Finansiering av byggandet av fritidsboende

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	6 000 000
Transjer	1 (4)
Låntaker	Kikuten AS
Lånets formål	Refinansiering og grunnarbeid
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 24 mnd
Sikkerhet	2.prioritets pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	69%
Årlig rente	8%
Tegningsperiode	2021-10-04 – 2021-10-12
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 69% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Kikuten AS, 917 044 503. Selskapet ønsker å låne 6 000 000 NOK av totalt 25 000 000 NOK fra Kameos långivere.

Deler av selskapets egenkapital tilføres selskapet som aksjonærlån. Aksjonærlån er subordinert lån gjennom Kameo.

Selskapet vil i første omgang refinansiere eksisterende lån på omtrent 2,1 MNOK, av totalt 4,2 MNOK lån fra to private långivere. Første transje vil derfor dekke refinansiering til en privat långiver og påbegynt arbeid på omtrent 3 MNOK. Andre transje går til refinansiering av resterende lån på 2,1 MNOK, et lån på 0,8 MNOK og ytterligere grunnarbeid og betongarbeid. De to siste transjene følger prosjektets fremgang i takt med grunnarbeidet og betongarbeidet. Tidspunkt for betaling av transjer bestemmes i samråd med låntaker og basert på fremdriften i prosjektet.

Det etableres pant i eiendommen som sikkerhet for lånet. Entreprenørselskapet som har startet opp grunnarbeidet har i dag pant i eiendommen som sikkerhet for sine arbeider. Denne panten skal vike for Kameos långivere. Byggelånet vil finansieres av bank som etablerer første prioritets pant i eiendommen.

Låntaker	Kikuten AS
Organisasjonsnummer	917 044 503
Lånebeløp (NOK)	6 000 000
Transje	1 (4)
Lånets formål	Refinansiering og grunnarbeid
Tilbakebetalingsplan	Salg av leiligheter
Årlig rente	8%
Månedlig rente	0,67%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 24 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	6 000 000	8%	2.pri pant i eiendom	Pågående
2	7 000 000	8%	2.pri pant i eiendom	Kommende
3	6 000 000	8%	2.pri pant i eiendom	Kommende
4	6 000 000	8%	2.pri pant i eiendom	Kommende
Totalt	25 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Kikuten AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	3044-66/338
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp 33 750 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Kikuten AS er et prosjektselskap som ble etablert i 2016. Hovedaksjonærer av selskapet er Suninvest AS og HIMO Holding AS som eier henholdsvis 33% og 39%.

Suninvest AS ble etablert i 1999 og har gjort en rekke eiendomsprosjekter tidligere. Eieren av selskapet heter Reidar Engebretsen og han har over 20 år med erfaring innenfor eiendomsutvikling. Målet hans er å holde prosjekter på en skala som han kan håndtere selv.

HIMO Holding AS er største eier av Kikuten AS og er heleid av Håvard Ingeborgrud. Håvard er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og startet sin karriere i Statoil. Etter flere år med prosjektrelatert arbeid i oljebransjen, startet han med eiendomsutvikling i 2001 og har god erfaring innenfor feltet.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Selskapet har en negativ egenkapital på 8,4 MNOK i 2020, men regnskapsfører har likevel vurdert selskapet til å være solide for videre drift. Tomten ble taksert til 44,1 MNOK høsten 2020, men den bokførte verdien på tomten er 18,2 MNOK. Det gir en verdijustert egenkapital på 17,5 MNOK.

Prosjektet

Selskapet har kjøpt en tomt og planlegger å bygge 42 fritidsleiligheter i et etablert hytteområde på Kikut i Geilo. Selskapet har allerede ferdigstilt og overlevert byggetrinn 1 av prosjektet bestående av 21 leiligheter. De skal nå i gang med byggetrinn 2.

Kikuten AS har betalt tomten med egenkapital og aksjonærlån, og søker lån for finansiering av grunnarbeid og betongarbeid under terreng gjennom Kameo før oppføring av leilighetene igangsettes. Leilighetene er mellom 60 og 112 kvadratmeter.

Det er estimert at grunnarbeidet og ovennevnte betongarbeid vil koste opptil 20 MNOK som fordeles på fire transjer og finansieres gjennom Kameo. Byggekostnaden over terreng er beregnet å være på omtrent 95 MNOK. Banken har satt krav til forhåndssalg på 75 MNOK for finansiering av byggelån, og det er per nå forhåndsolgt 21 leiligheter til omtrent 84 MNOK. Ifølge selskapet er det stor interesse for fritidsleilighetene.

Selskapet har mottatt rammetillatelse og igangsettelse, og grunnentreprenør har startet arbeidet på tomten. I tillegg ble vei og infrastruktur på tomten klart i forbindelse med byggetrinn 1. Leilighetene skal bygges av totalentreprenør, og det forventes en byggetid på omtrent 18 måneder. Etter avtale med banken vil byggekontrollør følge prosessen i prosjektet. Gjennomsnittlig salgspris er på omtrent 61 000 NOK per kvadratmeter inkludert 1 parkeringsplass i garasjekjeller.

Se prosjektets hjemmeside for mer informasjon her

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	3044-66/338
Adresse	Skurdalsvegen 107, 3580 Geilo
BOA	3030 kvm
Byggeår	2022
Antall enheter som skal bygges	42
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, Magnar Sivertsen AS
Estimert produksjonstid	18 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	42
Størrelse	60-112 kvadratmeter per leilighet
Forhåndsolgt	Ja, 21 leiligheter er forhåndsolgt
Planlagt innflytting	Q1 2023

Området

Fritidsleilighetene ligger på toppen av Kikut i Geilo med panoramautsikt. Det er muligheter for mye aktivitet i området, og det er blant annet skianlegg og sykkelpark i umiddelbar nærhet som gjør området til en god helårsdestinasjon. Det er også gode transporttilbud i nærheten med busstopp rett utenfor leilighetene som går til Geilo, togstasjon og til Vestlia.

Det er stor aktivitet i området, og de siste 3 årene har det blitt omsatt 428 fritidsboliger i området. Gjennomsnittlig pris på fritidsboligene ligger på 4,8 MNOK. Over halvparten av de omsatte boligene har blitt solgt for en pris på over 4 MNOK, som viser en stor interesse for fritidsboliger i en dyrere prisklasse. Kameo har vært i kontakt med en lokal megler som også bekrefter at det er stor aktivitet i prisklassen 4-6 MNOK, og at prisene for prosjektet er realistiske for området.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og entreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.