#4709 - Finansiering av bygård i Skien
Selskapet ønsker å låne NOK 4 000 000 som en del av et totalt lån på NOK 25 500 000. Dette er første transje av lånet. Pengene skal brukes til å refinansiere et eksternt innlån, samt deler av et banklån som ble brukt til å kjøpe en bygård i Skien sentrum. Banklånet forfaller til betaling 31.januar 2025. De påfølgende transjene av lånet vil bli brukt til å betale ned resten av banklånet og til å rehabilitere bygården.
Bygården ble kjøpt i 2020 og besto kun av næringsenheter. Nå har låntaker fått tillatelse til å bygge om andre til fjerde etasje til 11 leiligheter. Første etasje skal fortsatt brukes til næringslokaler, som vil være utleid i låneperioden.
Kameos långivere vil få førsteprioritets pant i hele eiendommen, inkludert næringslokalene i første etasje.
Prosjektets styrker
- Førsteprioritets pant
- Nøkkelpersoner har gjennomført flere rehabiliteringer av bygårder i Skien
- Utførende entreprenørselskap ”in-house” har erfaring fra lignende prosjekter
- Kunnskap om lokalområdet og bransjen
Låneinformasjon
| Risikoklasse | B |
|---|---|
| Lånebeløp (NOK) | 4 000 000 |
| Transjer | 1 (9) |
| Låntaker | Torggata 5 Skien AS |
| Lånets formål | Refinansiering av banklån og eksternt innlån |
| Løpetid | Min 3 mnd Max 12 mnd |
| Sikkerhet | 1.prioritets pant i eiendom |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 69% |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2025-01-17 – 2025-01-22 |
| Rett til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til circa 69% etter at alle lån er utbetalt
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Torggata 5 Skien AS, org.nr. 825 676 082. Selskapet ønsker å låne NOK 4 000 000 av en låneramme på totalt NOK 25 500 000 fra Kameos långivere.
Bygården ble kjøpt for NOK 7 400 000 i 2020, delvis finansiert med en selgerkreditt (se mer info under “Prosjektet”). Det gjenstår NOK 1 200 000 på denne selgerkreditten, som låntaker betaler ned med NOK 50 000 i kvartalet. Resten av selgerkreditten sikres med pant i eiendommen på prioritet bak Kameos lån.
Haska Eiendom AS ble med på eiersiden og kjøpte 50% av aksjene i låntaker i mars 2024. Nylig kjøpte de ut tidligere medeiere og eide dermed 100% av låntaker. Kjøpet ble finansiert med selgerkreditt, som er sikret med pant i 50% av aksjene. Selgerkreditt skal subordineres Kameos lån og kan derfor ikke betales før Kameos lån er tilbakebetalt. Kameo får også pant i aksjene med prioritet foran selgerkreditten.
Senere har Grenland Rail Holding AS kjøpt 50% av aksjene i låntaker fra Haska Eiendom, slik at de nå eier 50% hver. I denne prosessen er det også gitt aksjonærlån fra begge parter til låntaker. Disse aksjonærlånene skal også subordineres Kameos lån til det er fullt tilbakebetalt.
| Låntaker | Torggata 5 Skien AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 825 676 082 |
| Lånebeløp (NOK) | 4 000 000 |
| Transje | 1 (9) |
| Lånets formål | Refinansiering av banklån og eksternt innlån |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av renoverte leiligheter |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,08% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd Max 12 mnd |
Selskapet ønsker å låne totalt NOK 25 500 000 til refinansiering av banklån og rehabilitering av en bygård i Skien sentrum.
Lånet sikres med førsteprioritets pant i bygården med pantebeløp tilsvarende NOK 34 425 000. Opprinnelig selger av bygården vil få andreprioritets pant bak Kameos långivere.
Selgerkreditten sikres med pant i 50% av aksjene, men Kameo får også pant i disse med prioritet foran selgerkreditten.
