette lånet på NOK 3 300 000 inkluderer forskuddsbetalte renter for de første seks måneder (som holdes igjen på klientkonto).
Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.
Sikkerhetspakke
Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 2. prioritetspant i eiendommen med gnr./bnr. 182/1218 i Oslo kommune. Tomten ligger på Nordstrand i Oslo, og er i størrelsesorden 1 328 kvm. Selskapet er i gang med ombygging av boligen om til tre leiligheter.
Juni Eiendom AS vil ikke betale utbytte før lånene via Kameo er tilbakebetalt.
MSZ Holding AS, som er en av aksjonærene, stiller en morselskapsgaranti som tilsvarer lånesummen på NOK 3 300 000. Aksjonæren bak MSZ Holding AS har gjennomført 10 tilsvarende prosjekter tidligere.
Prosjektet
Prosjektselskapet Juni Eiendom AS ble etablert i 2016 i forbindelse med kjøpet av Åsdalsveien 4 på Nordstrand. Eiendommen ble kjøpt for 14 millioner kroner. Etter at de nødvendige byggetillatelsene og reguleringene kom på plass fra kommunen startet ombyggingen i desember 2017. Selskapet vil bygge om tomannsboligen til tre leiligheter.
Selskapet har ribbet huset til stenderverket, og det bygges opp igjen. Alt av el / rør / ventilasjon / innvendig isolasjon / oppvarming inkl. peis etc. blir nytt. Videre vil det bli en helt ny planløsning.
På fasaden skiftes alle vinduer og dører og det bygges fire nye balkonger. I tillegg bygges det tilbygg på begge sider av boligen (øst og vest). På østsiden blir det felles oppgang. På vestsiden utvides huset tilpasset balkongene slik at det blir direkte adkomst til disse.
Det bygges syv nye bad fra grunnen med helt nytt rørsystem. Dog er bunnledningene av nyere dato og beholdes i vesentlig grad. Utover parkeringsplasser er det planlagt noe opparbeiding med hekker, samt markterrasse ned fra balkongene i 1. etasje.
Huset vil gå over fire plan, ha fem biloppstillingsplasser på tomten med ladeplass for elbiler. To av enhetene vil være på 100 kvm, og det vil bygges en penthouse-leilighet på 200 kvm som strekker seg over de to øverste etasjene. Boligene vil bygges med gjennomgående høy standard og med stort fokus på design. Prosjektet ligger sentralt og meget attraktivt til på Nordstrand, på en vestvendt usjenert høyde med kort gåavstand til Sæter Torg og alle områdets fasiliteter i umiddelbar nærhet.
Prosjektet følger kostnads- og tidsplanen, og oppussingen er kommet godt i gang (forventet ferdig august / september). Prosjektet er fullfinansiert, imidlertid vil lånet via Kameo brukes til siste fase av prosjektet og erstatter den siste delen av investeringene som etter den opprinnelige planen skulle dekkes med ytterligere egenkapital.
Selskapet bruker Odin Prosjektering som arkitekt og Håndtverkeriet AS har entreprisen for prosjektet, Selskapet har fastprisavtale med entreprenøren. Likevel er det selskapets erfaring at det kan påløpe ekstra kostnader, som gjør at ca.10 % i uforutsette kostnader og som dermed er inkludert i budsjettet.
Selskapet har avtale med Privatmegleren Panorama på Nordstrand for salg av enhetene. Boligene selges ved ferdigstillelse etter avhendingsloven. Forventet salgspris for de tre leilighetene er 30 millioner kroner, og selskapet investerer i underkant av åtte millioner kroner i egenkapital i prosjektet, i tillegg til banklån og Kameo-lånet. Egenkapital-andelen er ca. 30 % av prosjektkostnadene.
Det gjenstår ca. 4 – 5 måneder av prosjektet, deretter er det tatt høyde for salgstid og overtakelse av boligene. Totalt sett er det derfor forventet at boligene er ferdigstilt, solgt og overført til kjøpere innen 6 - 12 måneder, og da vil lånet via Kameo tilbakebetales.
