#4537 - Finansiering for renovering av to utleieobjekter i Stor-Oslo
Streng AS ønsker å låne totalt 2 000 000 NOK til renovering av to leiligheter i Stor Oslo-området. Selskapet er et erfarent eiendomsutviklerfirma med base i Oslo. Prosjektene som skal renoveres består av en leilighet som ligger sentralt på Vålrenga i Oslo, og en enebolig i Ås sentrum.
Lånet sikres med pant i alle tre eiendommene til Streng AS, samt morselskap tilsvarende lånets størrelse.
Se tidligere (tilbakebetalte) lån her:
Lån 3694
Lån 3901
Prosjektets styrker
- Erfaren eiendomsutvikler med en god utleieportefølje
- Pant i alle selskapets eiendommer
- Morselskapsgaranti fra begge holdingselskaper
- Tidligere låntaker med god betalingshistorikk
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 2 000 000 |
| Transjer | 1 |
| Låntaker | Streng AS |
| Lånets formål | Renovering av to eiendommer |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 24 mnd |
| Sikkerhet | Se sikkerhetspakke |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 66% |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2024-04-17 – 2024-04-23 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 66% etter at alle lån er utbetalt
Investeringen skjer gjennom et lån til Streng AS, org.nr. 925 713 619 Selskapet ønsker å låne 2 000 000 NOK av en låneramme på totalt 2 000 000 NOK fra Kameos långivere. Av dette skal cirka 500 000 NOK gå til renovering av en leilighet på Vålerenga i Oslo, og cirka 1 500 000 NOK brukes til renovering av et hus i Ås.
Streng AS har også forpliktet seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid.
| Låntaker | Streng AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 925 713 619 |
| Lånebeløp (NOK) | 2 000 000 NOK |
| Transje | 1 |
| Lånets formål | Renovering av to utleieeiendommer |
| Tilbakebetalingsplan | Refinansiering fra bank |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,083% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne transjen er tilgjengelig for nedlasting her.
Nøkkelinformasjonsdokument
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 000 000 | 13% | Pant i eiendom og morselskapsgaranti | Pågående |
| Total | 2 000 000 |
Lånet vil sikres med andre prioritets pant i Ruseløkkveien 59, Strømsveien 27 A og Skogveien 44 med pantebeløp pålydende 2 700 000 NOK. Pantene blir registrert bak DnB hvor det er utestående lån på totalt 18 810 000 NOK mot en total verdi på 31 500 000 NOK.
Det blir også stilt morselskapsgaranti fra begge morselskapene på totalt 2 000 000 NOK. Krafft AS stiller med 1 000 000 NOK i garanti, og Local Holding AS gir 1 000 000 NOK i morselskapsgaranti.
| Pantsetter | Streng AS |
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 209/333/0/1 i Oslo kommune 232/494/0/2 i Oslo kommune 42/77 i Ås kommune |
| Prioritet | 2. prioritet med pantebeløp 2 700 000 NOK |
| Kausjonist(er) | Krafft AS, org.nr. 912 582 450, stiller selskapsgaranti opp til 1 000 000 NOK Local Holding AS, org.nr. 923 526 277, stiller selskapsgaranti opp til 1 000 000 NOK |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.
Streng AS ble etablert i 2020 og driver med utvikling og utleie av boligeiendom sentralt på Østlandet. Selskapet eier i dag tre eiendommer; Ruseløkkveien 59 og Strømsveien 27a i Oslo kommune, samt Skogveien 44 i Ås kommune.
Selskapets tre aksjonærer:
Erik Bjelland – Arkitekt med 13 års erfaring. Jobber i dag for Hammer Arkitekter og er spesialisert i eiendomsanalyse, samt utvikling av bolig- og næringseiendom. Erik eier 25% av Streng AS igjennom sitt 50% eierskap i Local Holding AS.
Rikke Gregersen – Økonom med 12 års erfaring innen IT-sektoren. Er i dag ansatt i Lenovo Technologies Norway og har en nøkkelrolle som rådgiver og relasjonsbygger mot privat og offentlig sektor. Rikke eier 25% av Streng AS igjennom sitt 50% eierskap i Local Holding AS.
Fredrik Alexander Krafft – Økonom med 17 års erfaring fra finans, shipping, hotell og prosjektledelse. Jobber i dag i Sketch Production AS, hvor han også er medeier. Fredrik eier 50% av Streng igjennom sitt 100% eierskap i Krafft AS.
Selskapet har tidligere hatt to lån gjennom Kameo, hvor det første lånet ble brukt til å renovere kjelleren i eneboligen i Ås, etter at den ble godkjent som en tilleggsdel på boligen. Det andre lånet Streng AS hadde hos Kameo var til å renovere deres siste leilighet, Ruseløkkveien 59, så den ble endret fra næringseiendom til utleieobjekt.
Ledelse
Ledelsen består av et styre på tre personer: Rikke Teigen Gregersen, Fredrik Alexander Krafft, samt styrets leder Erik Ramstad Bjelland.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag.
Streng AS har i dag NOK 1 723 800 i årlige leieinntekter fordelt på Strømsveien, Skogveien og Ruseløkkveien.
I 2022 hadde Streng AS ett årsresultat på 34 220 NOK, og økte samtidig egenkapitalen i selskapet med ca. 1 000 000 NOK fra 2021.
I 2023 er foreløpig resultat på -153 158 NOK, med en egenkapital på 821 718 NOK. Disse regnskapene er ikke endelig revidert, og det tas forbehold om at det kan komme endringer i de ferdig reviderte regnskapene.
Streng AS kjøpte i oktober 2020 eiendomsseksjonen i Strømsveien 27 A for NOK 5 000 000 NOK. Seksjonen er på 139 kvm BRA og har ligger i 2 etg. Dette er en utleieleilighet over to etasjer, med tre soverom i hver etasje. I denne leiligheten skal de gjennomføre renovering i underetasjen, blant annet med å rive vegger mot ytterveggene for å etterisolere, sette gipsplater i takene og annet mindre arbeid fra rørlegger og elektriker.
I mai 2021 kjøpte Streng AS en enebolig i Skogveien 44 i Ås, for 7 450 000 NOK. Huset er 285 kvm BRA over 3 etasjer. Siden Streng AS kjøpte huset har de fått bruksendring på kjelleren, som har økt den totale kvadratmeteren i huset med 82,7 kvm. Renoveringen de nå skal gjennomføre er en del mindre arbeid innendørs for å heve standarden på utleieobjektet, samt utvendig isolering med nytt panel.
Streng AS har totalt 18 810 000 NOK i gjeld til DNB på de tre eiendommene de eier, som Kameo får 2 prioritets pant i. Dette tilsvarer en LTV på 60% uten Kameo lån, og total LTV på 66% etter at det er lånt ut 2 000 000 NOK fra Kameos långivere. Alle tre eiendommene er leid ut, og vil være det gjennom hele lånets løpetid. Dette genererer en årlig leieinntekt på ca. 1 700 000 NOK.
Lånet tilrettelagt av Kameo har en løpetid på 24 måneder og er tenkt tilbakebetalt ved refinansiering via bankgjeld. Refinansieringen muliggjøres ved at enhetene i Strømsveien og Skogveien renoveres og leies ut, slik at eiendommen får en høyere verdi enn det den har i dag.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | 232/494/0/2 i Oslo kommune 42/77 i Ås kommune |
| Adresse | Strømsveien 27 A, 0658 Oslo Skogveien 44, 1433 Ås |
| BRA | 139 kvm 285 kvm |
| Byggeår | 1999, 1939 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Bademiljø Experten AS |
| Estimert produksjonstid | 12 mnd |
Strømsveien 27 A ligger på idylliske Vålrenga i Oslo. Leiligheten ligger i ett gammelt fint hus fra 1940 tallet, mellom jordalparken og Vålrenga kirke. Det er gode kollektiv muligheter i nærheten, og enkelt å komme seg ned til Oslo sentrum på 10 minutter med kollektiv, eller en 30 minutters gåtur.
Skogveien 44 ligger sentralt i Ås, og har gangavstand til skoler og barnehager, marka, NMBU og Ås sentrum. Det er også ca. 40 minutter kjøring eller kollektivt fra huset til Oslo Jernbanestasjon.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig. Leiekontrakter som genererer inntekter til prosjekteieren kan bli sagt opp, og leietakere kan være ute av stand til å betale eller også gå konkurs. Hvis prosjekteieren må finne nye leietakere for å opprettholde inntektene, eller hvis det er nødvendig å selge eiendommen "som den er" for å dekke utestående gjeld, kan eiendommen være mer eller mindre egnet for andre formål enn det de eksisterende leietakerne har brukt den til. Dette kan påvirke salgsprisen negativt. Prosjekteierens økonomiske situasjon kan også påvirke mulighetene for å gjennomføre nødvendige endringer og oppdateringer, noe som også kan lede til lavere salgspris.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.