#4437 - Tromsø-basert utvikler søker toppfinansiering til prosjekt i ferdigstillingsfasen
Utbygger søker topplånsfinansiering på 2 000 000 NOK av totalt 3 500 000 NOK for å dekke siste del av renoveringen av syv rekkehus i Tromsø, med pant i prosjekteiedommen.
Utbygger har støtt på kostnadsoverskridelser i forbindelse med renoveringen av rekkehusene. Det ble blant annet oppdaget dårlig drenering, noe som måtte utbedres før husene kunne selges.
I desember 2023 lånte utvikleren 5 400 000 NOK fra Kameos långivere for å dekke renoveringskostnadene. I mars 2024 betalte de tilbake 1 000 000 NOK på dette lånet etter å ha solgt en annen eiendom i porteføljen.
Topplånet sikres med 2. prioritets pant i prosjekteiendommen, bak DnB med pant på 35 000 000 NOK og et utestående lån på 16 000 000 NOK.
Se tidligere lån her:
Lån 4188
Lån 4254
Prosjektets styrker
- Erfaren eiendomsutvikler med flere referanseprosjekter
- Eksklusivt prosjekt nær ferdigstillelse
- Pant i prosjekteiendommen
- Kort forventet løpetid
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 5 400 000 NOK |
| Transjer | 1 (2) |
| Låntaker | Quadrat Eiendom AS |
| Lånets formål | Topplån til renovering |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 15 mnd |
| Sikkerhet | Pant i prosjekteiendommen, pant i 100% av aksjene i prosjektselskapet |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 72% |
| Årlig rente | 16% |
| Tegningsperiode | 2023-12-20 - 2024-01-03 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 72,42% etter at alle lån er utbetalt
Investeringen skjer gjennom et lån til Quadrat Eiendom AS, 918 868 151. Selskapet ønsker å låne 2 000 000 NOK av en låneramme på totalt 3 500 000 NOK fra Kameos långivere.
I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Lånet sikres med andreprioritets pant i prosjekteiendommen, samt med pant i 100 prosent av aksjene i Quadrat Eiendom. Dette lånet prioriteres etter lån 4437 på 4 400 000 NOK som selskapet lånte i januar 2024 til samme prosjekt, og som også har exit-plan fra dette prosjektet, ved salg av enhetene og tilbakebetaling.
| Låntaker | Quadrat Eiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 918 868 151 |
| Lånebeløp (NOK) | 5 400 000 NOK |
| Transje | 1 (2) |
| Lånets formål | Topplån til ferdigstillelse av renovering |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av prosjektet |
| Årlig rente | 16% |
| Månedlig rente | 1,33% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 15 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Investeringsfaktablad
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 400 000 | 16% | Se sikkerhetspakke | Avsluttet |
| 2 | 2 200 000 | 15% | Se sikkerhetspakke | Avsluttet |
| Totalt | 7 600 000 |
Lånet sikres med andreprioritets pant i prosjekteiedommen med gnr. 71 bnr 12 i Tromsø kommune, og 100 prosent pant i aksjene til Quadrat Eiendom AS. Pantet prioriteres etter DnB som har finansiert kjøpet av eiendommen, med 16 000 000 NOK i lån, og total pant på 35 000 000 NOK.
Kameos långivere finansierte byggelån til prosjektet i januar 2024, og dette lånet har også exit-plan gjennom salg av enhetene i prosjektet. Dette lånet prioriteres derfor etter Kameo-lån 4437 ved salg av eiendommene og tilbakebetaling.
| Pantsetter | Quadrat Eiendom AS |
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 2. pri pant i 5001-71/12 1. pri pant i 100% av aksjene i Quadrat eiendom |
| Prioritet | 2. prioritet med pantebeløp 4 725 000 NOK |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
** Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.
Quadrat Eiendom ble opprettet i 2017 av John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen. De er 50% hver av selskapet hvor John Reidar er daglig leder og Erik er styreleder. Siden oppstart har selskapet primært kjøpt eneboliger og flermannsboliger for å renovere for videresalg. Fra 2022 vil selskapet også fokusere på nybygg og har siden den gangen kjøpt flere eiendommer som skal utvikles.
I starten av 2022 opprettet de driftsselskapet Quadrat Bygg som består av seks arbeidere. Quadrat Bygg er 100% eid og eneste datterselskap av Quadrat Eiendom.
Quadrat Eiendom AS har for øyeblikket et pågående prosjekt i Nedre Storvollen 40 som nærmer seg ferdigstillelse.
De syv rekkehusene blir lagt ut for salg så fort utearbeidet er ferdig, men det er allerede mulig å melde sin interesse og se informasjon om husene HER.
I tillegg til Quadrat driver både John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen flere eiendomsselskaper i Tromsø og omegn, blant annet Nord-Norge Eiendom som de driver sammen med en tredje eier. Nord-Norge Eiendom har en utleieportefølje i Tromsø og Narvik til verdi på ca. 41,1 MNOK, med 3,5 MNOK i årlige leieinntekter.
Nøkkelpersoner
John Reidar Nymo Riseth er utdannet siviløkonom med master i eiendomsutvikling. Han har tidligere jobbet som Finansrådgiver i Eiendomsfinans Tromsø og sluttet i 2019 for å drive med eiendomsutvikling fulltid.
Erik Almar Johnsen er også utdannet økonom og har og har tidligere erfaring fra både forsikring og finans. I dag jobber han fulltid med eiendomsdrift- og utvikling og er styreleder i fire eiendomsselskaper.
