#4434 - Utbygger søker finansiering til renovering av rekkehus i Tromsø

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	3 000 000
Transjer	1 (2)
Låntaker	Quadrat Eiendom AS
Lånets formål	Renovering av leilighetskompleks
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom, selskapsgaranti, personlig kausjon
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	69%
Årlig rente	16%
Tegningsperiode	2023-11-17 – 2023-11-29
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 69% etter at alle lån er utbetalt.

Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her. Merk at dette er versjon 2 av dokumentet. Nøkkelinformasjonsdokumentet er oppdatert med ny årsrente 24-11-2023.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Quadrat Eiendom AS, 918 868 151. Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av en låneramme på totalt 6 000 000 NOK fra Kameos långivere for kjøp og renovering av ett leilighetskompleks på Kvaløysletta utenfor Tromsø. Quadrat Eiendom AS kjøper leilighetsbygget for 20.400.000 NOK + dok.avg., og finansierer kjøpet av leilighetsbygget med lån fra DnB bank på 16 000 000 NOK og en selgerkreditt på 4 200 000 NOK. Resterende 800 000 NOK vil finansieres gjennom dette Kameo-lånet. Resterende 5 200 000 NOK går til renovering av leilighetene.

Lånet sikres med 2.pri pant i syv av selskapets eiendommer, 3.pri pant i en eiendom, selskapsgaranti tilsvarende lånebeløpet fra begge morselskapene, og personlig garanti fra begge eiere på 2 000 000 NOK hver. Enhetene Kameos långivere får 3. prioritets pant i ligger ute for salg nå: Se leiligheten her. Denne leiligheten var ett renoveringsprosjekt på fem leiligheter, som Kameos långivere var med på å finansiere i 2022. Nå er 4 av 5 leiligheter solgt, og det gjenstår ca. 4,4 MNOK lån til Kameo på denne leiligheten. DnB har ett pant liggende på eiendommen på 15 MNOK, men det er ingen utestående gjeld til DnB på eiendommen. Resterende salgsproveny fra leiligheten vil dermed gå til å betale DNB lån eller herværende lån på prosjektet i Nedre Storvollen.

Kameos långivere får også pant i 66% av Nord-Norge Eiendom AS sitt utbyttekrav. Det innebærer at Quadrat Eiendom AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte eller likvidasjonsutbetaling i den utstrekning det er tilgjengelig fra søsterselskap der de mottar overskuddet fra sine prosjekter. Fire av eiendommene til Nord-Norge Eiendom AS er lagt ut for salg, og fire andre vil bli lagt ut fortløpende. Disse eiendommene har ca 60% bellåning. Av overskuddet fra de solgte eiendommene, skal deler av profitten gå til å betale tilbake Kameos långivere.

I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

Renoveringsprosessen og påfølgende salg forventes å ta 9 måneder, og derfor er dette den opprinnelige forventede låneperioden. Imidlertid har låntaker en mulighet til å benytte seg av en opsjon for å forlenge låneperioden med ytterligere 3 måneder, dersom det skulle oppstå forsinkelser i prosjektet.

Låntaker	Quadrat Eiendom AS
Organisasjonsnummer	918 868 151
Lånebeløp (NOK)	3 000 000 av 6 000 000 NOK
Transje	1 av 2
Lånets formål	Egenkapital inn i renovasjonsprosjekt
Tilbakebetalingsplan	Salg av prosjektet
Årlig rente	16%
Månedlig rente	1,33%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	3 000 000	16%	Pant i eiendom, selskapsgaranti og personlig kausjon	Pågående
2	3 000 000	TBD	Pant i eiendom, selskapsgaranti og personlig kausjon	Kommende
Totalt	6 000 000

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med pant i åtte av eiendommene til Quadrat Eiendom AS, som har en total verdi på ca. 60 000 000 NOK, og en total LTV i sikkerhetsobjektene på 69%. I tillegg sikres lånet med morselskapsgaranti på totalt omsøkt lånebeløp fra begge aksjonærene, og personlig kausjon fra begge eiere på 2 000 000 NOK hver.

