#4701 - Erfaren utbygger søker tomterefinansiering til utbyggingsprosjekt
13% årlig rente| Risikoklasse B
Selskapet ønsker å låne NOK 4 600 000 av totalt NOK 8 800 000 NOK til refinansiering av tomtelån. Prosjekttomten på 9000 m2 ligger på Nøtterøy og har fått rammetillatelse til oppføring av seks arkitekttegnede eneboliger på totalt 1329 BRA. Tomten har en fin beliggenhet med utsikt og nærhet til sjø.
Låntaker planlegger å utvikle prosjektet i et eget prosjektselskap («SPV»). Det er derfor planlagt å overføre eiendommen og lånet fra BM Prosjekt og Utvikling AS til det nye prosjektselskapet.
Lånet skal refinansiere utestående lån:
Prosjektets styrker
- Første prioritets pant i eiendom
- Erfarne utviklere med god historikk
- Tidligere tilbakebetalte lån til Kameo
Låneinformasjon
| Risikoklasse | B |
|---|---|
| Lånebeløp (NOK) | 4 600 000 |
| Transjer | 2/2 |
| Låntaker | BM Prosjekt og Utvikling AS |
| Lånets formål | Refinansiering tomtelån |
| Løpetid | Min 3 mnd |
| Sikkerhet | Pant i eiendom |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 59% |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2025-01-15 – 2025-01-21 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 59% etter at alle lån er utbetalt. Dette er basert på låntakers estimat. Tomten er verdivurdert av megler til NOK 20 000 000, som tilsvarer en LTV på 44%.
investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til BM Prosjekt og Utvikling, 923 860 177. Selskapet ønsker å låne NOK 4 600 000 av totalt NOK 8 800 000 til refinansiering av tomtelån (lån 4416 og lån 4420).
Låntaker planlegger å utvikle prosjektet i et eget prosjektselskap («SPV»). Det er derfor planlagt å overføre eiendommen og lånet fra BM Prosjekt og Utvikling AS til det nye prosjektselskapet. En slik overføring kan bare skje dersom det kan dokumenteres at prosjektselskapet blir tilført tilstrekkelig kapital for å dekke finanskostnader eller kan stille kausjon.
Det er også en betingelse for overføring at prosjektselskapet ikke skal drive eller eie noen andre prosjekter, og at det heller ikke skal stille sikkerhet for lån til andre selskaper i konsernet eller selskapsgruppen.
Lånet er sikret med 1. prioritetspant i prosjekteiendommen med tinglyst pant på NOK 100 000 000. Dersom Kameo velger å finansiere byggeprosjektet på prosjekteiendommen, vil verdien av eiendommen og pantesikkerheten påvirkes av risikoer knyttet til byggeprosjektet. Investorer som finansierer byggelånet vil da ha sikkerhet i samme eiendom, på samme prioritet, som investorene i dette lånet.
Lånet har en løpetid på 35 måneder. Dersom byggelånet åpnes våren 2025 som planlagt, forventes boligene å være ferdige sommeren 2026.
Det skal ikke betales utbytte under lånets løpetid, og alle aksjonærlån skal subordineres Kameo-lån.
| Låntaker | BM Prosjekt og Utvikling AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 923 860 177 |
| Lånebeløp (NOK) | 4 600 000 |
| Transje | 2/2 |
| Lånets formål | Refinansiering tomtelån |
| Tilbakebetalingsplan | 1) Salg av eneboliger 2) Selge tomten med rammetillatelse |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,08% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4691 | 4 199 000 | 12% | Pant i fast eiendom, Pant i fast eiendom, Pant i fast eiendom, Pant i fast eiendom | Avsluttet |
| 2 | 4701 | 4 600 000 | 13% | Pant i fast eiendom, Pant i fast eiendom, Pant i fast eiendom, Pant i fast eiendom | Pågående |
| 8 800 000 | |||||
Prosjektet består av fire eiendommer i Færder kommune. Lånet er sikret med første prioritets pant alle fire eiendommene. Pantebeløpet er satt til NOK 100 000 000 dersom låntaker velger å utvikle prosjektet videre.