Annet
I oktober 2023 kom det et oppslag i lokalavisen Nordlys som omhandlet låntakende selskap. Saken var knyttet til at en tidligere kjøper saksøkte Quadrat Eiendom AS for en mangel på eiendommen. Det viste seg at det ikke var noe parkeringsplass tilknyttet eiendommen. Selskapet informerer Kameo om at de selv ikke var klar over mangelen, og at de har blitt enige med kjøper om ett forlik, så denne saken er nå avsluttet.
I artikkelen fremkommer det også en uttalelse om at entreprenørselskapet Quadrat Bygg AS, som er datterselskap til låntakende selskap, hadde en pågående sak med kommunen og Arbeidstilsynet om forhold på arbeidsplassen knyttet til et pågående prosjekt. Arbeidstilsynet mente de fant forhold som ikke var i samsvar med regelverket knyttet til byggeplassen. Saken ble avsluttet 01.november 2023 basert på at selskapet likevel oppfylte tilsynets krav. Selskapet har tatt læring av dette, og informert Kameo om at de har endret praksis for sine kommende prosjekter for å sørge for at tilsvarende ikke vil skje igjen.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag.
I 2022 hadde selskapet en omsetning på 28 MNOK med negativt årsresultat på 1,7 MNOK. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. 58 MNOK med en bokført egenkapital på 3,6 MNOK og gjeld på 54,4 MNOK.
Ved utgangen av oktober i år hadde selskapet underskudd på ca. 0,65 MNOK med en bokført egenkapital på 3,6 MNOK og gjeld på ca. 41,1 MNOK. Selskapet ser ut til å ende på ett resultat på ca. 0 i 2023, om de får solgt siste leilighet i Parkgata 50 vil de mest sannsynlig ende på ett positivt resultat.
Resultat pr. 30.09.2023 - Quadrat Eiendom AS
Quadrat Eiendom AS har kjøpt syv rekkehus på Kvaløya, en attraktiv bydel i Tromsø som de skal totalrenovere. Prosjektet nærmer seg ferdigstillelse, men utbygger har støtt på kostnadsoverskridelser i forbindelse med renoveringen av rekkehusene. Det ble blant annet oppdaget dårlig drenering, noe som måtte utbedres før husene kunne selges. Lånet skal gå til å dekke kostnadsoverskridelsene samt finanskostnader. Gjenstående arbeid på eiendommen er legging av flis på bad og lakkering av gulv innvendig. Utvendig ferdigstilles dreneringen i disse dager, og det gjenstår å male utvendig mur samt å ferdigstille plenen.
Enhetene er planlagt å legges ut fortløpende for salg og de første kommer i løpet av juni 2024. Enhetene var planlagt å legges ut for salg i mars/april 2024, men på grunn av forsinkelsene som er kommet som en følge av manglene, og derav omfattende utearbeid har de utsatt salgsprosessen ca 2 måneder, så de får ferdigstilt uteområdene også.
Quadrat Eiendom AS kjøpte rekkehusene for 21 000 000 NOK i januar 2024, og finansierte kjøpet av leilighetsbygget med lån fra DnB bank på 16 000 000 NOK og en selgerkreditt på 4 200 000 NOK. Resterende 800 000 NOK ble finansieres gjennom Kameo 4437. Det omsøkte lånet er topplåns finansiering til å dekke uforutsette kostnader som har kommet som en følge av uforutsette mangler og problemer på eiendommen.
Selskapet har forhåndsvurdering på de syv rekkehusene på kr 33.000.000 fra Garanti Eiendomsmegling i Tromsø.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | Gnr. 71, bnr. 12, snr. 1-7 |
| Adresse | Nedre Storvollen 40B |
| BOA | 665 kvm |
| Byggeår | 2024 |
| Antall enheter som skal bygges | 7 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei |
| Estimert produksjonstid | 1 måned igjen til ferdigstillelse |
| Salgsprosess | |
|---|---|
| Antall enheter | 7 |
| Størrelse | 665 kvm |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Planlagt innflyttning | Q3 2024 |
Rekkehusene ligger svært sentralt på Kvaløya i Tromsø, en svært ettertraktet bydel for barnefamilier.
Disse rekkehusene er svært markedsvennlig, både med to stuer, bodplass, carport og 3 soverom. En beliggenhet i nærhet til både skole, barnehage, dagligvarehandel, skiløype og turområder gjør de svært attraktive for boligkjøpere. Boligene ligger nært det populære Strand-feltet som ble utbygget for kort tid siden og har oppnådd rekordpriser på Kvaløya. Kvaløya er et av de mest attraktive boligområdene for barnefamilier sammen med Tromsdalen og Sør-Tromsøya. Rekkehusene har en flott utsikt over Grindsøysundet og fjellene rundt Kvaløya.
Kvadratmeterprisen i Tromsø-området ligger på ca. 65 000 NOK per kvm. for leiligheter. Første halvdel av 2023 hadde Tromsø en oppgang på 4,4% i boligpriser, men markedet har begynt å stagnere mer utover høsten, og det tar lenger tid å få solgt større leiligheter.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren, det kan også bli forsinkelser i salget av enhetene, da ingen enheter er forhåndsolgt. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, eller tvangsselges må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene, det er ingen forhåndsolgte enheter i prosjektet.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.