Fastighetsutvecklare söker finansiering till ombyggnationsprojekt i Kalundborg

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	3.825.000 DKK
Låntager	Ejendomsselskabet Klb ApS
Anledning til lånet	Ombygning af erhverv til bolig
Løbetid*	3-18 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom + personlig kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	ca. 75 %
Årsrente	8 %
Tegningsperiode***	25-05-2022 – 03-06-2022
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

* I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

** Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lånetrancher er udbetalt, er ca. 75%.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Ejendomsselskabet Klb ApS (CVR-nr. 42558168) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 8 %, svarende til 0,75 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.

Beregningen af LTV bygger på Kameo-lånet på 13.700.000 DKK set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen efter renoveringen og tilbygningen er gennemført.

Denne tranche er den første af fire i et samlet lån på 13.700.000 DKK

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb	Status	Sikkerhed
1	3.825.000 DKK	Pågår	Pant i ejendom + personlig kaution
2	3.275.000 DKK	Kommende	Pant i ejendom + personlig kaution
3	3.300.000 DKK	Kommende	Pant i ejendom + personlig kaution
4	3.300.000 DKK	Kommende	Pant i ejendom + personlig kaution
Totalt	13.700.000 DKK

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet 13.700.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen samt 2.prioritets pant i to andre projektejendomme for hele lånebeløbet. Derudover stilles der personlig kaution fra ejerkredsen, begrænset til 2.500.000 DKK.

Pantsætter	Ejendomsselskabet Klb ApS (CVR-nr. 42558168)
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Matr. 115b, beliggende Elmegade 21, 4400 Kalundborg
Prioritet	1. prioritet
Selvskyldnerkaution	Solidarisk, personlig kaution begrænset til 2.500.000 DKK, stillet af Michael Steinicke Pedersen, Stig Roer Andersen & Skipper Hansen
Supplerende sikkerhed***	Pant i ejendom: Matr. 145b, beliggende Kordilgade 10B, 4400 Kalundborg (2. prioritet, efterstillet maks. 6.250.000 DKK) Pant i ejendom: Matr. 64b, beliggende Sct. Jørgensbjerg 7, 4400 Kalundborg (2. prioritet, efterstillet maks. 3.500.000 DKK)

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

***I takt med at ejendommene der tages supplerende pant i, refinansieres, vil disse udgå af sikkerhedspakken mod en delvis indfrielse af lånet på min. 1.000.000 DKK pr. ejendom eller en tilsvarende nedjustering af lånerammen hvis denne endnu ikke er fuld udnyttet.

Projektet

Virksomheden har underskrevet købsaftale for en erhvervsejendom hvor der er bevilget byggetilladelse til at omdanne ejendommen til 10 udlejningsboliger. Første tranche af lånet går til finansiering af selve købet, og når aftalen med entreprenøren falder endeligt på plads, vil kommende trancher gå til selve ombygningen.

Når ombygningen er gennemført, vil ejendommen have et samlet boligareal på 997 kvm. Størrelsen på de enkelte boliger (2-4 værelser) varierer fra ca. 50 til 150 kvm, men de fleste vil være omkring 100 kvm. Seks af boligerne (alle 4-værelsesboliger) vil være i to etager med køkken, bad og ophold i stueetagen samt bad og soveværelser på 1. sal.

Boligerne forventes at stå færdige i Q2 2023.

I forbindelse med købet af ejendommen indskyder låntager egenkapital på ca. 850.000 DKK i projektet. Inden de første trancher til ombygningen udbetales, indskyder låntager derudover min. 1.800.000 DKK i egenkapital.

Området

Projektejendommen er beliggende i centrum af Kalundborg, tæt på både gågade, station og havn. Fra Kalundborg tager det ca. 1 time og 20 min at nå København i bil og ca. 1 time og 30 min. med direkte tog.

Kalundborg er med ca. 16.000 indbyggere hovedbyen i kommunen af samme navn. Her findes et aktivt butiksliv og et stort udbud af fritids- og kulturaktiviteter. Byen ligger ud til fjorden med strand og skov indenfor gå- og cykelafstand. Uddannelsesmuligheder og en stærk medicinalindustri har desuden været med til at skabe vækst og arbejdspladser i området.

Virksomheden

Ejendomsselskabet Klb ApS er stiftet medio 2021 i forbindelse med køb af ejendom i Kalundborg. Ejerskabet af virksomheden er delt mellem en privat ejer og to moderselskaber der hver ejer en tredjedel.

Michael Pedersen der sammen med sin familie er ejer af det ene af moderselskaberne, driver bygge- og entreprenørvirksomhed sammen med sin kone Mette. Udover delejerskab af projektvirksomheden, er Michael også ejer af Entreprenørselskabet P & N Byg 07 ApS der er tilknyttet som entreprenør på projektet. Mette og Michael har drevet virksomheden i 16 år og har stor erfaring fra tidligere hus- og renoveringsprojekter, senest et andet projekt i Kalundborg finansieret igennem Kameo (se lån 3360).

Finansiel information

Herunder findes et foreløbige regnskabstal for 2021 for låntagers selskab, Ejendomsselskabet Klb ApS. Da låntager er stiftet i 2021, har virksomheden endnu ikke aflagt regnskab, men de seneste offentliggjorte regnskaber for moderselskaberne er vedlagt som bilag.

Ejendomsselskabet KLB ApS Perioden 01.01.21 – 31.12.21
Bruttofortjeneste	-117.604
Andre omkostninger	-418.605
Renteudgifter	-44
Ekstraordinære poster	-126.167
Årets Resultat	-662.420
Grunde og bygninger	1.775.000
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar	229.991
Likvide midler	63
Aktiver i alt	2.005.054
Egenkapital	-124.186
Lån fra holdingselskab	931.511
Langfristet gæld	1.393.360
Kortfristet gæld	-195.631
Passiver i alt	2.005.054

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag