#4684 - Eiendomsselskap søker arbeidskapital til byggeprosjekt i Halden og refinansiering av egenkapital
Selskapet ønsker å låne NOK 4 000 000 av totalt NOK 30 000 000 innvilget lånebeløp, til å refinansiere egenkapital, kjøpe ut små aksjonærer i ett par datterselskaper, samt arbeidskapital inn i prosjekter. Dette er andre transje i lånet.
Lånet sikres med første prioritets pant i fire eiendommer, samt andre prioritets pant i 13 eiendommer. Amortiseringen er planlagt gjennom de samme prosjektene, og er nærmere beskrevet under «Investeringsvilkår».
Se tidligere transje her:
Lån #4665
Prosjektets styrker
- Ledelse med lang erfaring fra bransjen
- Første prioritets pant i flere eiendommer
- Låntagende selskap har høy bokført egenkapital
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 4 000 000 |
| Transjer | 2 (11) |
| Låntaker | Habitat Bolig AS |
| Lånets formål | Refinansiere deler av utestående aksjonærlån, kjøp av aksjer i datterselskaper, samt arbeidskapital til pågående prosjekter. |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 30 mnd |
| Sikkerhet | Se sikkerhetspakke |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 71% |
| Årlig rente | 12,5% |
| Tegningsperiode | 2024-11-25 – 2024-11-29 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris etter en verdivurdering fra august 2024, estimeres til ca 71 etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til Habitat Bolig AS, org.nr. 928 970 892. Selskapet ønsker å låne NOK 4 000 000 av totalt NOK 30 000 000 innvilget lånebeløp. Lånebeløpet skal brukes til å refinansiere egenkapital, oppkjøp av mindre aksjonærer i datterselskaper, samt for å dekke arbeidskapital i prosjektene.
Lånet er planlagt tilbakebetalt med overskudd som prosjekteier forventer fra følgende prosjekter:
- Hauanveien 45, som ligger på Konnerud i Drammen kommune og som består av tre eneboliger. Prosjektet drives av prosjekteiers datterselskap Hauanveien 45 AS, som også eier selve eiendommen. Enebolig nr. 1 er ferdig bygd og vil snarlig legges ut for salg. Enebolig nr. 2 nærmer seg ferdigstillelse, mens enebolig nr. 3 har kun ferdig grunnmur. Ferdigstillelse av de to siste eneboligene er planlagt i løpet av Q1 2025. Lånet sikres med pant i enebolig nr. 1 og 3 (gnr. 81, bnr. 278 og 280) på andre prioritet, og i enebolig nr. 3 (gnr. 81, bnr. 279) på første prioritet. Pantesikkerhetene vil bli slettet ved oppgjør av salg av disse enhetene. Det er stilt krav om tilbakebetaling av minst NOK 6 000 000 av det totale lånet på opptil NOK 30 000 000 før pantet i enebolig nr. 3 slettes.
- Tomtefelt på Eikhaug i Skien. Prosjektet består av tre tomter på totalt 20 300 BRA (gnr. 271, bnr. 45, 52 og 53). For bnr. 45 er det søkt rammetillatelse for bygging av 11 eneboliger, og prosjekteier planlegger å selge en og en av de 11 tomtene fra dette feltet som ferdig regulerte tomter. Prosjektet utvikles av prosjekteiers datterselskap Aker Bygg AS, som også eier eiendommene. Lånet sikres med pant i de tre eiendommene på første prioritet. For å slette pant, er det stilt krav om tilbakebetaling av det totale lånet på opptil 30MNOK med minimum 800 000 NOK per tomt.
- Gabriels vei i Halden, som består av fire boligfelt med ulik utviklingsstatus. Felt nr. 1 (gnr. 50, bnr. 37) er regulert for 11 eneboliger. Tre eneboliger på dette feltet er ferdige og overlevert til kjøper. De siste åtte eneboligene er forhåndsolgt og bygging starter i november 2024. Når det gjelder de tre andre feltene, har prosjekteier dialog med kommunen med sikte på å få på plass en tilvisningsavtale. Det vil ikke være utvikling på de tre feltene før slik tilvisningsavtale er på plass. Alle fire feltene stilles som sikkerhet for det totale lånet, på andre prioritet.
Videre har selskapet subordinert all aksjonærgjeld som ikke skal innfris gjennom lånet fra Kameos långivere, med et minimumsbeløp på NOK 6 000 000. Selskapet har også en utbyttebegrensning, som innebærer at det ikke kan betales utbytte til aksjonærene i låneperioden via Kameo.
| Låntaker | Habitat Bolig AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 928 970 892 |
| Lånebeløp (NOK) | NOK 4 000 000 |
| Transje | 2 (11) |
| Lånets formål | Refinansiere deler av utestående aksjonærlån, kjøp av aksjer i datterselskaper, samt arbeidskapital til pågående prosjekter. |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av prosjektene beskrevet over |
| Årlig rente | 12,5% |
| Månedlig rente | 1,04% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne transjen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i sikkerhetsobjektene vil ikke overstige NOK 30 000 000.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 4 000 000 | 12,5% | Se sikkerhetspakke | Avsluttet |
| 2 | 4 000 000 | 12,5% | Se sikkerhetspakke | Pågående |
| 3 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 4 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 5 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 6 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 7 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 8 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 9 | 4 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 10 | 4 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| 11 | 2 000 000 | TBD | Se sikkerhetspakke | Kommende |
| Totalt | 30 000 000 |
Lånet sikres med pant i tre ulike prosjekter, eid av datterselskapene til Habitat Bolig AS. Pantet etableres i navnet til Långiveragenten, på første prioritet i fire enheter, og andre prioritet bak bank på 13 enheter. Se nærmere beskrivelse av sikkerhetsobjektene under «_Investeringsvilkår_»
| Pantsetter | Hauanveien 45 AS, Palmeglass AS og Aker Bygg AS |
|---|---|
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | - Gnr. 81, bnr. 379 i Drammen kommune – på 1.prioritet - Gnr. 81, bnr. 378 i Drammen kommune – på 2.prioritet - Gnr. 81, bnr. 380 i Drammen kommune – på 2.prioritet - Gnr. 271, bnr. 45 i Skien kommune – på 1. Prioritet - Gnr. 271, bnr. 52 i Skien kommune – på 1.prioritet - Gnr. 271, bnr. 53 i Skien kommune – på 1.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 4 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 5 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 6 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 7 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 8 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 9 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 10 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 37, snr 11 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 40 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 41 i Halden kommune – på 2.prioritet - Gnr. 50, bnr. 42 i Halden kommune – på 2.prioritet |
*Långiveragent innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
** Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.
Habitat Bolig AS ble etablert i 2022 og har siden start bygd opp en solid eiendomsportefølje på Østlandet. Selskapet har i dag minst 50% i fem prosjektselskaper, med fire pågående utviklingsprosjekter i porteføljen. Prosjektene omfatter utvikling av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, samt ett reguleringsprosjekt.
Låntaker er eid 60% av Sandvold familien, som tidligere drev med lakseoppdrett frem til 2000-tallet. Etter å ha solgte sine aksjeandeler i oppdrettsvirksomheten, begynte familien å investere i eiendom. Sandvold familien eier 30% av Habitat Bolig AS gjennom holdingselskapet Travoca AS, som eies av Daniel Harvei Sandvold (33%), Helene Ness Sandvold (33%), Kristian Ness Sandvold (33%), og Ole Harry Sandvold (1%), og ytterligere 30% gjennom Savoca AS, som er 100% eid av Ole Harry Sandvold. Harald Lunde eier 20% av låntaker gjennom Halu AS, og de resterende 20% er eid av Benjamin Cabarrubias By.
Styret består av styreleder Daniel Harvei Sandvold, samt styremedlemmene Benjamin Cabarrubias Bye, Harald Lunde og Ole Harry Sandvold, som alle har lang erfaring fra både finans- og eiendomsbransjen.
Ledelse
Ledelsen består av et styre på fire personer: Daniel Harvei Sandvold, Harald Lunde, Ole Harry Sandvold samt daglig leder og styremedlem Benjamin Cabarrubias Bye.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Habitat Bolig AS er morselskap i konsernet. Alle prosjekter ligger i SPV`er som er helt eller delvis eid av selskapet. Dermed er ikke prosjektene synlige i balansen til Habitat Bolig AS.
Habitat Bolig AS ønsker å totalt låne NOK 3 000 000 av totalt innvilget låneramme på NOK 30 000 000 til å refinansiere deler av utestående aksjonærgjeld. Dette er transje 4 av 15.
Denne transjen på NOK 3 000 000 vil i gå til ferdigstillelse av enebolig 2 og 3 på prosjektet i Hauanveien 45 på Konnerud i Drammen, samt å tilbakebetale deler av aksjonærgjelden.
