Fastighetsutvecklare söker finansiering för färdigställande av projekt

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Trancher	2 (3)
Låntagare	Byggvestor Bredsand 2 AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 10 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	65%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2020-09-09 – 2020-09-15
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 65%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Byggvestor Bredsand 2 AB (559195-7625). Företaget önskar att låna totalt SEK 10 000 000 av Kameos långivare. Detta är den andra av tre trancher och är om SEK 4 000 000.

Lånet säkerställs med andra prioritets pant i projektets fastigheter inom SEK 0 - 55 000 000.

Låntagare	Byggvestor Bredsand 2 AB
Organisationsnummer	559195-7625
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Tranche	2 (3)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 10 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	2 000 000	10%	2:a prioritets pant	Fulltecknad
2	4 000 000	11%	2:a prioritets pant	Pågående
3	4 000 000	11%	2:a prioritets pant	Kommande
Totalt	10 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastighet inom SEK 0 - 55 000 000 med andra prioritet efterställt bottenlånets säkerheter. Detta innebär att bottenlånet om SEK 45 000 000 har förmånsrätt före detta lån.

Pantsättare	Byggvestor Bredsand 2 AB (559195-7625)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Bredsand 1:372 (Samintecknad) Bredsand 1:339 Bredsand 1:344 Bredsand 1:322 Bredsand 1:348
Prioritet	2:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 55 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Byggvestor AB startades i april 2016 av de två grundarna Richard Domanski och Andrzej Jus som har erfarenhet av projekt på den svenska byggmarknaden sedan 2007. Totalt arbetar 19 personer för Byggvestor, av dessa är 5 stycken anställda direkt i Byggvestor AB.

Byggvestor har sedan starten arbetat som leverantör åt företag med helhetslösningar inom renoveringar, tillbyggnader och nybyggnationer. Under 2018 beslutade sig bolaget att genomföra sitt första egna projekt i Bredsand, cirka 5 km från Enköping. Totalt uppfördes tio stycken parhuslägenheter på 184kvm BOA vardera. Projektet finansierades med hjälp av Kameos långivare med ett lån om totalt 21 MSEK. Lånet återbetalades i juli månad.

Byggvestors delägare Richard Domanski ställde i samband med återbetalning av föregående lån upp i en intervju som ni kan finna här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Byggnationen av fyra parhus och tre radhus, sjutton lägenheter om totalt 3128 kvm boarea håller i skrivande stund på att bebyggas i Bredsand (samma område som bolagets tidigare projekt). Eget kapital om SEK 10 000 000 användes till att förvärva fastigheterna samt till att påbörja byggnationen.

Totalt sjutton lägenheter uppförs i Enköping, fördelat på fyra parhus (8 lägenheter) och tre radhus (9 lägenheter). Parhusen är nästintill att identiska med de som uppfördes i bolagets föregående projekt. Lägenheterna är i två plan med sju rum och kök. Alla lägenheterna har en BOA på 184 kvm. Till varje lägenhet kommer ett förråd att ingå om ca 10 kvm samt två parkeringsplatser.

Lägenheterna i BRF Bredsandsviken 2 kommer är miljösmarta. Byggnaderna är utrustade med en solcellsanläggning på taket. Varje lägenhet har ett så kallat Smart system installerat. Den framtida ägaren kommer exempelvis kunna styra belysning, minska ventilationen när huset är tomt samt sänka värmen när familjen reser bort och via mobil eller dator höja den igen någon dag innan man kommer hem.

Moderbolaget Byggvestor AB projektleder själva och använder beprövade leverantörer och underentreprenörer som visat sig pålitliga i tidigare projekt. Företaget tecknar avtal efter fast pris med leverantörer.

Kameos långivare har per dagens datum (2020-09-09) lånat ut totalt SEK 47 000 000 till projektet, SEK 45 000 000 i byggnadskreditiv (första prioritets pant) och SEK 2 000 000 i topplån (andra prioritets pant). Sista tranchen av bottenlånet hittar du här. Återstår gör två trancher i topplånet, denna tranche om SEK 4 000 000 och en sista tranche om samma belopp. Detta beräknas ta byggnationen i mål.

Ansvarig analytiker tillsammans med en representant från Kameos kreditkommitté var på platsbesök den 2020-09-03.

