Fastighetsutvecklare söker kapital för bostadsprojekt

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	1.120.000
Låntager	JD 3 ApS
Anledning til lånet	Udvikling/ombygning af ejendom
Løbetid*	3-14 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom (2. prioritet)
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	64 %
Årsrente	10%
Tegningsperiode***	2020-01-09 – 2020-01-30
Låntype/amortisering	Tilbagebetaling af hele lånebeløbet på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Belåningsgraden, LTV, i forhold til værdi på eksisterende ejendom når alle lånetrancher er udbetalt, er ca. 64 %

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til JD 3 ApS, CVR nr. 40998268, med følgende vilkår:

• Lånet udbetales og renten løber fra 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 10 %, svarende til 0,83 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Belåningsgraden (LTV) for projektet er beregnet til 64 %. Beregningen af LTV tager udgangspunkt i totale lån set i forhold til den forventede salgsværdi for projektet.

Denne tranche er den første i et samlet lån på DKK 2.230.000 via Kameos platform. Trancherne følger værdiskabelsen i projektet, og alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche. Bemærk at strukturen på trancherne kan ændres under projektets løbetid.

Tabellen nedenfor viser den foreløbige tranchestruktur, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1	1.120.000	Pågår	Pant i ejendom
2	1.110.000	Kommende	Pant i ejendom
Totalt	2.230.000

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet 2.230.000 DKK vil Kameos långivere have 2. prioritetspant i projektejendommen (bag et lån på 2.500.000 DKK) tilsvarende det fulde lånebeløb.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	JD 3 ApS
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendommen med matr.nr. 0004cv, Nederste Torp By, Humlebæk
Prioritet	2. prioritet
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Jysk Development 3 ApS har købt en kontorejendom på Baunebjergvej 5 i Humlebæk for DKK 3.000.000. Virksomheden vil omdanne ejendommen til tre boliger, og byggetilladelsen til dette er allerede på plads.

Ejendommen vil blive inddelt i to lejligheder i stueplan og én lejlighed på første sal. Ca. halvdelen af loftet/første sal er i dag omdannet til brugsareal. I forbindelse med ombygningen vil den resterende del udnyttes, og ejendommens samlede m2 vil dermed øges.

Ejendommen er opført i 1989 og solidt bygget. I forbindelse med ombygningen kræves der ingen større strukturelle ændringer udover at lægge jern ind i en bærende væg. Hver lejlighed kræver eget køkken og bad, men da der er kælder under ejendommen, vil det være relativt enkelt at udføre de tekniske installationer uden behov for efterisolering.

Virksomheden har erfaring med netop denne type ombygning fra tidligere projekter.

Byggeproces
Adresse	Baunebjergvej 5, Humlebæk
Areal (BBR)	292 m2
Byggeår	1989 / 2020
Antal enheder som opføres	3
Byggetilladelse givet	Ja
Totalentreprise	Nej
Forventet byggetid	6 måneder

Det er planen at refinansiere lånet når ombygningen står færdig, og på den måde tilbagebetale investorerne. Virksomheden betragter ejendommen som en langsigtet investering og ønsker derfor at beholde den som udlejningsejendom.

Området

Ejendommen er beliggende på en attraktiv adresse i Humlebæk med kort afstand til station, indkøb, strand og kunstmuseet Louisiana.

Humlebæk er en by med ca. 9.000 indbyggere der ligger i et naturskønt område ud til Øresundskysten, nord for København. Byen byder både på gode indkøbsmuligheder, sandstrande, hyggelige havne og fiskerlejer, og ikke mindst Museet for moderne kunst, Louisiana. Samtidig gør kystbanen det let at komme til hhv. København (ca. 35 min) og Helsingør (ca. 10 min).

Virksomheden har undersøgt markedet i Humlebæk og fundet at der er stor efterspørgsel på seniorboliger i området. I nærheden af ejendommen ejer Humlebæk Boligselskab en række seniorvenlige boliger med 20 års ventetid (350 personer er på venteliste). Derfor forventes der er være stor efterspørgsel på især de to lejligheder i ejendommens stueplan.

Virksomheden

Jysk Development 3 ApS er et projektselskab hvis eneste aktuelle projekt er boligprojektet i Humlebæk. Selskabet ejes 100 % af Jysk Development Holding ApS.

Jysk Development Holding ApS ejes af Benjamin Serup og blev etableret i 2016. Virksomheden finder ejendomme hvor de ser et potentiale de ønsker at udnytte og muligheden for at tilføje merværdi. De gennemfører ejendomsprojekter fra start til slut, og gennem stærke samarbejder med specialister inden for relevante områder sikrer de et slutresultat af høj kvalitet.

Virksomheden har tidligere gennemført en række succesfulde projekter der vidner om deres fokus på høj kvalitet og attraktivt design. De tidligere projekter har i lighed med dette bestået i at konvertere erhvervsejendom til bolig i sammenhæng med renovering og videresalg.

Benjamin Serup er uddannet civiløkonom fra Aarhus Universitet og har efteruddannet sig inden for ejendomshandel, projektledelse og urban planning. Han har stor professionel erfaring med ejendomsprojekter, særligt inden for udvikling af erhvervsejendomme.

Finansiel information

Jysk Development Holding ApS har et positivt resultat på DKK 1,7 mio. i 2018. Total balance var på DKK 5,7 mio., og egenkapitalen på DKK 2,9 mio. En stor del af selskabets balance udgøres af koncerngæld og koncernfordringer.

Nedenfor findes en forenklet version af virksomhedens regnskaber. Seneste reviderede regnskab (2018) er desuden vedlagt som bilag.

Resultat (DKK)	2018	2017
Bruttofortjeneste	-46.865	-6.922
Af- og nedskrivninger	28.990	0
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder	1.850.495	1.019.827
Finansielle indtægter	62.446	0
Finansielle omkostninger	77.527	0
Resultat før skat	1.759.559	1.012.905
Skat af årets resultat	-28.991	0
Årets resultat	1.788.550	1.012.905

Balance
Anlægsaktiver	3.179.932	1.174.327
Omsætningsaktiver	2.570.656	72.434
Aktiver i alt	5.750.588	1.246.761
Egenkapital	2.929.511	1.062.905
Langfristede Gældsforp.	0	0
Kortfristede Gældsforp.	2.821.077	183.846
Passiver i alt	5.750.588	1.246.761

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag