Lån til attraktivt leilighetsprosjekt i Oslo

Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på transjene sammenliknet med det som er oppgitt under. Total lånesum vil likevel aldri overstige NOK 10 000 000.

Banken har første prioritets pant i sikkerhetsobjektet. Etter utbetaling av denne transjen har banken lånebeløp på NOK 5 000 000 med pantebeløp på NOK 70 000 000.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Låntakende selskap er Hellumhjørnet Bolig AS, og er prosjektselskapet som eier eiendommen i Kalbakkstubben 14 i Oslo kommune. Hellumhjørnet Eiendom AS eies i dag 100% av Kubik Eiendom AS etter at de kjøpte aksjene i selskapet høsten 2022.

Kubik Eiendom AS er et eiendomsselskap med hovedfokus på boligprosjekter i Oslo og omegn. Selskapet ble etablert i 2016, og har siden oppstart gjennomført en rekke vellykkede prosjekter som inkluderer både utvikling av råloft til flere nye leiligheter, samt utvikling av større småhusprosjekter. Selskapet utvikler unike prosjekter med et spesielt sterkt fokus på arkitektur og design, samt materialbruk og kvalitet, og skal nå utvikle eiendommen på Kalbakkstubben 14 i Oslo. Tidligere utvikling har resultert i salgsrekorder og stor oppmerksomhet rundt selskapets prosjekter. Siden oppstarten har det verken blitt tatt ut lønn eller utbytte fra selskapet.

Kubik har toppfinansiert flere av sine prosjekter gjennom Kameo tidligere, inkludert prosjekter i Eiriks gate, Linjeveien, Høgtunveien, Rosteds gate og Rathkes gate. Alle lån knyttet til disse prosjektene er tilbakebetalt, utenom Rathkes gate som ble toppfinansiert gjennom Kameo høsten 2022.

Kubik har i dag en portefølje med total salgsverdi på over 800 MNOK. Det er en god spredning i prosjektene både tidsmessig og i størrelse. Prosjektene i selskapets portefølje består av alt fra loftsleiligheter og småhusprosjekter, til leilighetsbygg. To større prosjekter er forventet å være ferdigstilt innen de neste seks månedene.

Selskapets nettside.

Finansiell informasjon og vedlegg

Se bilag.

Vedlagt er årsregnskap 2021 for låntakende selskap Hellumhjørnet Bolig AS, i tillegg til årsregnskap 2021 og foreløpig resultat og balanse 2022 for morselskap Kubik Eiendom AS. Foreløpig resultat og balanse 2022 for Kubik Eiendom AS er ikke revidert. Det har vært en positiv utvikling i Kubik Eiendoms resultat fra 2021 til 2022, som har ført til at selskapet har styrket sin egenkapitalen igjen.

Årsregnskap 2021 - Kubik Eiendom AS

Årsregnskap 2021 - Hellumhjørnet Bolig AS

Kubik Eiendom AS har kjøpt to SPVer med selskapsnavn Hellumhjørnet Bolig AS (boligselskapet) og Hellumhjørnet Næring AS (næringselskapet). De to prosjektselskapene hadde en samlet kjøpesum på NOK 11 000 000, og ble kjøpt av Mehar Gruppen AS (selger). De to prosjektselskapene eier eiendommen Kalbakkstubben 14 i Oslo (gnr. 91, bnr. 46):

Hellumhjørnet Næring AS (næringsselskapet):

Dette prosjektselskapet eier næringsdelen av eiendommen med gnr. 91, bnr. 46 i Oslo. Kubik Eiendom AS har kjøpt denne delen med en selgerkreditt på NOK 6 000 000. Selger har tilbakekjøpsrett på aksjene i dette prosjektselskapet for NOK 6 000 000. Selgerkreditten forfaller til betaling samtidig med selgers tilbakekjøp av aksjene i Hellumhjørnet Næring AS. Næringsselskapet har rett til utbygging av to næringsseksjoner på til sammen 295 kvadratmeter i henhold til rammetillatelsen som foreligger fra 24.september 2021.

Hellumhjørnet Bolig AS (boligdelen):

Dette prosjektselskapet eier boligdelen av eiendommen med gnr. 91, bnr. 46 i Oslo. Kubik Eiendom AS kjøpte denne delen for NOK 5 000 000, og ble betalt til selger i forbindelse med overtakelse. Her foreligger det en rammetillatelse til oppføring av 12 leiligheter på til sammen 678 kvadratmeter (24.september 2021), i tillegg til garasjeanlegg i kjeller. Størrelsen på leilighetene planlegges å være mellom 43 – 71 kvadratmeter. Det vil også være en heis fra garasjekjeller og opp til leilighetene, som er unikt for område. Det er Kubik Eiendom AS som skal utvikle prosjektet i sin kjente stil med fokus på god kvalitet.

Byggekostnaden på totalt NOK 39 000 000 finansieres av banken, som vil fortsette å ha første prioritets pant i eiendommen med pantebeløpet på NOK 70 000 000. Total salgspris på ferdigstilt prosjekt er budsjettert til omtrent NOK 64 000 000. Budsjettert salgspris for leilighetene er omtrent NOK 61 000 000, som tilsvarer en kvadratmeterpris på NOK 90 000. I tillegg er det budsjettert en salgspris på 12 garasjeplasser på totalt NOK 3 000 000.

Status

Selskapet har jobbet med arkitekt for å optimalisere utviklingen, som har resultert i et prosjekt som samsvarer med Kubik sin stil og som i tillegg er tilpasset nærområdet. De har også jobbet med en løsning for å utføre prosjektet med modul leverandør. Med modulløsning forventer selskapet en produksjonstid på mellom 6-8 måneder. Selskapet planlegger å legge ut leilighetene til forhåndssalg i løpet av Q2 2023.

Kalbakkstubben 14 ligger på Kalbakken i Oslo. Det er et barnevennlig området med nærhet til flere skoler og barnehager. Buss, t-bane og tog tar en direkte inn til Oslo sentrum på omtrent 30 minutter. Området har generelt lite nybygg, men det er solgt omtrent 900 leiligheter de siste tre årene. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i nærområdet er NOK 60 000, og omsetningshastigheten på leilighetene har vært på 13 dager.

Siden 2018 er det også solgt tre nybyggsprosjekter i området: Bogneruds Hage, Trinn 1 (8 av 8 enheter solgt), Ammerud Stasjon: Trinn 1 (52 av 59 enheter solgt) og Hellumhjørnet, Trinn 1 (14 av 14 solgt). Gjennomsnittlig salgspris på de tre prosjektene er NOK 81 715. Prosjektet på Hellumhjørnet ble forhåndssolgt i 2020, men ble avviklet siden selger ikke hadde gjennomføringsevne. Det er dette prosjektet som Kubik Eiendom AS nå har kjøpt og skal utvikle.