Bolaget har erhållit en offert om föreningslån om SEK 34 000 000.

Status i projektet september 2020:

Projektets fyra parhus med åtta lägenheter är färdigställda invändigt och utvändigt. Det första radhuset är färdigställt. För de två resterande radhusen återstår invändigt arbete.

Byggnationen har gått något fortare än planerat.

Bredsand 1:372 (Saminteckning av Bredsand 1:335, 1:369-1:371):

Byggnation: Två parhus (fyra lägenheter).

Status: Båda parhusen är färdigställda med tillhörande förråd. Ena parhuset används nu som visningshus.

Bredsand 1:344:

Byggnation: Två parhus (fyra lägenheter).

Status: Båda parhusen är färdigställda med tillhörande förråd.

Bredsand 1:339:

Byggnation: Ett radhus (tre lägenheter).

Status: Vitvaror kvar att montera samt finplanering av mark.

Bredsand 1:322:

Byggnation: Ett radhus (Tre lägenheter).

Status: Vitvaror kvar att montera samt finplanering av mark.

Bredsand 1:348:

Byggnation: Ett radhus (Tre lägenheter).

Status: Invändiga arbeten pågår, alla tre kök, trappor, garderober och badrumsinredningar monteras i början på oktober samt vitvaror strax efter monteringen. Frånluftsvärmepumpar Nibe F730 monteras i oktober månad. Finplanering av mark sker i slutet på september. Solcellspaneler monteras i september. Allt tre lägenheter beräknas bli helt klara innan 30 oktober.

Försäljningsarbetet:

Kommentar från Richard Domanski, Byggvestor:

”Projektet förväntas vara färdigställt i september/oktober 2020. Lånet från Kameo har en löptid fram till juli 2021 vilket ger oss god tid till att sälja bostäderna.”

Se mäklarprospektet här.

Baserat på att projektet färdigställs samt ett föreningslån om SEK 34 000 000 (offert har erhållits), så behöver projektets lägenheter i snitt säljas för cirka SEK 1 240 000 per enhet för att intäkter motsvarande lånens totala storlek om SEK 55 000 000 ska inbringas.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Bredsand 1:372 (Saminteckning, tidigare Bredsand 1:335, 1:369 - 1:371) Bredsand 1:344 Bredsand 1:339 Bredsand 1:322 Bredsand 1:348
Adress	Klippervägen, Kuttervägen
BOA	3128 kvm
Byggår	2019-2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	17 stycken
Beviljat bygglov	Ja, samtliga fastigheter
Totalentreprenad	Ja, Byggvestor AB
Beräknad produktionstid	3 mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	17 lägenheter
Storlek	3128 kvm
Sålda med bokningsavtal	2 stycken
Anlitad mäklare	Nomad mäkleri
Planerat tillträde	Q3-Q4 2020

Området

Bredsand är enligt mäklarbyråer i Enköping stadens mest växande stadsdel. Här finns ett boende för alla. För närvarande pågår flertalet nybyggnationsprojekt i området som tillhandahåller goda pendlingsmöjligheter till Stockholm, men även Uppsala och Västerås. Dock skiljer sig detta projekt från de övriga då bostadsrätternas storlek är väl tilltagna.

Bredsand ligger vid Mälaren, ca 5 km från Enköping. Här finns Enköpings största friluftsbad med en lång sandstrand och stora gräsytor. Badet är långgrunt och passar bra för barnfamiljer. I anslutning till badet finns även kiosk, restaurang, minigolf och campingplats. Vintertid då isarna bär är Mälaren utmärkt för långfärdsskridskor. Flera skridskobanor plogas upp på olika ställen. Friluftsfrämjandet har sin stuga här med möjlighet att hyra långfärdsskridskor eller gå en tipspromenad både sommar och vinter. Är du sugen på att vandra så går Upplandsleden förbi här. Till Enköping är det bra cykel- och gångbanor och under dagen går det flera bussturer.

Referensprojekt

Bolaget har tidigare upptagit ett lån om SEK 21 000 000 genom Kameo. Lånet återbetalades i juni 2019 i samband med tillträde av bostadsrätterna. Projektet bestod byggnation av fem stycken parhus i två våningsplan.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor