12% ränta - vi finansierar ett råvindsbolag tillsammans

Låneinformation
Lånebelopp	SEK 3,000,000
Anledning till lån	Rörelsekapital
Löptid	9 månader 1
Kreditbetyg	C
Säkerhet	Personlig borgen 100%2, Pant i tomt (1:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)	30-40%3
Ränta	12%
Tidsperiod för teckning av lån	2017-03-23 – 2017-04-03
Typ av amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

1 Amortering kan ske från 6 månader.
2 Personlig borgen fram tills bygglov.
3 Belåningsgrad 30–40%, baserat på inköpspris.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Innovation Design med 1: a prioritets pant i mark/tomt samt 100% personlig borgen (tills godkänt bygglov inkommer). Lånet kommer inte att användas till att finansiera tomten eller fastigheten som ska uppföras hösten 2017.

• Årsräntan på lånet uppgår till 12% och beräknas mellan mars 20
• 17 och december 2017 (9 månader). Månatliga räntebetalningar kommer ske under lånets löptid.
• Årsräntan på 12% motsvarar 10% för 9 månader och 1% per månad.
• Låntagaren kan amortera lånet fr.o.m. 6 månader
• Belåningsgrad: 30–40% LTV*

*baserat på inköpspris

Säkerhetspaket

• Personlig borgen
• Pant i tomt in Älta, Nacka

Som säkerhet för lånet kommer Kameos långivare att få 1:a prioritet i en attraktiv tomt i närheten Ältasjön. Bolaget inväntar bygglov före slutet av mars 2017, och fram till dess kommer Kameos långivare även ha säkerhet i personlig borgen från Johan Örnborn, VD. Personlig borgen kommer att släppas när bygglovet inkommer.

Panten omfattar en tomt där ett flerfamiljshus kommer att byggs under hösten 2017. Fastigheten är organiserad under Brf Strandbacken 1 Älta. Brf:en förvärvade tomten av Johan Örnborn 2016.

Kort summering av mark/tomt:

• Byggklar tomt (småhus, tomtmark)
• Address: Ältagårdsvägen 18, Nacka
• Detaljplan OK – byggklar tomt
• Nacka kommun bekräftar att bygglovet kommer att beviljas om det byggs enligt detaljplanen
• D-läge bedömt av Svefa
• Den avstyckade tomtarealen estimeras till cirka 1.667 kvm
• Tomten förvärvades för ca cirka SEK 8,000,000 i konkurrens med 10 - 20 andra budgivare
• Förväntat försäljningspris är SEK 65.000 per kvm BOA eller Ca SEK 30.000.000 + lån i förening ca SEK 5.000.000 motsvarande 12.000 per kvm BOA

Området

Nacka/Älta utgör en del av tätorten Stockholm och är centralort i kommunen.

Tomten ligger nära Älta centrum, med närhet till badplats. Runt Ältasjön finns det motionsspår och även Sörmlandsleden ansluter till motionsspåret. Det populära Flatenbadet med tillhörande camping finns ett stenkast ifrån området. Nära fastigheten finns även förskolor och skolor, idrottsplatser och andra sporthallar liksom matbutik.

Kommunikationen är god. Det går b la bussar från både Slussen och Gullmarsplan till Älta.
Bussen till staden tar ca. 18 minuter.

Företaget

Innovation Design är specialister på att förvandla råvindar i Stockholm till exklusiva och personliga vindslägenheter. De arbetar med totalentreprenad vilket innebär ett helhetsansvar från början till slut. Bolaget bildades 2008 och under de senaste tio åren har de framgångsrikt planerat, byggt och sålt 28 vindprojekt och över 90 vindsvåningar framförallt i Norrmalm & Östermalm.

Företaget har stärkt sin positionering de senaste åren, byggt upp solida relationer och samarbeten med ett team av arkitekter, byggnadskonstruktörer och byggkontrollanter. Vidare samarbetar de med entreprenörer som kan leverera totalentreprenad till ett fast pris som har bevisat att de kan leverera i tid och hålla budget. Med dessa starka förutsättningar planerar Innovation Design att växa vidare och ta sig an större projekt.

