11 % rente | Risikoklasse C | Bygging av loftsleiligheter på Tøyen

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	1.600.000
Anledning til lån	Ombygging av råloft til loftsleiligheter
Løpetid	8 måneder
Risikoklasse	C
Sikkerhet	Aksjepant og selskapsgaranti
Belåningsgrad i forhold til salgspris (LTV)*	35 – 45 %
Årsrente	11 %
Tegningsperiode	17.10.2017 – 27.10.2017
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis (garanterte rentebetalinger)

*LTV, eller totale lån i forhold til estimert salgspris, basert på eksisterende gjeld ifm. prosjektet og lån via Kameo, på tilsammen NOK 3.100.000.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Kubik Eiendom AS som eier selskapet Eiriks Gate 15 AS, som eier de to leilighetene under oppføring.

• Den årlige renten er 11 %, tilsvarende 0,92 % per måned.
• Låntageren kan har rett til å betale tilbake hele lånet etter tre måneder.
• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger. Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter tre måneder).
• Låntager planlegger å selge leilighetene etter at de er ferdige.
• Prosjektet er kommet langt, og anslagsvis gjenstår det to måneder før prosjektet er ferdig og leilighetene kan legges ut for salg.
• Belåningsgrad: Ca.35 - 45 % LTV (basert på lånet fra Kameo og en gjeld til borettslaget for kjøpet av råloftet, i forhold til forventet salgspris av de to leilighetene).
• Renter betales ut månedlig. Rentene er forskuddsbetalte til Kameos klientkonto, og er således garanterte for låneperioden.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i aksjene Kubik Eiendom AS og Eiriks Gate 15 AS. I tillegg stiller eierne i Kubik Eiendom AS, aCorp Holding AS og Georgetown Holding AS, garanti for lånet.

Leilighetene som utgjør prosjektet er leilighetene 9 og 10 i Borettslaget Eiriks gate 15. Leilighetene er ubelånte, men Kubik Eiendom skal betale siste del av kjøpesummen til borettslaget når leilighetene selges. Denne forpliktelsen er sikret i leilighetene med pant og er på ca. 1,5 millioner kroner.

I tillegg er de månedlige rentebetalingene er garanterte.

Eiendommen

Eiriks gate er en miljøgate på Tøyen, godt tilbaketrukket fra hovedvei. Eiendommen er en klassisk bygård, med en pent opparbeidet bakgård med stenheller, plen, beplantning og sittegruppe.

Leilighetene ligger i femte etasje, hvor det tidligere var boder.

Borettslaget Eiriks gate 15 er et veldrevet borettslag med god vedlikeholdshistorikk. I 2014 ble fasadene i borettslaget oppusset og det ble bygget balkonger i 2015. Salget av råloftet til Kubik Eiendom er ventet å slette fellesgjelden i borettslaget, og følgelig redusere leilighetenes felleskostnader.

Adresse	Eiriks gate 15
Bruks- og gårdsnummer	Bnr 231 / gnr 108
Andel i borettslaget	Andel 9 og 10
Størrelse	Ca. 106 kvm (ca. 48 + 58 p-rom)

Prosjektet

Kubik Eiendom AS kjøpte tidligere i år loftsprosjektet i Eiriks gate 15, i tillegg til et tilsvarende prosjekt i Eiriks gate 13 som utvikles parallelt (også det på to leiligheter på til sammen ca. 106 kvadratmeter primærrom).

Prosjektet i Eiriks gate 15 består av byggingen av en toroms leilighet på ca. 48 kvadratmeter primærrom, og en treroms leilighet på ca. 58 kvadratmeter primærrom. Det bygges en inntrukken terrasse per leilighet på ca. fem kvadratmeter for hver av loftsleilighetene.

