#4566 - Eiendomsutvikler søker topplån

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

De seks sikkerhetsobjektene som Kameos långivere får tredje prioritets pant i, har pant til Sparebanken 68 grader Nord på første prioritet med pantebeløp NOK 105 000 000 og underliggende gjeld på NOK 30 890 134. Kameo har andre prioritets pant i disse eiendommene for lån 4437 med pålydende pantebeløp NOK 55 080 000 og underliggende gjeld på NOK 4 400 000. Eiendommene har en samlet meglervurdering på NOK 53 200 000.

Kameos långivere for også fjerde prioritets pant i prosjekteiendommen, bak Hjem Eiendomsmegling, DNB og Husbanken. Det totale lånebeløpet på denne eiendommen er NOK 26 800 000, og totalt pantebeløp på NOK 39 078 740.

Selskapet lånte NOK 5 400 000 NOK i januar 2024 til samme prosjekt (lån 4437). Utestående beløp for dette lånet er nå NOK 4 400 000. Ved overlevering av rekkehusene vil det første lånet 4437 få prioritet i tilbakebetaling før dette lånet.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

** Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.

Quadrat Eiendom ble opprettet i 2017 av John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen. De er 50% hver av selskapet hvor John Reidar er daglig leder og Erik er styreleder. Siden oppstart har selskapet primært kjøpt eneboliger og flermannsboliger for å renovere for videresalg. Fra 2022 vil selskapet også fokusere på nybygg og har siden den gangen kjøpt flere eiendommer som skal utvikles.

I starten av 2022 opprettet de driftsselskapet Quadrat Bygg som nå består av seks arbeidere. Quadrat Bygg er 100% eid og eneste datterselskap av Quadrat Eiendom.

Quadrat Eiendom AS har for øyeblikket et pågående prosjekt i Nedre Storvollen 40 som nærmer seg ferdigstillelse. De syv rekkehusene blir lagt ut for salg fortløpende, og første hus er lagt ut forrige uke. Se annonsen HER.

I tillegg til Quadrat driver både John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen flere eiendomsselskaper i Tromsø og omegn, blant annet Nord-Norge Eiendom som de driver sammen med en tredje eier. Nord-Norge Eiendom har en utleieportefølje i Tromsø og Narvik til verdi på ca. NOK 30 880 000, med NOK 2 442 000 i årlige leieinntekter.

Nøkkelpersoner

John Reidar Nymo Riseth er utdannet siviløkonom med master i eiendomsutvikling. Han har tidligere jobbet som Finansrådgiver i Eiendomsfinans Tromsø og sluttet i 2019 for å drive med eiendomsutvikling fulltid.

Erik Almar Johnsen er også utdannet økonom og har og har tidligere erfaring fra både forsikring og finans. I dag jobber han fulltid med eiendomsdrift- og utvikling og er styreleder i fire eiendomsselskaper.

Annet

I oktober 2023 kom det et oppslag i lokalavisen Nordlys som omhandlet låntakende selskap. Saken var knyttet til at en tidligere kjøper saksøkte Quadrat Eiendom AS for en mangel på eiendommen. Det viste seg at det ikke var noe parkeringsplass tilknyttet eiendommen. Selskapet informerer Kameo om at de selv ikke var klar over mangelen, og at de har blitt enige med kjøper om ett forlik, så denne saken er nå avsluttet.

I artikkelen fremkommer det også en uttalelse om at entreprenørselskapet Quadrat Bygg AS, som er datterselskap til låntakende selskap, hadde en pågående sak med kommunen og Arbeidstilsynet om forhold på arbeidsplassen knyttet til et pågående prosjekt. Arbeidstilsynet mente de fant forhold som ikke var i samsvar med regelverket knyttet til byggeplassen. Saken ble avsluttet 01.november 2023 basert på at selskapet likevel oppfylte tilsynets krav. Selskapet har tatt læring av dette, og informert Kameo om at de har endret praksis for sine kommende prosjekter for å sørge for at tilsvarende ikke vil skje igjen.