Lånet er planlagt tilbakebetalt med overskudd som prosjekteier forventer fra følgende prosjekter:
- Hauanveien 45, som ligger på Konnerud i Drammen kommune og som består av tre eneboliger. Prosjektet drives av prosjekteiers datterselskap Hauanveien 45 AS, som også eier selve eiendommen. Enebolig nr. 1 er ferdig bygd og vil snarlig legges ut for salg. Enebolig nr. 2 nærmer seg ferdigstillelse, mens enebolig nr. 3 har kun ferdig grunnmur. Ferdigstillelse av de to siste eneboligene er planlagt i løpet av Q1 2025. Lånet sikres med pant i enebolig nr. 1 og 3 (gnr. 81, bnr. 278 og 280) på andre prioritet, og i enebolig nr. 3 (gnr. 81, bnr. 279) på første prioritet. Pantesikkerhetene vil bli slettet ved oppgjør av salg av disse enhetene. Det er stilt krav om tilbakebetaling av minst NOK 6 000 000 av det totale lånet på opptil NOK 30 000 000 før pantet i enebolig nr. 3 slettes.
- Tomtefelt på Eikhaug i Skien. Prosjektet består av tre tomter på totalt 20 300 BRA (gnr. 271, bnr. 45, 52 og 53). Bnr. For bnr. 45 er det søkt rammetillatelse for bygging av 11 eneboliger, og prosjekteier planlegger å selge en og en av de 11 tomtene fra dette feltet som ferdig regulerte tomter. Prosjektet utvikles av prosjekteiers datterselskap Aker Bygg AS, som også eier eiendommene. Lånet sikres med pant i de tre eiendommene på første priotitet. For å slette pant, er det stilt krav om tilbakebetaling av det totale lånet på opptil 30MNOK med minimum 800 000 NOK per tomt.
- Gabriels vei i Halden, som består av fire boligfelt med ulik utviklingsstatus. Felt nr 1 (gnr. 50, bnr. 37) er regulert for 11 eneboliger. Tre eneboliger på dette feltet er er ferdige og overlevert til kjøper. De siste åtte eneboligene er forhldssolgt og bygging starter i november 2024. Når det gjelder de tre andre feltene, har prosjekteier dialog med kommunen med sikte på å få på plass en tilvisningsavtale. Det vil ikke være utvikling på de tre feltene før slik tilvisningsavtale er på plass. Alle fire feltene stilles som sikkerhet for det totale lånet, på andre prioritet.
Bilder fra enebolig nr1 på Konnerud som er klar for å legges ut for salg. Bildene er tatt i desember 2024:
Alle tre prosjektene ligger etablerte i familieområder i de respektive byene. Områdene har god infrastruktur med nærhet til skole, barnehage og rekrasjonsmuligheter.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Selv om prosjekteier i utgangspunktet har en solid egenkapital og derfor er relativt godt rustet til å tåle kostnadsøkninger og forsinkelser, kan vesentlige kostnadsøkninger kombinert med svikt eller forsinkelse i forventede inntekter gjøre at prosjekteieren ikke klarer å betale for seg. Kostnadene kan øke på grunn av økt behov for ansatte eller andre ressurser, eller på grunn av prisstigning hos leverandører av tjenester eller produkter som prosjekteieren er avhengig av. Det foreligger også risikoer knyttet til utviklingen av eiendommene, spesielt siden noen er i en tidlig refuleringsfase. Forsinkelser i reguleringsprosesser eller uforutsette grunnforhold kan fordyre prosjektet ytterligere. I tillegg er det en byggerisiko knyttet til kostnadsoverskridelser, uforutsette forhold i byggefasenog potensielle forsinkelser, som samlet sett kan utfordre økonomien i prosjektet. Lånet skal i vesentlig grad benyttes til refinansiering av egenkapital som aksjonærene tidligere har lagt inn i prosjektene. Sikkerhetene og prosjekteiers evne til å betjene og tilbakebetale lånet er imidlertid tett knyttet til de tre eiendomsprosjektene som er beskrevet over. Dersom prosjekteier ikke lykkes med planlagt utvikling av tomtene og det påfølgende salget til budsjettert pris og innenfor den forventede tidsrammen, kan inntektene bli lavere enn det som er budsjettert. Salgsrisikoen inkluderer usikkerhet i markedsviljen og betalingsvilligheten i de respektive områdene. Det er også en finansieringsrisiko, ettersom prosjekteieren vil ha behov for ytterligere finansiering for å kunne fullføre byggeprosjektene. Dersom kostnadene stiger samtidig som inntektene faller eller stagnerer, kan prosjekteieren til slutt gå konkurs. hvis aksjonærene ikke har mulighet til å tilføre mer kapital for å fortsette driften. Virksomhetens økonomiske situasjon kan endre seg over tid, og det kan være lite eiendeler igjen som kan selges for å dekke tilbakebetaling av lånet om det trengs.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.