Företaget har omskrivits i bl.a. inredningsmagasinet Sköna Hem och Residence.

Grundare och byggchef är Kjell Ramström. Han är snickare och expert på råvindar med 30 års erfarenhet. Han tillhör en Stockholms absolut första pionjärer inom råvindsutveckling. Han har b la uppfunnit en ny typ av trappa avpassad för just råvindar.

Johan Örnborn är VD för Innovation Design och har jobbat med fastighetsutveckling över tio och är ansvarig för företagets drift och finanser.

Kjell and Johan äger företaget tillsammans.

Finansiell information

Innovations Designs affärsidé är att köpa råvindar av Brf: er belägna på attraktiva lägen Stockholm för att utveckla och sälja vindarna till konsumenter. Intäkterna består huvudsakligen av råvindsutveckling och vindsförsäljning. De viktigaste kostnadsposterna står betalningar av råvindar, konstruktionskostnader och löner för.

Företaget omsätter för perioden 2015-07-01 till 2016-06-30 runt SEK 70,000,000 och för perioden 2016-07-01 fram till slutet av februari 2017 uppvisade företaget ett negativt rörelseresultat. För 2015 – 2016 var det negativa rörelseresultatet SEK 2.400,000 och uppvisade sedan ett positivt resultat den sista perioden på SEK 500,000. Det egna kapitalet uppnår runt SEK 5,000,000. Pågående arbeten är en stor del av tillgångarna till bolaget.

Projektens säljcykler har medfört variationer i de finansiella resultaten. Vissa projekt tar längre tid att sälja ibland pga. omständigheter utanför bolagets kontroll. Exempel på detta är bygglov som tar längre tid än beräknat. Företaget investerar för närvarande i många nya projekt och har behövt erlägga handpenning för projekten.

Innovation Design avser att betala tillbaka lånet med vinster från andra pågående projekt som beräknas komma in under hösten 2017. Den totala räntekostnaden för detta lån per mån uppnår SEK 30,000 vilket motsvarar 1-2% av företagets totala beräknade försäljning.

Finansiell information

	Bokslut 140701–150630	Bokslut 150701-160630	Bokslut 160701– 170223 (ej reviderat)
(Alla siffror i tusental SEK)
Resultaträkning
Rörelseintäkter	46 478	72 492	71 058
Rörelsekostnader	-33 794	-74 932	-70 493
Rörelseresultat	12 684	-2 440	565
Finansiella intäkter	-1 073	2 731
Finansiella kostnader	-719	-500	-500
Resultat efter finansnetto	10 891	1 942	65
Årets resultat	10 279	4 410	65
Balansräkning
Anläggningstillgångar	182	224	8 274
Omsättningstillgångar	30 342	43 222	21 631
Summa tillgångar	30 526	43 445	29 905
Långfristiga skulder (räntebärande)	1 527	111	0
Kortfristiga skulder	24 313	36 707	24 702
Summa Skulder	25 840	36 819	24 702
Eget kapital	727	5 138	5 138
Summa eget kapital och skulder	30 526	43 445	29 840

Potentiella risker

Som för alla investeringar finns vissa risker som du måste vara medveten om. Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust.

Observera att om Innovation Design inte kan betala tillbaka lånet, kommer Kameo som långivarombud utkräva ersättning. Inkomsterna kommer att användas för att betala tillbaka lånet till Kameos långivare.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån (se säkerhetspaketet) om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt och har många pågående projekt, är det inte en given garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Tomtpriserna i området kan både gå upp eller ner under perioden som lånet löper. Det finns också en risk att tomten inte kan säljas, eller måste säljas till ett lägre pris.

Om tomten måste säljas till reducerat pris, har långivarna en skyddskudde på 60-70% eftersom lånet uppgår till 30-40% av värdet tomten. Om fastighetspriserna i Ältaområdet går ned med mer än 60% under lånets löptid kommer långivarna möjligen påverkas negativt.