Bolag söker finansiering av fastighet i Lørenskog

Låneinformasjon

Risikoklasse	D
Lånebeløp (NOK)	5 500 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	TBA Prosjekt AS
Lånets formål	Tomtekjøp
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 16 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	73%
Årlig rente	10,5%
Tegningsperiode	2021-11-15 – 2021-11-28
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet verdi av eiendommen estimeres til ca 73% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til TBA Prosjekt AS, 991 713 867. TBA Prosjekt ønsker å låne totalt 5,5MNOK fra Kameos långivere.

Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen.

Selskapet forplikter seg til følgende vilkår:

• Ikke betale utbytte
• Ikke tilbakebetale aksjonærlån
• Ikke rive eksisterende bolig
• Huset må være forsikret gjennom hele lånetiden

Låntaker	TBA Prosjekt AS
Organisasjonsnummer	911 713 867
Lånebeløp (NOK)	5 500 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	Tomtekjøp
Tilbakebetalingsplan	Refinansiering
Årlig rente	10,5%
Månedlig rente	0,88%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 16 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	5 500 000	10,5%	1.pri pant i eiendom	Pågående
Totalt	5 500 000

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med første prioritet pant i eiendommen i Lørenskog.

Pantsetter	TBA Prosjekt AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	107/1301 i Lørenskog kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 7 500 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

TBA Prosjekt AS er en del av TBA Gruppen, som er eid 100% av Roger Karlsen gjennom holdingselskapet Jupiter Holding AS. TBA gruppen har i over 10 år utviklet eiendom og består i dag av to virksomhetsområder:

TBA Prosjekt AS står for kjøp, utvikling og salg av småhusprosjekter på egen balanse. Selskapet har et stort antall ferdigstilte prosjekter og har i dag en sterk tomtebank og pipeline for nye prosjekter.

Team Bygg og Eiendom AS er entreprenørselskapet i gruppen. Team Bygg og Eiendom er en forhandler av Byggmann som er en norsk husleverandør og leverer nøkkelferdige hus til private kunder som selv har tomt.

Team Bygg og Eiendom AS utfører ingen oppdrag for TBA Prosjekt AS og har ingen operasjonelle tilknytninger.

Selskapets eier og daglig leder Roger Karlsen har 25 års erfaring fra eiendomsbransjen, og har samlet et sterkt team i TBA med kompetanse innen prosjekt- og byggledelse, samt innen støttefunksjoner som prosjektering.

Finansiell informasjon

Se bilag.

TBA Prosjekt utvikling hadde en omsetning på 196MNOK i 2020, og estimerer at 2021 vil ende på omtrent samme nivå. 2020 og 2021 har i stor grad blitt preget av pandemien da TBA Prosjekt utfører prosjekter i egenregi og har vært mer utsatt for manglende arbeidskraft og stigende råvarepriser, noe som gjenspeiles i bunnlinjen i 2020. Daglig leder i selskapet forventer en positiv bunnlinje i år.

Søsterselskapet Team Bygg og Eiendom AS har hatt utfordringer med inntjening og likviditet. Revisor presiserer i 2020 regnskapet at selskapets egenkapital er tapt, og at det foreligger usikkerhet knyttet til fortsatt drift. Gjennom året 2021 har selskapet forbedret situasjonen gjennom nye kontrakter, men egenkapitalen i selskapet vil fremdeles være negativ ved utgangen av året.

Prosjektet

TBA Prosjekt AS har inngått avtale om å kjøpe en eiendom i Lørenskog kommune. Eiendommen kjøpes for 7,5MNOK inklusive omkostninger, og selskapet ønsker å låne 5,5MNOK av disse gjennom Kameos långivere. Per dags dato står det en enebolig på tomten.

Prosjektet er i veldig tidlig fase, og det er usikkerhet knyttet til endelig omfang og størrelse av prosjekt, men selskapet planlegger å søke tillatelse for riving av eksisterende bolig og oppføring av 2 nye enheter på 180kvm BRA.

TBA samarbeider med en rekke banker i dag, og ønsker en brofinansiering gjennom Kameo for å sikre seg tomten mens de prosjekterer. De forventer å refinansiere dette lånet gjennom byggelånet så fort byggetillatelse er mottatt og bankens krav til forhåndssalg er oppfylt. I mellomtiden krever Kameo at eksisterende hus ikke rives for å oppbevare dagens verdi.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	3029-107/1301
Adresse	Steinbekkåsen 23, 1464 Fjellhamar
BOA	360
Byggeår	2022/2023
Antall enheter som skal bygges	2
Innvilget byggetillatelse	Nei

Området

Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog Kommune. Området beskrives i salgsannonsen som et attraktivt og familievennlig område med nærhet til butikker, kjøpesentre og togstasjon. Videre er området populært med nærhet til Oslo og tiltrekker seg «pendlere».

Fjellhamar er et etablert boligområde, og det er ikke bygd mange småhus den siste tiden. De siste 12 årene har det vært omsatt 15 boliger som har byggeår etter 2010, disse er solgt til en snittpris på 9MNOK/enhet, eller 51.644kr/kvm.

Totalt er det 69 salg i området for småhus de siste 12 månedene. Snittprisen for disse har vært 8,1MNOK, eller 44.545kr/kvm.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.