Pantsetter	Quadrat Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	119/2231 i Tromsø kommune 200/730 i Tromsø kommune 200/728 i Tromsø kommune 200/726 i Tromsø kommune 200/693 i Tromsø kommune 119/4418 i Tromsø kommune 119/4380 i Tromsø kommune 200/975/5 i Tromsø kommune
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp NOK 8 100 000 (3. prioritet i 200/975/5)
Kausjon	North Property Invest AS stiller med kausjon på 6 000 000 NOK Jonte Holding AS stiller med kausjon på 6 000 000 NOK John Reidar Nymo Riseth stiller med personlig kausjon på 2 000 000 NOK Erik Almar Johnsen stiller med personlig kausjon på 2 000 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Sikkerhetsobjekt 5401-200/975/5 er en leilighet i en bygård i Parkgata i Tromsø kommune. Det er allerede tinglyst ett pant på denne seksjonen til Intrum Capital AS med pantebeløp 8 100 000 NOK med underliggende gjeld på 4 353 000 NOK. Pantet til Intrum Capital er tinglyst i forbindelse med utestående lån til Kameos långivere: lån 4188 og 4254. Kameos långivere får også tredje prioritets pant i denne enhet for herværende lån. Enheten ligger ute for salg, og ved oppgjør skal deler av salgsprovenyet også tilbakebetale gjeld i dette prosjektet.

Selskapet

Quadrat Eiendom ble opprettet i 2017 av John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen. De er 50% hver av selskapet hvor John Reidar er daglig leder og Erik er styreleder. Siden oppstart har selskapet primært kjøpt eneboliger og flermannsboliger for å renovere for videresalg. Fra 2022 vil selskapet også fokusere på nybygg og har siden den gangen kjøpt flere eiendommer som skal utvikles.

I starten av 2022 opprettet de driftsselskapet Quadrat Bygg som består av seks elektrikere, rørleggere og flisleggere. Quadrat Bygg er 100% eid og eneste datterselskap av Quadrat Eiendom.

Normalt har Quadrat til enhver tid to prosjekter gående. Per nå har de Parkgata 50 som er ferdigstilt, og det gjenstår å selge siste leiligheten. De fire andre leilighetene i bygge er solgt, og eneste gjelden som er igjen på denne leiligheten er lån til Kameo sine långivere, på totalt ca. 4 353 000 NOK, leiligheten har en verdivurdering på 6 990 000 NOK. Denne leiligheten har gode leieinntekter i turistmarkedet i Tromsø som dekker rentekostnadene med mere.

I tillegg til Quadrat driver både John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen flere eiendomsselskaper i Tromsø og omegn, blant annet Nord-Norge Eiendom som de driver sammen med en tredje eier. Nord-Norge Eiendom har en utleieportefølje i Tromsø og Narvik til verdi på ca. 41,1 MNOK, med 3,5 MNOK i årlige leieinntekter.

Nøkkelpersoner

John Reidar Nymo Riseth er utdannet siviløkonom med master i eiendomsutvikling. Han har tidligere jobbet som Finansrådgiver i Eiendomsfinans Tromsø og sluttet i 2019 for å drive med eiendomsutvikling fulltid.

Erik Almar Johnsen er også utdannet økonom og har og har tidligere erfaring fra både forsikring og finans. I dag jobber han fulltid med eiendomsdrift- og utvikling og er styreleder i fire eiendomsselskaper.

Annet

I oktober 2023 kom det et oppslag i lokalavisen Nordlys som omhandlet låntakende selskap. Saken var knyttet til at en tidligere kjøper saksøkte Quadrat Eiendom AS for mangel på eiendommen. Det viste seg at det ikke var noe parkeringsplass tilknyttet eiendommen. Selskapet informerer Kameo om at de selv ikke var klar over mangelen, og har forsøkt å finne en løsning med kjøper og er nær en løsning med en grensejustering av tomten med en kostnad på 30 000 NOK.

I artikkelen fremkommer det også en uttalelse om at entreprenørselskapet Quadrat Bygg AS, som er datterselskap til låntakende selskap, hadde en pågående sak med kommunen og Arbeidstilsynet om forhold på arbeidsplassen knyttet til et pågående prosjekt. Arbeidstilsynet mente de fant forhold som ikke var i samsvar med regelverket knyttet til byggeplassen. Saken ble avsluttet 01.november 2023 basert på at selskapet likevel oppfylte tilsynets krav. Selskapet har tatt læring av dette, og informert Kameo om at de har endret praksis for sine kommende prosjekter for å sørge for at tilsvarende ikke vil skje igjen.

Finansiell informasjon

Se bilag.

I 2022 hadde selskapet en omsetning på 28 MNOK med negativt årsresultat på 1,7 MNOK. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. 58 MNOK med en bokført egenkapital på 3,6 MNOK og gjeld på 54,4 MNOK.

Ved utgangen av oktober i år hadde selskapet underskudd på ca. 0,65 MNOK med en bokført egenkapital på 3,6 MNOK og gjeld på ca. 41,1 MNOK. Selskapet ser ut til å ende på ett resultat på ca. 0 i 2023, om de får solgt siste leilighet i Parkgata 50 vil de mest sannsynlig ende på ett positivt resultat.

Prosjektet

Quadrat Eiendom AS har kjøpt et leilighetsbygg ca. 20 minutter utenfor Tromsø sentrum, som de skal totalrenovere. I dag er noen av leilighetene leid ut, og de vil fortsette å få inn leieinntekter fra disse leieboerne under store deler av renoveringsprosjektet.

Renoveringen vil bestå av noe utvendig arbeid, de skal blant annet bytte ut vinduer det er kommet sprekker i, og resterende arbeid vil være innvendig. Den innvendige oppussingen består av generell overflateoppussing av alle rom og totalrenovering av badene. Quadrat Eiendom AS overtar leilighetene i første halvdel av desember, og har estimert en renoveringstid på ca. 9 måneder.

Enhetene er planlagt å legges ut fortløpende for salg og de første kommer i feb/mars 2024.

Quadrat Eiendom AS kjøper leilighetsbygget for 21 000 000 NOK, og finansierer kjøpet av leilighetsbygget med lån fra DnB bank på 16 000 000 NOK og en selgerkreditt på 4 200 000 NOK. Resterende 800 000 NOK vil finansieres gjennom dette Kameo-lånet. Det omsøkte lånet er finansiering av egenkapitalkravet DnB stiller til prosjektet, og dette reflekteres gjennom en solid sikkerhetspakke for lånet.

Selskapet har forhåndsvurdering på de 7 rekkehusene på kr 33.000.000 fra Garanti Eiendomsmeglig i Tromsø.

Lånet sikres med 2.pri pant i syv av selskapets eiendommer, 3.pri pant i en eiendom, selskapsgaranti tilsvarende lånebeløpet fra begge morselskapene, og personlig garanti fra begge eiere på 2 000 000 NOK hver. Enheten Kameos långivere får pant 3. prioritets pant i ligger ute for salg nå: Se leiligheten her. Denne leiligheten var ett renoveringsprosjekt på fem leiligheter, som Kameos långivere var med på å finansiere i 2022. Nå er 4 av 5 leiligheter solgt, og det gjenstår ca. 4,4 MNOK lån til Kameo på denne leiligheten. DnB har ett pant liggende på eiendommen på 15 MNOK, men det er ingen utestående gjeld til DnB på eiendommen. Resterende salgsproveny fra leiligheten vil dermed gå til å betale DNB lån eller herværende lån på prosjektet i Nedre Storvollen.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	71/12/1-7
Adresse	Nedre Storvollen 40B
BOA	665
Byggeår	2024
Antall enheter som skal bygges	7
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Nei
Estimert produksjonstid	9 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	7
Størrelse	665
Forhåndsolgt	Nei

Området

Beliggenheten av leilighetskomplekset er idyllisk, og det ligger omtrent 20 minutters kjøretur utenfor Tromsø sentrum. Det er kun en kort spasertur ned til sjøen fra leilighetene, og beboerne kan nyte en praktfull utsikt over Grindøysundet fra vinduene i leilighetene.

Disse leilighetene er svært allsidige, egnet både som fast bolig og som fritidsbolig. Deres strategiske beliggenhet, som kun er en 10 minutters kjøretur unna Tromsø flyplass, gir beboere en ekstra dimensjon av bekvemmelighet.

Kvadratmeterprisen i Tromsø-området ligger på ca. 65 000 NOK per kvm. for leiligheter. Første halvdel av 2023 hadde Tromsø en oppgang på 4,4% i boligpriser, men markedet har begynt å stagnere mer utover høsten, og det tar lenger tid å få solgt større leiligheter.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren kan trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko: Renoveringen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren.

Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.

Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.