Prosjektet er inne i en avsluttende fase, ca. 80 % er ferdigbygget og det gjenstår anslagsvis to måneder før leilighetene er ferdige og kan legges ut for salg. Prosjektet er på budsjett både hva gjelder tid og kostnader. Imidlertid fikk Kubik Eiendom muligheten til å bygge fire kvadratmeter ekstra i den store leiligheten, som har medført økte byggekostnader. Lånet via Kameo skal benyttes til å ferdigstille prosjektet i Eiriks gate 15, og går til å dekke blant annet avsluttende arbeidskostnader (overflatebehandling), innkjøp av diverse overflatematerialer samt avsluttende riggkostnader.

Totale byggekostnader for de fire leilighetene i Eiriks gate 13 og 15 er estimert til ca. NOK 10.000.000. I tillegg kommer kjøpspris for råloftet, megler- og finansieringskostnader. For Eiriks gate 15 er prosjektet primært finansiert via Kubik Eiendoms egenkapital.

Kubik Eiendoms prosjektleder for prosjektet er OsloGruppen, som anvender kvalifiserte entreprenører og underleverandører med ansvarsrett til å gjennomføringen av prosjektet. Leilighetene er tegnet av Rak Arkitektur. Aksjonærene bak Kubik Eiendom eier OsloGruppen, og har gjennomført flere prosjekter sammen tidligere, for eksempel et tilsvarende loftsprosjekt i Thorvald Meyers gate i 2016.

Leilighetene på ca. 48 og 58 kvadratmeter har en estimert salgspris på henholdsvis NOK 4.100.000 og 4.850.000, basert på vurderinger fra eiendomsmeglere. Det er Nordvik & Partners som har fått oppdragsavtalen for salget av leilighetene.

Området

Fra Eiriks gate tar det 5 – 10 minutter å gå til Tøyen torg, hvor det er T-banestasjon (to stopp til Jernbanetorget / Oslo Sentralstasjon) og mange nye spennende butikker, cafeer og restauranter. Fra Eiriks gate er det også kort vei til populære parker som Grønlandsparken, Tøyenparken og Botanisk Hage.

Source: Google maps

Tøyen har de siste årene gjenstand for en storstilt politisk satsning, og kalt «Tøyenløftet», i bytte mot nytt Munchmuseum i Bjørvika fikk Oslos politikere gjennomslag for et stort løft for Tøyen våren 2013, som blant annet innebærer opprustning av Tøyen torg, T-banestasjonen og Tøyenbadet.

Tøyen er nå et område i vekst, og det rapporteres om solid etterspørsel etter leiligheter, og det spesielt fra unge og barnefamilier. Klassiske fasader er pusset opp og nye boligprosjekter er godt tilpasset området. Kulturlivet på Tøyen har også fått en solid "boost" etter at Øyafestivalen rykket inn i Tøyenparken, og tidligere i år trakk X Games til seg horder av folk til bydelen. Samtidig har det åpnet nye restauranter, og nylig fikk de landets første bibliotek kun for ungdom. Schibsted Vekst har flyttet kontor til Tøyen, og et stort gründersenter er etablert i nærområdet.

Selskapet

Kubik Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med kontorer i Oslo som har hovedfokus på boligutvikling i Oslo og omegn. Selskapet er en del av et nettverk bestående av eiendomsutviklere og entreprenører med lang erfaring innenfor bolig- og loftsutbygging. Selskapet har god faglig kompetanse innen et bredt spekter byggtekniske fag og har referanser fra flere ferdigstilte prosjekter å vise til, inkludert loftsutbygginger, ombygging av krevende bygårder og utvikling av utfordrende nybyggprosjekter.

Selskapet har to aksjonærer som hver eier 50 %, aCorp Holding AS og Georgetown Holding AS. Prosjekter som allerede er gjennomført i selskapsstrukturen siste året er Åkerøveien 24, og et loftsprosjekt i Thorvald Meyers gate 60 (fullført, solgt juni 2016).

