Utvecklare söker kapital för slutsålt projekt i Sollentuna

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	3 500 000
Trancher	1 (5)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Skogslärkan
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, Bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	40%*
Lån i förhållande till kostnader (LTC)**	82%**
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2019-12-16 – 2019-12-30
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till försäljningspris uppskattas till LTV ca. 40%.
** LTC, lån i förhållande till kostnader efter det att hela lånet om MSEK 17,5 är utbetalt, beräknas till ca. 82%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Brf Skogslärkan (769634-4832), bolaget önskar inledningsvis att låna SEK 3 500 000. Det totala lånebeloppet efter fem trancher är SEK 17 500 000. Alla trancher kommer att inneha samma säkerheter. Lån och räntor betalas tillbaka genom försäljning av enheter.

Trancherna kommer att läggas ut på plattformen i takt med att byggnationen på fastigheterna fortskrider. Sista tranchen är schemalagd under mars månad.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Skogslärkan
Organisationsnummer	769634-4832
Lånebelopp (SEK)	3 500 000
Tranche	1 (5)
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
2	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
3	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
4	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
5	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
Totalt	17 500 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Skogslärkan (769634-4832)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastigheter med 1:a prioritet om SEK 17 500 000 Eldslukaren 9-10, 20-24 om totalt SEK 12 500 000 inom SEK 23 401 570 – 35 901 570 med 1:a prioritets pant. Eldtången 2 om totalt SEK 2 500 000 inom SEK 5 239 000 – 7 739 000 med 1:a prioritets pant. Eldtången 11 om totalt SEK 2 500 000 inom SEK 5 023 000 – 7 523 000 med 1:a prioritet. Borgensåtagande, KAD Holding 1 AB (559113-3821), om SEK 17 500 000. ---- Pant i fastigheter med 2:a prioritet i Borohus ABs (husleverantör) pantbrev Eldslukaren 9-10, 20-24 om totalt SEK 9 743 000 inom SEK 13 658 570 -23 401 570 med 2:a prioritet. Eldtången 2 om totalt SEK 2 783 000 inom SEK 2 456 000 – 5 239 000 med 2:a prioritet. Eldtången 11 om totalt SEK 2 783 000 inom SEK 2 240 000- 5 023 000 med 2:a prioritet.
Prioritet	1:a prioritet och 2:a prioritet
Borgensåtagande	KAD Holding 1 AB (559113–3821), SEK17 500 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Kad Holding 1 AB grundades 2017 och driver projektet. Bolaget delägs av Fastvik Invest AB och Nescap Development AB. Fastvik Invest AB grundades 2017 och ägs av Peter Olsson, Markus Thambert och Johan Sjöstedt genom respektive ägarbolag.

Nescap Development AB startade sin verksamhet 2016 inom nybyggnation och utveckling av bostäder med fokus i Stockholmsregionen och andra storstäder runt om i Sverige. Genom ett gott samarbete med kommuner och markägare skapar bolaget nya smarta och innovativa bostäder med design och känsla.

Bolagen kom i kontakt med varandra under 2017 och beslutade sig för att genomföra ett joint-venture med projektet i Sollentuna. Nescap Development projektleder och sköter huvudparten av det dagliga arbetet medan Fastvik Invest har ansvar för finansieringen av projektet. Fastvik Invest ägs av kapitalstarka ägare som har lagt in majoriteten av det egna kapital som finns i projektet.

Nyckelpersoner

Markus Thambert- Har varit verksam i fastighetsbranschen i över 15 år, både inom bygg och förvaltning. Senast som VD för familjeföretaget Recence Fastigheter AB. Familjen Thambert ägde tidigare Indiska Magasinet (både klädkedjan och fastighetsbolaget). Markus är delägare i Atella Fastigheter.

Johan Sjöstedt- Grundade 1997 bolaget Visual Art. Han har under åren sålt av mycket av sitt ägarskap men sitter fortsatt kvar i styrelsen. Johan är delägare i Atella Fastigheter AB där han även sitter som ledamot i styrelsen.

Peter Olsson - Civilekonom. Kandidat från Stockholm Universitet (Finansiell ekonomi). Peter har stor erfarenhet från olika bankroller, bland annat på SEB, Danske Bank och Ikano banken. På banken hade han hand om advokatbyråer och har god kunskap om fastighetsrätt.

Kent Eskilsson - Grundade och deläger bolaget Lägenhetsbyte Sverige AB, Sveriges största bostadsbytarsida på internet. Bolaget har funnits sedan 2004 och är ett väletablerat organ på den svenska hyresmarknaden.