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Se bilag.

I 2022 hadde selskapet en omsetning på rundt NOK 28 000 000 med et negativt årsresultat på omtrent NOK 1 700 000. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. NOK 58 000 000 med en bokført egenkapital på NOK 3 600 000 og gjeld på NOK 54 400 000.

I 2023 hadde selskapet en omsetning på rundt NOK 24 500 000 med negativt årsresultat på NOK 1 500 000. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. NOK 44 000 000, med en negativ utvikling i bokført egenkapital. Egenkapital er i 2023 på NOK 2 000 000 og gjeld på rundt NOK 41 600 000. Regnskapet for 2023 er ikke endelig ferdigstilt, og avvik kan derfor forekomme.

Årsregnskap 2022 - Quadrat Eiendom AS

YTD 2023 Quadrat Eiendom AS resultat

YTD 2023 Quadrat Eiendom AS Balanse

Quadrat Eiendom AS har kjøpt syv rekkehus på Kvaløya, en attraktiv bydel i Tromsø som de har totalrenovert. Prosjektet er ferdigstilt, men utbygger har støtt på kostnadsoverskridelser i forbindelse med renoveringen av rekkehusene. Det ble blant oppdaget en mangel ved eiendommen som måtte utbedres før husene kunne selges, og som førte til at renoveringen tok lenger tid og ble dyrere enn planlagt. Lånet skal gå til å dekke kostnadsoverskridelsene samt finanskostnader.

Enhetene er klare for salg, og den første ble lagt ut på Finn.no i forrige uke. De seks resterende boligene kommer for salg i løpet av juli. Opprinnelig var planen å lansere enhetene for salg innen april 2024, men på grunn av forsinkelsene som oppsto har selskapet utsatt salgsprosessen.

Quadrat Eiendom AS kjøpte rekkehusene for NOK 21 000 000 i januar 2024, og finansierte kjøpet av rekkehusene med lån fra banken på NOK 16 000 000 og en selgerkreditt på NOK 4 200 000. Resterende NOK 800 000 ble finansiert gjennom Kameo lån 4437. Det omsøkte lånet er topplånsfinansiering til å dekke uforutsette kostnader som har kommet som en følge av mangler og problemer som ble oppdaget i etterkant av overtakelse av rekkehusene.

Selskapet har forhåndsvurdering på de syv rekkehusene på NOK 33 000 000 fra Garanti Eiendomsmegling i Tromsø. En forhåndsvurdering innebærer at megler, før enhetene er ferdig bygget, vurderer hva enhetene vil kunne selges for i det aktuelle markedet, basert på de kvalitetene som er planlagt for enhetene. Vurderingen sier med andre ord ikke noe om hva enhetene kan forventes solgt for slik de er på tidspunktet for vurderingen, eller nå.

Rekkehusene ligger svært sentralt på Kvaløya i Tromsø, en svært ettertraktet bydel for barnefamilier.

Disse rekkehusene er svært markedsvennlig, både med to stuer, bodplass, carport og 3 soverom. En beliggenhet i nærhet til både skole, barnehage, dagligvarehandel, skiløype og turområder gjør de svært attraktive for boligkjøpere. Boligene ligger nært det populære Strand-feltet som ble utbygget for kort tid siden og har oppnådd rekordpriser på Kvaløya. Kvaløya er et av de mest attraktive boligområdene for barnefamilier sammen med Tromsdalen og Sør-Tromsøya. Rekkehusene har en flott utsikt over Grindsøysundet og fjellene rundt Kvaløya.

Kvadratmeterprisen i Tromsø-området ligger på ca. 65 000 NOK per kvm. for leiligheter og rekkehus med tilsvarende størrelse som prosjektet i Nedre Storvollen. Prisene i området har holdt seg ganske jevne de siste 12 mnd, med en gjennomsnittlig annonseringsperiode på rundt to måneder.