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4709 | 4 000 000 | 13% | Pant i fast eiendom, Aksjepant | Pågående |
| Totalt | 25 500 000 | ||||
Selskapet ønsker å låne totalt NOK 25 500 000 til refinansiering av banklån og rehabilitering av en bygård i Skien sentrum.
Lånet sikres med førsteprioritets pant i bygården med pantebeløp tilsvarende NOK 34 425 000. Opprinnelig selger av bygården vil få andreprioritets pant bak Kameos långivere.
Selgerkreditten sikres med pant i 50% av aksjene, men Kameo får også pant i disse med prioritet foran selgerkreditten.
| Pantsetter | Torggata 5 Skien AS |
|---|---|
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 4003-300/4014 |
| Prioritet | 1. prioritet med pantebeløp NOK 34 425 000 |
*Långiveragent innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragent slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntaker er Torggata 5 Skien AS (org.nr. 825 676 082), etablert for kjøpet og utviklingen av bygården i Skien sentrum. Selskapet eies 50 % av Haska Eiendom AS og 50 % av Grenland Rail Holding AS.
Haska Eiendom AS (org.nr. 921 551 142) ble startet i 2018 og er et holdingselskap med formål å investere i andre selskaper og eiendom, utleie av eiendom, maskiner og utstyr, samt levering av konsulent- og håndverkstjenester. Låntaker eier blant annet entreprenørselskapet Grenland Bygg AS (tidligere navn Agato Eiendomsdrift AS), som skal utføre rehabiliteringen i dette prosjektet. Selskapet har erfaring med rehabilitering av lignende bygårder i Skien, der de har omgjort næringsenheter til leiligheter for utleie, heller enn videresalg som de skal gjøre i dette prosjektet.
Aron er via sitt holdingselskap største aksjonær i Haska Eiendom. Han er også daglig leder i Haska Eiendom, Grenland Bygg og i låntaker.
Grenland Rail Holding AS (org.nr. 929 536 002) er et holdingselskap som opererer innen godstransport med jernbane. Selskapets formål er å tilby bedrifter kostnadseffektive, gode og miljøvennlige logistikkløsninger basert på jernbanetransport. Virksomheten fokuserer på utleie av trekkraftkjøretøy og mannskap til jernbaneoperatører, samt konsulenttjenester innen jernbane. Selskapet ønsker å bruke gevinsten i driften til å også investere i eiendomsprosjekter, og derfor har de blitt med på eiersiden i dette prosjektet.
Ernst er via sitt holdingselskap største aksjonær i Grenland Rail Holding. Han er styrets leder i Grenland Rail Holding. Han vil være styremedlem i låntaker sammen med Kristoffer Skavlid og Erlend Johannesen-Berg.
Terje Wold er deleier i Grenland Rail Holding, og vil bli styreleder i låntaker. Terje er daglig leder i Grenland Rail Holding.
Styrets leder og styremedlemmene i låntaker er sendt inn til endring, men ikke oppdatert i Brønnøysundregistrene enda. I Brønnøysundregisteret fremkommer derfor tidligere styret.
Entreprenørselskapet
Grenland Bygg AS (org.nr. 925 367 710) ble startet i 2021 og leverer totalentrepriser, og hjelper byggherrer gjennom hele prosessen fra befaring, tegninger og søknader, til bygging, ferdigattest og overlevering. I 2023 kjøpte selskapet Høyt & Lavt Multitjenester AS, og i 2024 har de vokst til over 30 ansatte. Haska Eiendom eier 90 % av Grenland Bygg AS.
2024 har blitt et utfordrende år for entreprenøren, da selskapet tok inn ansatte fra et konkursrammet entreprenørselskap og overtok noen av deres prosjekter. Dette har påvirket kostnadene i selskapet, og Haska Eiendom har derfor valgt å tilføre midler for å styrke entreprenørselskapets balanse.