David Seidel - Mångårig erfarenhet av fastighetsbranschen närmast som stor franchisetagare inom mäklarkedjan Svensk Fastighetsförmedling. Tillsammans deläger David och Kent också flertalet kommersiella fastigheter i Dragetgruppen som äger cirka 20 industrifastigheter i Bålsta.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bostadsrättsföreningen Skogslärkan kommer att bestå av 20 parhuslägenheter belägna i Väsjön, cirka 10 minuter från Sollentuna centrum. Husen är mellan 138-146 m² och är arkitektritade.

Marken förvärvades under åren 2017–2018 för en köpeskilling om sammanlagt SEK 40 425 000. Därefter genomfördes en avstyckningsprocess som tog drygt ett års tid. Tio fastigheter om totalt 7497 m² kommer att bebyggas med ett parhus vardera. Startbesked har givits och bolaget har per idag genomfört rivningsarbete och påbörjat markarbetet. Utöver eget kapital om nära SEK 40 000 000 har ett banklån upptagits om SEK 13 650 000 och ett lån från ett kreditinstitut om SEK 2 500 000.

En mäklarvärdering från 24 september värderade fastigheterna i befintligt skick, innan markarbeten påbörjats, till SEK 52 000 000.

Byggnationen delas in i två etapper där fastigheterna Eldtången 2, 11 och 17 ingår i första etappen. Husleverantören Borohus är totalentreprenör för projektet. De första sex parhuslägenheterna som ingår i denna etapp är avropade och kommer att börja levereras under januari- och februarimånad i samband med att markarbetet beräknas vara färdigt. På fastigheterna Eldslukaren 9-10, 20-24 kommer resterande 14 parhuslägenheterna att uppföras.

Borohus ger en leverantörskredit som kommer att finansiera byggnationen av parhusen. De tar pant i fastigheterna, men endast på en del av det belopp som de finansierar. Det innebär att Kameos långivare får en LTV om cirka 40% mot slutvärdet.

Kameos lån kommer att utbetalas i takt med att byggnationen på fastigheterna fortskrider.

Alla 20 av projektets lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal. Tillträden för första etappen bestående av sex lägenheter är planerade under Q2 2020. Etapp 2 har planerat tillträde i Q4 2020. Kameos långivare kommer att återbetalas i samband med tillträden i den andra etappen.

Totalt försäljningsvärde (försäljningsintäkter + brf-lån) är om cirka SEK 136 000 000.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Sollentuna Eldslukaren 9–10, 20-24 (5253kvm) Sollentuna Eldtången 2 (811kvm), Sollentuna Eldtången 11 (726kvm) Sollentuna Eldtången 17 (707kvm)
Adress	Väsjövägen & Stormansvägen
BOA	2869
Byggår	2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	20st
Beviljat bygglov	Ja
Beviljat startbesked	Ja
Totalentreprenad	Ja, Borohus
Beräknad produktionstid	Cirka 10mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	20 st
Storlek	138-146kvm
Sålda på ritning	Ja, 20 av 20 (100%)
Planerat tillträde	Etapp 1 (6 parhuslägenheter): Q2 2020 Etapp 2 (14 parhuslägenheter): Q4 2020
Läge	B*

*Svefa

Området

Brf Skogslärkan är placerad bra i området och blickar med sitt höga läge ut över området på ett fantastisk sätt. Från husen på Stormansvägen har man utsikt mot badsjön fjäturen. Från husen på Väsjövägen tar man vintertid på sig skidorna i trädgården och är vid skidbacken på några minuter.

Från Väsjön tar man sig till Sollentuna centrum på 10 minuter och har endast 5 minuters bilväg till påfart för E4/E18 samtidigt som man har närhet till skidbacke, elljusspår och friluftsliv. I anslutning finns också områdena Törnskogen samt det mycket populära Edsviken med sitt vackra sjöläge och båtliv.

Referensprojekt

Ansvarig analytiker tillsammans med en representant från Kameos kreditkommitté besökte i början av oktober Nescap Developments pågående projekt i Väsjön och Upplands Väsby.

Projekt Brf Ziva (Nescap Development AB)

Lån: 2957

Status: Första etappen i föreningen tillträdde under sommaren och bolaget håller på att färdigställa det invändiga arbetet för lägenheterna i etapp 2. Alla lägenheter är slutsålda och inflyttning är beräknad att starta under Q1 2020.

Projekt Brf Fresta Terrassen (Nescap Frestaby AB)

Lån:

3007

3003

3038

Status: Bygglovshandlingarna är inskickade till kommunen och förhoppningen är att få ett godkänt beslut under Q1 2020.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor