Fastighetsutvecklare söker lån till ombyggnation av bostadsrättslokal

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	1 300 000
Tranche	2 (2)
Låntagare	Sydfors Fastighets AB
Anledning till lån	Ombyggnation av bostadsrättslokal
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 10 mån
Förväntad löptid	Ca. 6 mån
Säkerhet	1:a prioritets pant i bostadsrätt + Personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	49%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2020-02-18 – 2020-02-24
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris efter att alla trancher är utbetalda uppskattas till LTV ca. 49%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Sydfors Fastighets AB, 556734-8270. Företaget önskar att låna totalt SEK 2 600 000 från Kameos långivare, fördelat på två trancher om SEK 1 300 000 vardera. Samtliga trancher innehar samma säkerhetsvillkor. Räntebetalningar sker månadsvis genom kassaflöde och återbetalning av lånet sker vid försäljning av lokalerna.

Låntagare	Sydfors Fastighets AB
Organisationsnummer	556734-8270
Lånebelopp (SEK)	1 300 000
Tranche	2 (2)
Anledning till lån	Ombyggnation av bostadsrättslokal
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av lokaler
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 10 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	1 300 000	9%	1:a prioritets pant i bostadsrätt + Personlig borgen	Fulltecknad
2	1 300 000	9%	1:a prioritets pant i bostadsrätt + Personlig borgen	Pågående
Totalt	2 600 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Sydfors Fastighets AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Bostadsrätt nr. 44-0901, 44-0902, 44-0903 och 44-0904 i Bostadsrättsföreningen Spindeln 2 i Hammarbyhöjden, (769632-8009).***
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 2 600 000
Borgensåtagande	Tomas Sydfors, hela lånebeloppet.
Säkerhet i trancher	Alla långivare har samma säkerhet

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** Observera att den ursprungliga bostadsrätten nr. 44-0901 har delats upp i fyra mindre bostadsrätter.

Företaget

Sydfors Fastighets AB bedriver fastighetsutveckling, förvaltning och konsulttjänster. Konsultverksamheten drivs enkom av ägaren bakom bolaget, med fokus på uppdrag inom fastighetsförvaltning, projektledning och som kontrollansvarig, företrädesvis åt koncernens intressebolag. Företaget har en löpande fakturering om SEK 60 000 per månad fram till årsskiftet och därefter kommer faktureringen att öka till SEK 80 000, vilket med god marginal täcker projektets räntekostnader och övriga allmänna omkostnader.

Företaget har även engagemang i delägda projektbolag där fastighetsutveckling bedrivs tillsammans med andra utvecklare. För närvarande äger företaget aktier i följande bolag;

- Stationsvägen 13 i Åre Fastighets AB (34% ägarskap)

Företaget äger 100% av en utvecklingsfastighet som är under förvaltning i väntan på att ny stadsplan skall tas fram, fastigheten ligger i anslutning till Åre torg.

- FF Utveckling Sverige AB (20% ägarskap)

Bolaget bygger och förvaltar förskolor åt fristående aktörer samt kommuner och har för närvarande ett projekt där de bygger en förskola i Upplands Bro som beräknas vara klar till midsommar 2020. FF Utveckling Sverige AB har idag tagit över de samarbetsavtal som tidigare ägdes av företaget Functional Facilities AB. Låntagaren var med som delägare i Functional Facilities innan företaget avvecklades och verksamheten förflyttades till FF Utveckling. För referensprojekt från den tidigare verksamheten, se www.functionalfacilities.se.

Personen bakom bolaget, Tomas Sydfors, har en mångårig och bred erfarenhet inom byggbranschen med inriktning främst mot projektledning, men också uppdrag som kontrollansvarig. Projekten omfattar allt ifrån ombyggnationer av vindsvåningar i Stockholms innerstad till nybyggnation av lägenheter i fjällen samt nybyggnation av flera förskolor i Mälardalen. Tomas har även gått flertalet utbildningar och kurser för kompetensutveckling inom området och har riksbehörighet som kontrollansvarig för byggarbeten.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Företaget har förvärvat en bostadsrättslokal i Hammarbyhöjden, Stockholm som ska renoveras och omvandlas till fyra mindre lokaler. Sydfors Fastighets fick tillträde till lokalen den 20:e november 2019 och förvärvet skedde genom eget kapital med en köpeskilling på SEK 2 820 000, motsvarande 13 178 kr/kvm. Bygglov och startbesked för ombyggnationen är beviljat.