For øyeblikket har selskapet, i tillegg til prosjektet i Eiriks gate 13-15, solgt tre prosjekterte eneboliger på Høybråten i Oslo som er under utvikling og vil stå ferdig 3. eller 4. kvartal 2018. Videre utvikler selskapet et råloft i Rosteds gate, en tomt for fem nye eneboliger på Røa/Holmen i tillegg til detaljregulering av et boligfelt på 40 mål i Nittedal.

Referanseprosjekt

• 3 roms leilighet på ca. 70 kvm i Thorvald Meyersgate 60
• Ombygging av råloft til loftsleilighet

• Oppstart oktober 2015, salg mai 2016 for kr 5.325.000.

  

  

Georgetown Holding AS

Christer George eier Georgetown Holding AS, og har vært engasjert i utleievirksomhet av egne eiendommer i 10 år. Eiendomsporteføljen er nå solgt og utleievirksomheten er avsluttet. Kapitalen er frigjort til nye investeringer i eiendomsutvikling gjennom Georgetown Holding og Kubik Eiendom. Christer George har tidligere 13 års erfaring fra profesjonell fotball, ni år i norsk toppfotball og fire år i utlandet. Han har spilt i klubber som Rosenborg og Strømsgodset, danske AGF Århus og spanske Cordoba CF, i tillegg til det norske landslaget. På merittlisten står blant annet fire seriemesterskap og fire sesonger med spill i Champions League.

aCorp Holding AS

aCorp Holding AS er et investeringsselskap tilhørende familien Achour. Familien har vært engasjert i mange utviklingsprosjekter innenfor eiendom, som tidligere har blitt gjennomførte i egne aksjeselskaper (såkalte SPVer). Selskapet er også involvert i flere andre forretningsprosjekter innenfor andre bransjer, slik som teknologi, online mathandel og underholdning.

Finansiell informasjon

Selv om aktørene bak Kubik Eiendom har mange års eiendomserfaring, er Kubik Eiendom et relativt nyetablert selskap som kun har levert regnskap for 2016. Selskapet har i første regnskapsår ikke hatt omsetning, og kun investert i eiendommer. Selskapet hadde i 2016 kostnader på NOK 126.000, som primært er knyttet til rentekostnader på gjeld tatt opp for å finansiere eiendomsinvesteringene.

Balansen består i hovedsak av eiendomsprosjektene til selskapet (finansielle anleggsmidler), som per 31.12.2016 utgjorde nærmere NOK 7.500.000.

Av den totale balansen på NOK 8.100.000, var gjeld til banker ca. NOK 3.000.000 mens aksjonærenes innskudd i selskapet i overkant av NOK 5.100.000. Innskuddet fra aksjonærene er primært gjort som aksjonærlån. På grunn av det negative resultatet i 2016, er mer enn 50 % av aksjekapitalen tapt (negativ egenkapital). Imidlertid er det nevnte aksjonærlån som sikrer selskapet videre drift.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har erfaring fra mange lignende prosjekter, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og underentreprenørene kan under lånets løpetid gå konkurs.

For å i så stor grad som mulig forsikre seg om at prosjektet utføres i henhold til planen, og at kostnadene ikke overskrider budsjettet, benytter låntageren kun leverandører som har blitt benyttet i tidligere lignende prosjekter. I dette tilfelle benyttes en entreprenør som i flere år har jobbet tett sammen med personene bak låntageren.

Eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Boligen blir ikke solgt på forhånd, men etter ferdigstillelse. Salg etter ferdigstillelse medfører også en risiko for at boligen ikke kan selges, eller må selges til lavere pris enn planlagt.

Om boligene må selges til en redusert pris har långiverne en «besyttelsespute» på ca. 60 % ettersom det totale lånebeløpet utgjør ca. 40 % av den forventede salgsprisen. Om eiendomsmarkedet i Oslo faller med mer enn 60 % innen seks måneder etter låneauksjonen avsluttes kan långiverne påvirkes negativt.

Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligen på ønskede nivåer, kan de refinansiere hele eller deler av lånet i bank, og / eller leie ut boligen. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren, som er et aksjeselskap, skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for personene bak eierselskapene og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.