#4470 - Forlengelse av tomtelån i Aurskog-Høland

Lånet beholder sikkerhet på første prioritets pant i tomt 3226-2/439 med pantebeløp på 12 150 000 NOK. Oppgjørsmegler skal videre etablere sikringsobligasjon som sikrer oppgjører for to ytterligere tomter, 2/431 og 2/432. Eiendommene er forhåndssolgt. Oppgjørsmegler skal bekrefte overfor Kameo og Sikkerhetsagenten at netto salgsproveny ved overlevering av disse eiendommene, skal gå til tilbakebetaling av herværende lån (så langt salgsprovenyet tillater det). Oblinor har første prioritet pant i de to tomtene med pantebeløp pålydende 7 000 000 NOK.

Kameos långivere får også sikkerhet i form av morsselskapsgaranti svarende til 135% av lånebeløpet fra både G. Foss Eiendom AS, org. nr. 926 285 583, og Milieu AS, org. nr. 928 237 117. Utover dette så stiller fire eiere i organisasjonsstrukturen med personlig kausjon.

Kausjonister har også stilt garantier for byggelån hos Oblinor.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Aust Bolig AS er et joint-venture selskap som er etablert for å utvikle boliger på Festningsåsen i Bjørkelangen, Aurskog-Høland Kommune. Selskapet ble tidligere eid av G.Foss Eiendom AS (50%) og Lerck Invest AS (25%) og Snötind Invest AS (25%). Det skjedde et eierskapsskifte i 2023, hvor G. Foss Eiendom AS fortsatt eier 50%, men hvor det nystiftede selskapet Milieu AS eier den resterende andelen. Snötind Invest AS og Lerck Invest AS eier til gjengjeld en tredjedel hver av dette selskapet.

G.Foss Eiendom AS eies 100% av Geir Morten Foss gjennom hans holdingselskap G.Foss Holding AS. Geir Morten Foss har lang erfaring innenfor eiendomsbransjen og er eier av G.Foss gruppen som består av to hovedselskaper. Bolig og Byggutvikling AS, som er entreprenørselskapet i gruppen og utfører oppdrag for både interne prosjekter, men også på vegne av eksterne kunder. De siste årene har gruppen utviklet flere prosjekter i egen regi, og disse eies G.Foss Eiendom AS eller datterselskaper av G.Foss Eiendom AS.

Milieu er i siste fasen av en prosess med oppkjøp og sammenslåinger med flere selskaper involvert, og vil bestå av en gruppe selskaper med 30 ansatte som leverer tjenester innen økonomi, markedsføring, strategi og analyse. Gruppen hadde ca i 2023 en konsernomsetning på NOK 40m. Milieu har nærmere 100.000 kvm eiendom under utvikling, i alt fra regulering til byggeklare tomter. Det meste forventes omsatt innen 7-10 år.

Lerck Invest AS eies 100% av Aleksander Meidell-Hagewick som er daglig leder i Milieu-gruppen, og har god kjennskap til hovedprosjektet gjennom de siste 4 årene. Aleksander har tidligere jobbet med finans, økonomi og eiendom, og i 2017 solgte han et selskap til Amesto Group sammen med Ørjan A. Lønning. Aleksander jobbet deretter som Advisory Manager i Amesto med fokus på eiendom og bygg/anlegg før han i 2019 gikk ut av Amesto for å jobbe fulltid med egne investeringer. Lerck Invest AS eier nå 33% av Milieu AS.

Snötind Invest AS eies 100% av Ørjan Agyeman Lønning. Sammen med Aleksander har de to også utviklet diverse selskaper, bla. Quantik i samarbeid med Amesto, PwC og Microsoft. Ørjan har tidligere jobbet som controller for flere eiendomsselskaper, før han ble regionsdirektør i Amesto Accounthouse. Ørjan gikk ut av Amesto i 2021 for å jobbe fulltid med egne investeringer. Snötind Invest eier 33% av Milieu AS.

Annet

For lånet som forlenges, lån 4006, har låntaker ved flere anledninger vært forsinket med sine rentebetalinger, som skyldes dårlige interne rutiner. Låntaker bekrefter nå at dette er rettet opp.

Det er også registrert betalingsanmerkninger på låntaker og noen av dets eiere som er bekreftet å gjøres opp snarest.