Det er en kompleks selskapsstruktur i låntaker, og samtlige eiere av Grenland Rail Holding AS og Haska Eiendom AS har også eierskap i andre virksomheter som ikke kommer frem i vedlagt organisasjonsstruktur.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Vedlagt er årsregnskap 2023 for låntaker, morselskapene og entreprenørselskapet.
Årsregnskap 2023 - Haska Eiendom AS
Årsregnskap 2023 - Agato Eiendomsdrift AS
Årsregnskap 2023 - Grenland Rail Holding AS med konsern
Årsregnskap 2023 - Torggata 5 Skien AS
Kameo har fått informasjon om at låntaker Torggata 5 Skien AS har en negativ egenkapital på litt over NOK 1 400 000 per desember 2024. Eiendommen genererer noen inntekter fra utleie, men negativt årsresultat i selskapet skyldes høyefinanskostnader. Hittil har aksjonærene lånt inn kapital i selskapet, og denne kapitalen subordineres lån fra Kameos investorer inntil full tilbakebetaling av lånet.
Haska Eiendom forventer også et negativt årsresultat hittil år. Det kan dermed forventes en nedgang i egenkapital fra NOK 1 465 469 i 2023 for regnskapsåret 2024 i Haska Eiendom.
Grenland Rail Holding hadde i 2023 et årsresultat på over NOK 40 000 000. Størstedelen av inntektene kommer fra investeringer i datterselskap. Egenkapitalen økte til over NOK 81 000 000 i 2023. I årsregnskapet 2023 er også konsernregnskapet inkludert. Den viser en egenkapital for konsernet på over NOK 85 000 000 i 2023, økt fra NOK 42 192 229 i 2022.
Entreprenørselskapet Grenland Bygg AS (tidligere Agato Eiendomsdrift AS) hadde et positivt resultat i 2023 som økte selskapets egenkapital fra NOK 371 325 til NOK 776 611. Låntaker informerer imidlertid at regnskapsåret 2024 har vært mer krevende, og at det ligger an til negativt resultat som påvirker egenkapitalen i selskapet negativt. Styret har derfor besluttet å tilføre NOK 1 000 000 for å styrke selskapets balanse.
Regnskapsfører i Haska Eiendom er SH Regnskap AS. Aron Holding, 60% eier av Haska Eiendom, har også eierandel på 25% i SH Regnskap AS.
Torggata 5 i Skien sentrum ble kjøpt for NOK 7 400 000 i 2020. Kjøpet ble finansiert med et banklån på NOK 5 400 000 og en selgerkreditt på NOK 2 000 000. Aksjonærene har tilbakebetalt NOK 800 000 av selgerkreditten.
Låntaker ønsker å låne NOK 4 000 000 av totalt NOK 25 500 000 fra Kameos långivere til å refinansiere utestående banklån på totalt NOK 5 400 000 eks. renter, og et innlån fra tidligere eier på NOK 1 160 081. Deler av lånerammen er også innvilget for å videre finansiere kostnader knyttet til utvikling av de 11 leilighetene, slik at låntaker samler prosjektfinansiering samme sted. Finansieringskostnader for 15 måneder er også inkludert i lånerammen. Låntaker estimerer en byggetid på 12-15 måneder for prosjektet. Rentekostnader utover denne perioden må dekkes av låntaker selv.
Låntaker har mottatt rammetillatelse og igangsettingstillatelse (IG) for bruksendring fra næring til bolig. De har tillatelse til å bygge 11 leiligheter i 2. til 4. etasje, samt en utvidelse i bakgården. Merknader til IG indikerer at godkjenning for utgraving i bakgården må innhentes fra Kulturminnevernet. Låntaker bekrefter at de har mottatt slik godkjenning.
Låntaker mottar leieinntekter fra næringslokalene i 1.etasje som i all hovedsak dekker løpende driftskostnader. Det er ellers tilført rundt NOK 900 000 i egenkapital i prosjektet. Dette er finansiert med aksjonærlån som subordineres Kameos lån. Eventuelle fremtidige aksjonærlån skal også etterstilles Kameo-lånet.