Vid förvärv var lokalerna mycket nedgångna, både utvändigt och invändigt. Lokalerna kommer att totalrenoveras och inredas så att de uppfyller krav vad gäller brand och tillgänglighet både för kontor och bostad. Detta möjliggör även för övernattning i lokalerna, vilket låntagaren bedömer öka försäljningsvärdet på lokalerna avsevärt. Bland annat kommer ett separat FTX-ventilationssystem för lokalerna att uppföras. Ett avtal gällande totalentreprenad för ombyggnationen från Stockholmsbaserade Vanadis Care har signerats med fastprisavtal om SEK 2 437 500 inkl. moms. De fyra ombyggda lokalerna kommer att delas in enligt ritningen nedan, se färgat område.

Uppdatering 2020-02-19

Projektet löper på enligt plan och väggar för rumsfördelning är uppe. Dragning av el och regling av undertak pågår. Bilning av avlopp, som hör till bostadsrättsföreningens åtagande i projektet, håller på att avslutas och spårning för lokalernas avlopp är klart. Entreprenören flaggar för en eventuell försening om 2 veckor kopplat till föreningens arbete med rör som åligger föreningen att åtgärda. Denna vecka påbörjas dragning av ventilation och tätning av befintliga kanaler. Nya fönster och dörrar är beställda. Försäljningsarbetet planeras att påbörjas i slutet av mars och då kommer lokalerna vara tillräckligt renoverade för att visa potentiella köpare på plats.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Hoppspindeln 2
Adress	Olaus Magnus väg 44-48, 121 38, Johanneshov
Bostadsrätt nr.	44-0901
LOA [kvm]	214
Byggår	2020
Antal lokaler	4
Beviljat bygglov	Ja
Startbesked	Ja
Totalentreprenad	Ja - Vanadis Care
Beräknad produktionstid	6 månader

Försäljningsvärdet av fastigheterna uppskattas till SEK 5 340 000 och baseras på utlåtanden från flera mäklare i området samt genom ortsprisanalys av liknande objekt. Det uppskattade försäljningspriset motsvarar SEK 24 953 per kvadratmeter.

Det finns en mäklarvärdering som uppskattar värdet på lokalerna mellan SEK 45 000 – 55 000 per kvadratmeter. Denna värdering förutsätter dock att lokalerna kan nyttjas som ”bokaler”, det vill säga att ägaren både kan bedriva företagsverksamhet och samtidigt bo i lokalen. Bokaler är inget juridiskt begrepp utan mer ett begrepp som utvecklats inom mäklarbranschen. För lokalen i projektet är bokaler inte något som är beviljat i bygglovet, däremot kommer tillfällig övernattning i lokalen att vara tillåten med de renoveringar som ska genomföras. I Kameos riskbedömning av projektet har värderingen endast utgått från försäljning av lokaler då bokaler inte tydligt ryms inom bygglovet. Kameo har därför inte lagt vikt på nämnda mäklarvärdering i kreditbedömningen, vilket ger lånet från Kameos långivare ett LTV på 49%.

Lokal	LOA [kvm]	Pris/kvm [SEK]	Uppskattat försäljningspris [SEK]
1	87	22 011	1 915 000 kr
2	57	25 000	1 425 000 kr
3	35	28 571	1 000 000 kr
4	35	28 571	1 000 000 kr
TOTAL	214	24 953	5 340 000 kr
		LTV	49%

Området

Fastigheten är belägen i Hammarbyhöjden i Johanneshov och i grannhuset finns det en mindre matbutik och några minuters promenad bort finns ett Coop Konsum. I området ligger flera restauranger och det finns goda transportförbindelser. Bland annat ligger Skärmarbrinks tunnelbana endast ett par minuters promenad bort där två tåglinjer passerar och det är även nära till Hammarbyhöjden och Gullmarsplan där tunnelbana, buss och tvärbana finns. I Johanneshov finns även idrottsarenorna Ericsson Globe och Tele2-Arena.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor