Ejendomsudvikler søger lån til ombygning af de sidste lokaler i fuldt udlejet ejendom

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	500 000
Låntager	Kiss Real Estate III ApS
Anledning til lånet	Ombygging af lokale i erhvervsejendom
Forventet løbetid*	36mnd
Risiko-niveau	B
Sikkerhed	Pant i ejendommen (2. prioritet) + kaution fra to virksomheder
Totalt lån i forhold til salgspris (LTV)**	Ca. 66%
Årsrente	10%
Tegningsperiode	2019-03-21 – 2019-04-07
Type lån / amortisering	Månedlig amortisering på DKK 5.555,56 og fuld tilbagebetaling af udestående hovedstol ved forfaldsdato
Frekvens for rentebetalinger	Månedsvis

*Forventet løbetid afspejler den forventede løbetid for lånet. I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**LTV, eller lån i forhold til værdi på eksisterende ejendom når de tre lån er udbetalt er ca. 66%

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Kiss Real Estate III ApS og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Månedlig amortisering på DKK 5.555,56,- (66.667 per år), og fuld tilbagebetaling af udestående hovedstol ved forfaldsdato
• Årsrenten er 10%, tilsvarende 0,83% per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Belåningsgraden for projektet er forventet til at være ca. 66% LTV, baseret på to realkreditlånet på tilsammen DKK 13.900.000 og det samlede lån gennem Kameo på DKK 3.000.000 i forhold til forventet salgspris for ejendommen.
• Vær opmærksom på at tegningsperioden (auktionsperioden afsluttes så snart lånet er fuldtegnet). Tegningsperioden kan imidlertid også forlænges.

Denne tranche er anden tranche af det samlede lån på DKK 3.000.000 via Kameos platform, for at følge værdiskabelsen i projektet. Alle långivere for hver af trancherne har samme prioritet i sikkerheden. Bemærk, at strukturen på trancherne kan ændres under projektets løbetid, så enkelte af de følgende trancher kan blive lanceret på Kameos svenske platform i SEK.

Tabellen nedenfor er kun beregnet som et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud

Tranche	Lånebeløb	Status	Sikkerhed
1	300 000 DKK	Tegningsperiode afsluttet	2. prioritets pant + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
2	500 000 DKK	Tegningsperiode pågår	2. prioritets pant + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
3	X DKK/SEK	Kommende	2. prioritets pant + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
Totalt	3 000 000 DKK

Sikkerhedsstillelse

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet DKK 3 000 000 vil Kameos långivere have 2. prioritetspant (bag to realkreditlån på i alt 13.900.000 kr) i en erhvervsejendom i Vordingborg centrum

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Udover pant i ejendommen vil de to virksomheder, GM Ejendomme ApS og Boserup Ejendomsselskab A/S, stille garanti for hele lånebeløbet på totalt DKK 3 000 000

Pantsætter	Kiss Real Estate V ApS
Långiveragent/fordringshaver*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Rådhustorvet 4, Vordingborg kommune
Prioritet	2. prioritets pant i ejendom (pant i ejerpantebrev)
Sikkerheden i trancherne	Alle långiverne har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Kiss Real Estate III ejer ejendommen Rådhustorvet 4, som ligger i Vordingborg centrum. Ejendommen var tidligere en dagligvarebutik, men siden selskabet købte den i 2016 har de totalrenoveret ejendommen og bygget om til lager-og kontorlokaler. I dag består bygningen af et areal på samlet 2.589kvm + 724kvm i kælderareal. Seks af de syv lokaler er færdig bygget og udlejet, mens det sidste lokale netop er under ombygning. Kameos långivere skal finansiere dele af omkostningerne forbundet med ombygningen, på samlet DKK 3.2m, der er knyttet til den sidste enhed. Dansk byggeentreprise-& rådgivning ApS, som også har gennemført de andre ombygningerne i lokalet vil være totalentreprenør. Lejekontrakten for det sidste lokale er allerede underskrevet og lejer flytter ind i løbet af juli 2019, når ombygningen er færdig.

Det samlede lån via Kameo på DKK 3.000.000 vil nedbetales med DKK 400.000 årligt, hvoraf den resterende hovedstol vil refinansieres eller tilbagebetales gennem genereret indtægter.

De to selskaber, der stiller garanti (GM Ejendomme ApS og Boserup Ejendomsselskab A/S) vil ved behov dække renter og amortisering af lånet. Boserup Ejendomsselskab A/S har en stor udlejningsportefølje, der genererer ca. DKK 25m i indtægter hvert år, med driftsresultat på ca. DKK 15m. GM Ejendomme ApS er et holdingselskab, der har indtægter hovedsageligt fra lejeindtægter, men også indtægter fra datterselskaber, der driver projektudvikling og salg til privatpersoner. GM Ejendomme ApS havde et ordinært resultat på DKK 5.9m i 2017.

Ejendommen

I løbet af de sidste år har selskabet investeret et betydelige beløb i ombygning og renovering af ejendommen. Ejendommen anses for at være i meget god stand, hvor alle anlæg og installationer i forhold til vand, varme, ventilation, og teknik er nyt. Endvidere opvarmes ejendommen med fjernvarme, og driftsomkostningerne i forbindelse med ekstern rengøring / vedligeholdelse betragtes som lave på grund af Sokkelmatriale. Årlige driftsomkostninger er ca. DKK 200.000.

Ejendommen blev vurderet i april 2017 til DKK 25.4M af en ekstern valuar. Der eksisterer to kreditlån på samlet DKK 13.9M, der har 1. prioritetspant i ejendommen. Disse lån amortiseres årligt med ca. DKK 1m. Belåningsgraden for ejendommen er på ca. 66%, inkl. lånet på DKK 3M via Kameos platform, og vil reduceres som følge af årlig amortisering.

Nedenfor findes et overblik over kontrakterne for de syv lejere. Den samlede lejeindtægt udgør 1.977.653 DKK. Alle lejekontrakter er uopsigelig frem til kontraktudløb bortset fra én enkelt. Det oplyses af selskabet at ny lejer dette lokale planlægges fra 2022.

Lejekontrakter
Nummer	Kvm	Årlig leje	Kontrakt (udløb)	Kommentar
4C	755	535 265	2027	Uopsigelig
4B	127	101 600	2020	Uopsigelig
4A	221	179 788	2022	Uopsigelig
4D	220	165 000	2023	Uopsigelig
4E	606	424 200	2027	Uopsigelig
4F	522	365 400	2022
4G	688	206 400	2027	Uopsigelig

Ejendoms information
Ejer	Kiss Real Estate III ApS
Adresse	Rådhustorvet 4, 4760 Vordingborg
Udlejnings areal	2.589kvm i kontor og lager + 724kvm kælderareal
Antal lejemål/kontrakter	7/7 (sidste lejer flytter ind når ombygningen er færdig)
Årlige lejeindtægter	Ca. DKK 2M

Området

Ejendommen ligger centralt i Vordingborg centrum, kun 1km fra togstationen. Toget til København tager 1 time og 20 minutter. Afstanden til byens gågade er kun få hundrede meter og der er god tilkørselsadgang og parkeringsmuligheder ved ejendommen.

Vordingborg er en købstad på Sydsjælland og er hovedby i Vordingborg Kommune, der hører under Region Sjælland. Byen ligger ved Masnedsund og er via en bro forbundet til Masnedø og videre over Storstrømsbroen til Falster.

Vordingborg har indenfor ringen af godser 12.038 indbyggere (2018) og 18.043 indbyggere med satellitbyerne Nyråd, Ørslev og Stensved, der ligger hhv. 1, 3 og 5 km fra bygrænsen.

Virksomheden

Kiss Real Estate III ApS (låntagende virksomhed) er et ”Single purpose company” som blev etableret i 2015 og ejer ejendommen Rådhustorvet 4 i Vordingborg. Virksomheden ejes 75% af Kiss Real Estate Holding APS og 25% af Boserup Ejendomsselskab A/S.

”Kiss-koncernen”

”Kiss koncernen” består hovedsagelig af to grene indenfor ejendomsinvesteringer. Den ene gren (Kiss Real Estate) består af virksomheder som beskæftiger sig med køb, udvikling og forvaltning af udleje-ejendomme, og den anden gren (Kiss Development) består af virksomheder som har som formål at udvikle og sælge ejendomme til privatpersoner.

Kiss Real Estate blev etableret under finanskrisen i 2008/2009 af Michael Eskildsen. Virksomhedens hovedstrategi er at opkøbe billige ejendomme med udviklingspotentiale og frem til nu har Kiss Real Estate opbygget en portefølje af ejendomme som værdsættes til over 100 millioner. Ejeren, Michael Eskildsen har en meget stor erfaring indenfor byggeri og udvikling af ejendomme. Han har mere end 700 boliger, og har haft et betydeligt antal m2 i hvert byggeri har været involveret i. Han har været i byggebranchen i mere end 20 år i Danmark og har gennemført større projekter i Tyskland.

Se hjemmesiden for mere information: http://kissrealestate.dk/

Boserup Ejendomsadministration A/S (Juridisk navn: Boserup Ejendomsselskab A/S)

Boserup Ejendomsadministration A/S blev etableret i 1996 med en erklæret målsætning om at blive en markant og seriøs udbyder af ydelser inden for administration af fast ejendom.

Forretningsgrundlaget er i årenes løb udvidet, således at virksomhedens arbejdsområde i dag stort set dækker alle aspekter indenfor fast ejendom.

Fra en enkelt medarbejder i form af selskabets stifter Michael Boserup, beskæftiger selskabet i dag 15 kompetente og engagerede medarbejdere. Boserup Ejendomsadministration A/S ejer og driver selv en betydelig ejendomsportefølje. Boserup Ejendomsadministration A/S har desuden gennemført en lang række udviklingsprojekter, hvor nye og tidssvarende, moderne boliger og erhvervslokaler er blevet opført til udlejning.

Se hjemmesiden for mere information: http://www.boserupejendomme.dk/

Finansiel Information

Herunder findes et forenklet regnskab for virksomhederne, der stiller garanti for lånebeløbet, Boserup Ejendomsselskab A/S og GM Ejendomme ApS, i tillæg til Låntagers selskab, Kiss Real Estate III ApS. Reviderede regnskaber for de tre virksomheder er også vedlagt. Bemærk, at de reviderede regnskaber for GM Ejendomme og Boserup Ejendomsselskab A/S for 2018, endnu ikke er revideret, men revisor bekræfter, at virksomhedernes forpligtelser / aktiver er lignende som for 2017, og resultatet for begge virksomheder er forbedret.

Kiss Real Estate III ApS har i de sidste tre år været præget af høje omkostninger i forbindelse med ombygning og renovering af Rådhustorvet 4. Regnskabet viser en markant stigning i lejeindtægter og driftsresultat siden nye lejere gradvist er flyttet ind i takt med at lokaler er blevet renoveret. I 2019 vil lejeindtægterne stige til ca. DKK 2M, når den sidste renovering i ejendommen står færdig og lejer er flyttet ind. Da selskaberne værdiansætter ejendommene på ny hvert år, er der en værdiregulering af ejendommen hvert år, som indregnes i resultatopgørelsen, men har ingen reel kontant effekt.

Omkostningerne knyttet til ombygningen bliver finansieret af egenkapital og herefter refinansieret med realkreditlån, når lejer er flyttet ind, hvilket giver en stigning i gæld fra 2016 til 2018.

NB! Alle tal i tabellen under er i tusind kroner.

Kiss Real Estate III ApS	2016	2017	2018
Lejeindtægter	0	455	1.159
Andre eksterne omkostninger	-13	-32	-43
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme	-207	-276	-256
Driftsresultat	-221	146	858
Værdiregulering af investeringsejendomme	577	3.513	-1.188
Resultat før finansielle poster	356	3.659	-329
Øvrige finansielle omkostninger	-307	-643	-970
Resultat før skat	49	3.016	-1.299
Skat af årets resultat	-17	-663	286
Årets resultat	31	2.352	-1.013
Anlægsaktiver	6.700	18.700	22.100
Omsætningsaktiver	46	892	2.668
Sum aktiver	6.746	19.592	24.768
Egenkapital	113	2.416	1.452
Kortfristet gæld	3.011	12.719	9.489
Hensættelser til udsat skat	17	681	395
Langfristet gæld	3.362	3.724	13.430
Sum passiver	6.746	19.592	24.768

Boserup Ejendomsselskab A/S	2015	2016	2017
Nettoomsætning	24.043	24.541	25.043
Bruttoresultat	15.346	20.791	18.348
Personaleomkostninger	-3.330	-2.785	-2.862
Afskrivninger	-125	-88	-149
Primært resultat	11.870	17.917	15.336
Netto finansielle poster	-6.515	-6.328	-5.406
Resultat før skat	5.356	11.589	9.930
Skat på årets resultat	-1.137	-2.305	-2.046
Årets resultat	4.219	9.285	7.885
Anlægsaktiver	338.990	346.513	347.031
Omsætningsaktiver	1.338	1.932	5.973
Sum aktiver	340.327	348.445	353.004
Egenkapital	74.387	83.447	91.267
Kortfristet gæld	30.058	18.888	24.072
Hensættelser til udsat skat	3.150	4.829	5.403
Langfristet gæld	232.732	241.281	232.261
Sum passiver	340.327	348.445	353.004

GM Ejendomme ApS	2015	2016	2017
Nettoomsætning	0	0	0
Bruttoresultat	246	-879	1.036
Personaleomkostninger	0	0	0
Afskrivninger	0	0	0
Primært resultat	246	-879	-21
Netto finansielle poster	3.766	1.319	5.611
Resultat før skat	4.013	441	5.591
Skat på årets resultat	538	24	34
Årets resultat	4.551	464	5625
Anlægsaktiver	15.787	18.152	24.212
Omsætningsaktiver	1.427	664	2.132
Sum aktiver	17.214	18.796	26.344
Egenkapital	13.290	13.755	19.380
Kortfristet gæld	3.923	5.041	6.964
Hensættelser til udsat skat	0	0	0
Langfristet gæld	0	0	0
Sum passiver	17.213	18.796	26.344

Potentiel risiko i forhold til at låne ud til projektet

At investere gennem Kameo indebærer altid risiko og kan medføre tab. Historisk afkastning på platformen er ingen garanti for fremtidig afkastning. Du må være klar over risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at det sker i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere under perioden før lånet forfalder og reducerer virksomhedens likviditet. For eksempel kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Vedhæfte