Entreprenørarbeidet vil bli utført av entreprenørselskapet Grenland Bygg. Selskapet, i tillegg til noen av underleverandørene i entreprisen, er også tilknyttet eiergruppen i Haska Eiendom. Entreprisekontrakten er beregnet å være på litt over NOK 15 800 000. I tillegg har låntaker budsjettert med en buffer på nesten NOK 800 000, som også er inkludert i godkjent låneramme. Lån via Kameo utbetales til låntakers bankkonto. Kameo kontrollerer ikke hver utbetaling mot faktura.
Låntaker har budsjettert en salgspris for leilighetene på totalt NOK 31 820 000, som tilsvarer litt over NOK 51 000 per kvadratmeter. Budsjettert salgspris er basert på en uttalelse på antatt verdi ved ferdigstillelse fra megler 16.02.2024. Låntaker budsjetterer ellers en verdi på NOK 5 100 000 basert på leieinntekter på næringsdelen i første etasje. Kameo har ikke mottatt en megleruttalelse på næringsdelen. Totalt utestående lån på NOK 25 500 000 og en budsjettert total salgsverdi på NOK 36 920 000 tilsvarer en LTV på 69%.
Leilighetene er ikke forhåndsolgt, og avvik i endelig salgspris kan derfor forekomme. Låntaker har ikke besluttet om de skal beholde næringsdelen for utleie eller videreselge ved ferdigstilt prosjekt.
Byggeprosess | |
| Gårds- og bruksnummer | 4003-300/4014 |
| Adresse | Torggata 5, 3724 Skien |
| BOA | 520 kvm |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 11 leiligheter |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Grenland Bygg AS |
| Estimert produksjonstid | 12-15 måneder |
Salgsprosess | |
| Antall enheter | 11 |
| Størrelse | 41-79 kvm |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Ansvarlig megler | TBD |
| Planlagt innflytting | TBD |
Bygården for dette prosjektet ligger i Torggata i Skien sentrum. Det siste året har salg av boliger tatt lenger tid enn tidligere, og gjennomsnittlig salgstid er rundt 100 dager for tilsvarende enheter i området, ifølge data hentet ut fra eiendomsverdi.no. Gjennomsnittlig salgspris for leiligheter bygget i 2010 eller senere i Skien sentrum har i følge eiendomsverdi.no vært på NOK 49 602 i 2024. Leilighetene som er med i denne dataen er i størrelsen mellom 47 – 87 kvadratmeter.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Dette prosjektet innebærer risiko som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, ettersom prosjekteieren trenger ytterligere finansiering utover dette lånet for å kunne fullføre prosjektet. Lånet inkluderer
rentekostnader for 15 måneder, som er beregnet til å dekke en forventet byggeperiode på 12 måneder samt 3 måneder til salg av prosjektet. Rentekostnader utover denne perioden må dekkes av låntaker selv.
Det er også en byggerisiko: Selv om prosjekteier har erfaring med liknende prosjekter fra tidligere (rehabilitering fra næring til boenheter), så kan det oppstå uforutsette hendelser underveis i prosjektet. Byggingen kan ta lengre tid
og/eller bli dyrere enn forventet. Dersom prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering utover budsjettert kostnadsbuffer for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge
prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld.
Dette prosjektet starter opp uten noe forhåndssalg. Det er derfor en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, eller at de ikke oppnår budsjetterte priser for enhetene. Bygården for dette prosjektet ligger i Skien
sentrum. Det siste året har salg av boliger tatt lenger tid en tidligere, og gjennomsnittlig salgstid er ~100 dager for tilsvarende enheter i området. Det kan derfor være tidskrevende å selge enhetene, og det kan påvirke endelig
salgspris. Uteblitte salg eller reduksjon i salgspris vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
En av leietakerne i bygget er registret som en forening (FLI). I motsetning til aksjeselskaper er ikke foreninger regnskapspliktige og det begrenser mulighetene for å kontrollere økonomi og kredittverdighet.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.