Eiendomsinformasjon | |
---|---|
Adresse | Åsdalsveien 4, 1166 Oslo |
Gårds- og bruksnummer | 182 / 1218, Oslo Kommune |
Størrelse | 1 328 kvadratmeter (440kvm i BRA) |
Området
Særdeles attraktiv og populært beliggende i et trafikkskjermet villaområde på̊ beste Nordstrand. Det er kort gangavstand til Nordstrand skole og til Sæter.
I nærområdet ligger Nordstrand idrettsplass, Nordstrandhallen, flere tennisanlegg, svømmehall, ridesenter og treningssenter. Du finner også̊ flere idrettslag med en allsidig satsning innenfor et stort spekter av idrettsgrener. Det er kort vei til fjorden med flere populære badeplasser langs Bunnefjorden, inkludert lokale Nordstrand Bad og Sydstranda på̊ Ulvøya.
Brannfjell ved Ekebergsletta er et av de første skogsområdene i hovedstaden som blir bart på̊ vårparten, noe både hundeeiere, barnefamilier, terrengsyklister og idrettsutøvere vet å benytte seg av. Det er stier over hele åsen, alt fra brede lysløyper til trange skogstier og svabergpartier. Et besøk i skulpturparken på Ekeberg, kan absolutt anbefales.
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi, Rema 1000 og Meny. Holtet og Sæter har et godt utvalg av butikker, spisesteder og helsetilbud. På̊ Holtet finner du blant annet delikatesseforretningen Jacobs og Godt brød. Lambertseter kjøpesenter og Oslo sentrum ligger også̊ godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.
Midt i hjerte av Nordstrand finner du Sæter. I dette krysset finner du et godt utvalg av butikker, serveringssteder, helse og velvære og et godt tilbud av forskjellige tjenester. Nye Sæter torg kan by på blant annet Joe & the Juice, Kaffebrenneriet, W.B. Samson med pizzaservering - også̊ kveldsåpent, Evo finess og Beths beauty.
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon. Med bil tar det ca. 5 min til Lambertseter, 10 min til Kolbotn, 10 min til Oslo S og 38 min til Oslo Lufthavn. Det er i tillegg kort vei til trikken, som tar 10 – 15 minutter til Oslo sentrum.
Eiendommen har gangavstand til Nordstrand barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Nordseter ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, bl.a. Holtet, Kongshavn og Lambertseter videregående, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.
Låntaker
Juni Eiendom AS ble etablert i forbindelse med kjøpet av denne eiendommen i 2016, og siden den gang har selskapet investert i et ytterligere hus som bygges om til to leiligheter. Totalt har selskapet fem enheter under utvikling. Selskapet er eid av Prado Holding AS (33,33%), MSZ Holding AS (33,33%) og Miti Holding AS (33,33%). Jamil Rehman, som er deleier via MSZ Holding AS, er prosjektleder hos Juni Eiendom og har lang erfaring fra eiendomsutvikling i Oslo. Rehman har gjennomført ca. 10 tilsvarende prosjekter de siste årene, i tillegg til eierskap og forvalting av bygårder på Grünerløkka via selskapet Rehmans Eiendom AS. Simen Skaugen, som er deleier via Prado Holding Holding AS, er autorisert rørlegger med eget rørleggerfirma på Nordstrand.
Finansiell informasjon
Juni Eiendom AS har siden oppstart sommeren 2016 og første driftsår 2017 kun gjennomført kjøp av eiendom og investeringer i prosjektene. Eiendommene blir først realisert i løpet av 2018, som gjør at regnskapet for 2017 viser et negativt resultat. Inntektene kommer fortløpende i 2018.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.
Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har god erfaring innen eiendomsutvikling og lignende prosjekter, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og eventuelle underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.
Eiendomsprisene kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter boliger kan også falle. Vær oppmerksom på at boligene som skal bygges ikke er forhåndsolgte, og det er ikke sikkert at boligene blir solgt før lånet betales tilbake.
Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligen på ønskede nivåer, kan det tenkes boligene kan leies ut og lånet refinansieres av en annen bank. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.
Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette kan da gjøres via aktuell namsmann.
Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapet og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.