| Pantsetter | BM Prosjekt og Utvikling AS |
|---|---|
| Långiveragent* | Advokatfirmaet Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 119/28 i Færder kommune 119/36 i Færder kommune 119/32 i Færder kommune 119/35 i Færder kommune |
| Prioritet | 1. prioritet med pantebeløp NOK 100 000 000 |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Siden selskapet ble etablert i 2019 har BM Prosjekt og Utvikling AS kjøpt, utviklet og solgt flere eiendommer i Oslo omheng. Selskapets strategi er å kjøpe, forvalte, utvikle og selge eiendommer med fortjeneste. Morselskapet er BM Prosjekt og Utvikling AS og har som hovedvirksomhet å eie og forvalte eiendommer og verdipapirer, samt tilsvarende aktiviteter.
BM Prosjekt og Utvikling AS, etablert i 2019, er et datterselskap av BM Utleie og Utvikling AS, som ble startet i 2012 av Bujamin Ali og Miron Ismailovski. Morselskapet har som formål å kjøpe, renovere og leie ut eiendommer i Oslo og Moss. Porteføljen består av både tradisjonell utleie og samarbeid med NAV og kommuner for utleie til personer med spesielle behov. Eiendomsporteføljen er vurdert til over NOK 100 000 000.
De siste årene har konsernet satset mer på byggeprosjekter, der BM Prosjekt og Utvikling AS står for utvikling av eiendomsprosjekter.
Selskapet har to pågående byggeprosjekter. På Stovnerveien (Oslo) er to av fire enheter solgt. Prosjektet har gått etter budsjett og er planlagt ferdigstilt rundt nyttår. På Marcus Thranesvei (Lørenskog) er fire av seks enheter forhåndsolgt med byggestart i desember 2024.
I tillegg har selskapet en hyttetomt på Lygna, Spranglia 65, med tillatelse til å bygge to hytter.
Bujamin har vært selvstendig næringsdrivende siden 1998. Han har tidligere vært engasjert i utleie, restaurantvirksomhet og kjøp og salg av leiekontrakter, og har blant annet vært innehaver av flere butikker og en restaurant innenfor Umoe-gruppen. Etter flere års erfaring fra tradisjonell utleie til det private markedet, ønsket Bujamin å hjelpe de med sosiale behov og andre som kan bli lavt prioritert i utleiemarkedet. Dette var en sterk driver til å starte BM Utleie og Utvikling. For tiden innehar han rollen som daglig leder både i utleieselskapet og i BM Prosjekt og Utvikling AS. Her har han ansvar for en rekke oppgaver, inkludert administrasjon og oppfølgning av leietakere.
Miron er utdannet markedsøkonom ved Handelshøgskolen BI og har arbeidet med eiendom i flere ulike roller siden 2000. Med bakgrunn som blant annet direktør for eiendomsforvaltning hos Wormdahl Eiendom AS har Miron lang erfaring fra sektoren. Han er nå eiendomsansvarlig i BM Utvikling og Utleie, og hans arbeid inkluderer aktiv forvaltning eiendomsporteføljen, samt anskaffelse og utvikling av nye eiendommer gjennom begge selskapene.
Ledelse
Ledelsen består av to personer: Styrelder Miron Ismailovski samt daglig leder Bujamin Ali.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskapet for 2023 for låntaker og morselskap er vedlagt.
BM Prosjekt og Utvikling oppnådde et positivt resultat i 2023 på NOK 1 294 967, drevet av ferdigstillelse og overlevering av ett prosjekt på Lørenskog.
Bokført egenkapital i 2023 er på NOK 1 617 618.
Prosjekttomten ligger i Movikveien 16 på Torød, Nøtterøy, og har godkjent rammetillatelse for seks eneboliger på til sammen 1 329 BRA. Tomten er vurdert til NOK 20 000 000 av megler, mens låntaker har budsjettert med NOK 15 000 000. Etter refinansiering tilsvarer dette en belåningsgrad på 59%.Tomten er 9 000 m² stor og har en attraktiv plassering på en høyde med utsikt og gangavstand til havet. Det er ikke infrastruktur på tomten i dag.
Låntaker planlegger å utvikle prosjektet i et eget prosjektselskap ("SPV"). Det er derfor planlagt å overføre eiendommen og lånet fra BM Prosjekt og Utvikling AS til det nye prosjektselskapet. Boligene er lagt ut for forhåndssalg på finn.no, med planlagt byggestart våren 2025.
Boligene er lagt ut for forhåndssalg på finn.no, med planlagt byggestart våren 2025. Linker til annonsene finner du her:
Eiendommen ligger på Nøtterøy. Området er kjent for sin naturskjønne beliggenhet ved Oslofjorden, med flotte strender og naturreservater i nærheten. Med en times kjøretur til Oslo og kun 20 minutter til Tønsberg sentrum, er området attraktivt både for pendlere og barnefamilier. Eiendommen ligger også i gangavstand til havet, noe som øker attraktiviteten for kjøpere.
Tomten er 9 000 m² stor og er seksjonert for seks eneboliger. Eneboligene er planlagt solgt for mellom 13,5 og 16,5 millioner kroner per enhet, med en kalkulert kvadratmeterpris på rundt NOK 67 000 per BRA. Dette er høyere enn områdets gjennomsnitt, hvor nyere boliger (bygget etter 2020) det siste året har hatt en snittpris på NOK 45 000 per BRA med en gjennomsnittlig salgstid på 84 dager. Tomten har en godkjent rammetillatelse og er verdsatt til NOK 20 000 000.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap eller forsinkelse. Selv om Kameo kontrollerer at eiendommens verdi samsvarer med prosjekteierens beregninger, kan faktisk verdi av eiendommen bli lavere dersom eiendommen ikke kan bebygges som planlagt. Dette kan skje hvis det er forhold ved eiendommen som det ikke er tatt hensyn til ved verdsettelsen, som f.eks. forurensning, arkeologiske funn, mer krevende grunnforhold enn antatt eller politiske beslutninger. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot fullstendig eller delvis utvikling eller betydelige økonomiske kostnader. Eiendommen kan også bli påvirket av hendelser som skred, flom og andre naturhendelser som påvirker muligheten til å utvikle eiendommen.
Tomteverdien er usikker. Megler har anslått verdien til NOK 20 000 000, mens låntaker har budsjettert med NOK 15 000 000, som ligger til grunn for kredittvurderingen. Det er gitt rammetillatelse for oppføring av 6 eneboliger på prosjekteiendommen, men bygging er ikke igangsatt og byggetillatelse vil generelt kunne falle bort eller bli endret. De prosjekterte boligene er i luksussegmentet, og det tar normalt lengre tid å selge boliger i dette segmentet enn i rimeligere segment med flere aktuelle kjøpere, noe som kan påvirke verdien på eiendommen både før og etter at bygging settes i gang.
Låntaker planlegger å utvikle prosjektet i et eget prosjektselskap ("SPV"). Det er derfor planlagt å overføre eiendommen og lånet fra BM Prosjekt og Utvikling AS til det nye prosjektselskapet. En slik overføring kan bare skje dersom det kan dokumenteres at prosjektselskapet blir tilført tilstrekkelig kapital for å dekke finanskostnader eller kan stille kausjon frem til åpning av byggelån. Det er også en betingelse for overføring at prosjektselskapet ikke skal drive eller eie noen andre prosjekter, og at det heller ikke skal stille sikkerhet for lån til andre selskaper i konsernet eller selskapsgruppen.
Utvikling av eiendommen kan bli forsinket eller bli dyrere enn forventet. Flere faktorer kan føre til at prosjekteieren går konkurs, noe som igjen fører til tvangssalg av eiendommen. Byggeprosjektet på eiendommen kan da være uferdig. Ved salg av uferdig prosjekt må man forvente en betydelig rabatt på salgsprisen.
Dersom Kameo også velger å finansiere byggeprosjektet på prosjekteiendommen, vil verdien av eiendommen og pantesikkerheten påvirkes av risikoer knyttet til byggeprosjektet. Investorer som finansierer byggelånet vil da ha sikkerhet i samme eiendom, på samme prioritet, som investorene i dette lånet.
Selv om verdien på eiendommen kan forventes å øke etter hvert som byggearbeidene går fremover, innebærer bygging risiko:
Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet før det er ferdig. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.