Ledelse

Ledelsen består av et styre på tre personer: Aleksander Meidell-Hagewick, Ørjan Agyeman Lønning samt daglig leder Geir Morten Foss.

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskapet for 2022 for låntaker Aust Bolig AS er vedlagt.

Aust Bolig AS opplevde et positivt resultat på NOK 182 266 i 2022, og forventer tilsvarende i 2023 ved salg av ferdigstilte boliger. Selskapets egenkapital har hatt en positiv egenkapital, med økning fra 2021. På balansedagen i 2022 var egenkapitalen på NOK 206 700. Det forventes at selskapet vil sikre fremtidig drift der de er beredt på å gjennomføre proaktive handlinger i håndtering av dagens volatile marked.

Vedlagt er også årsregnskap 2022 for Lerck Invest AS. Til informasjon er årsregnskapet 2022 for Lerck Invest AS ikke endelig revidert, og avvik kan derfor forekomme. Selskapets styre bekrefter at disse ferdigstilles og vil være offentliggjort snarest.

Årsregnskap 2022 - Aust Bolig AS

Aust Bolig AS - Resultatregnskap - per 31.12

Foreløpig årsregnskap 2022 - Lerck Invest AS

Tomtene er en del av Festningsåsen, som er et større boligutviklingsfelt i Aurskog-Høland. Aust Bolig AS kjøpte i 2022 seks reguleringsegnede tomter hvor de planla å føre opp seks tomannsboliger. Oppføring av boligene utføres i etapper, der folkefinansieringsplattformen Oblinor stiller med byggelån for de individuelle etappene.

I 2022 forventet selskapet å bygge totalt 1800kvm BRA på disse tomtene, fordelt på 12 boenheter (6 tomannsboliger) på 150kvm hver. På nåværende tidspunkt er 6/12 enheter nær ferdigstillelse/ferdigstilt. 4/12 enheter er i gang med grunnarbeid. Selskapet skal sende inn søknad om rammetillatelse for oppføring av gjenværende tomannsbolig, og forventer denne godkjent i første kvartal 2024.

Selger har stått for regulering av tomtene, tilrettelagt infrastruktur med veier, VA og strøm inn til tomtegrensene. I tillegg har selger på egen regning utført grunnarbeid på tomtene, noe som forenkler byggeprosessen og eliminerer en stor risiko for utvikler.

Gjenværende utviklingstomt er Tranebærveien 18 i Aurskog-Høland kommune. Den er verdivurdert til 2,8 MNOK.

Exit planen til låntakende selskap av gjenværende lånebeløp til Kameo vil foregå gjennom refinansiering via byggelån. Folkefinansieringsplattformen Oblinor har stilt med byggelån til fem av totalt seks tomter, og låntaker er i dialog med vedkommende om byggelån for utvikling av siste gjenværende eiendom. Et annet tenkt exit scenario for lånet vil være salg av utviklingstomten eller tomannsboligene som bygges på tomt 2/431 og 2/432.

Utviklingsfeltet ligger i Bjørkelangen i Aurskog-Høland, som er ca. 50 min med bil til Oslo og ca. 20 min til Sverige.

Kommunen har over de siste 20 årene hatt en total befolkningsvekst på 31%, som ligger 12% over befolkningsveksten i Norge generelt. Veksten skyldes hovedsakelig tilflyttere og ikke organsisk vekst. Det forventes en årlig befolkningsvekst på 2% i årene som kommer, hvor 80% av veksten skal skje rundt kommunesenteret, Bjørkelangen.

Prisutviklingen på boliger i Bjørkelangen har vært positiv de siste tre årene.

De gjenværende tomtene som Aust Bolig skal utvikle er verdivurdert til en samlet verdi på
NOK 6 600 000 slik de er nå. Tranebærveien 18’s tomt er verdivurdert til 2.8 MNOK mens tomten tilknyttet Kreklingveien 14 & 16 er verdivurdert til 3.8 MNOK. Differansen skyldes at sistnevnte har fått godkjent rammetillatelse samt kommet godt i gang med grunnarbeid. Boligene selskapet planlegger å utvikle er vurdert til NOK 18 000 000 (som tilsvarer 4,5MNOK per halvdel av tomannsbolig).