#4566 - Eiendomsutvikler søker topplån
15% årlig rente| Risikoklasse C
Selskapet søker topplånsfinansiering på NOK 2 200 000 for å dekke siste del av renoveringen av syv rekkehus i Tromsø, med pant i prosjekteiedommen og syv andre eiendommer.
I desember 2023 lånte selskapet NOK 5 400 000 NOK fra Kameos långivere for å dekke renoveringskostnadene. I mars 2024 betalte de tilbake NOK 1 000 000 på dette lånet etter å ha solgt en annen eiendom i porteføljen.
Utbygger har støtt på kostnadsoverskridelser i renoveringen av rekkehusene. Det ble blant oppdaget en mangel ved eiendommen som måtte utbedres før husene kunne selges, og som førte til at renoveringen tok lenger tid og ble dyrere enn planlagt. På grunn av kostnadsoverskridelsene søker låntaker dette topplånet for å ferdigstille prosjektet.
Lånet sikres med tredje prioritets pant i eiendommer i låntaker sin portefølje og fjerde prioritets pant i prosjekteiendommen. Selskapets eiere stiller også med personlig garanti for lånebeløpet.
Se tidligere lån her:
Lån 4437 (Delvis tilbakebetalt)
Prosjektets styrker
- Erfaren eiendomsutvikler med flere referanseprosjekter
- Eksklusivt prosjekt nær ferdigstillelse
- Pant i selskapets prosjektportefølje
- Kort forventet løpetid
Loan information
Låneinformasjon
Risikoklasse | C |
---|---|
Lånebeløp (NOK) | 2 200 000 |
Transjer | 1 (1) |
Låntaker | Quadrat Eiendom AS |
Lånets formål | Toplån til renovering |
Løpetid | Min 3 mnd | Maks 15 mnd |
Sikkerhet | Pant i prosjektporteføljen, personlig garanti |
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 70,5% |
Årlig rente | 15% |
Tegningsperiode | 2024-07-05 – 2024-07-12 |
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 70,5% etter at alle lån er utbetalt, mot hele prosjektporteføljen som er sikkerhetspakken til lånet.
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her.
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Quadrat Eiendom AS, org.nr. 918 868 151. Selskapet ønsker å låne NOK 2 200 000 av en låneramme på totalt NOK 2 200 000 fra Kameos långivere.
I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Lånet sikres med tredjeprioritets pant i prosjektporteføljen til Quadrat Eiendom AS, samt fjerde prioritets pant i prosjekteiendommen. Lånet sikres også med personlig garanti tilsvarende 100% av lånebeløpet fra hver eier.
Selskapet lånte NOK 5 400 000 NOK i januar 2024 til samme prosjekt (lån 4437). Utestående beløp for dette lånet er nå NOK 4 400 000. Ved overlevering av rekkehusene vil det første lånet 4437 få prioritet i tilbakebetaling før dette lånet.
Låntaker | Quadrat Eiendom AS |
---|---|
Organisasjonsnummer | 918 868 151 |
Lånebeløp (NOK) | 2 200 000 NOK |
Transje | 1 av 1 |
Lånets formål | Topplån til ferdigstillelse av renovering |
Tilbakebetalingsplan | Salg av prosjektet |
Årlig rente | 15% |
Månedlig rente | 1,25% |
Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 15 mnd |
Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
---|---|---|---|---|
1 | 2 200 000 | 15% | Se sikkerhetspakke | Pågående |
Totalt | 2 200 000 |
Sikkerhetspakke
De seks sikkerhetsobjektene som Kameos långivere får tredje prioritets pant i, har pant til Sparebanken 68 grader Nord på første prioritet med pantebeløp NOK 105 000 000 og underliggende gjeld på NOK 30 890 134. Kameo har andre prioritets pant i disse eiendommene for lån 4437 med pålydende pantebeløp NOK 55 080 000 og underliggende gjeld på NOK 4 400 000. Eiendommene har en samlet meglervurdering på NOK 53 200 000.
Kameos långivere for også fjerde prioritets pant i prosjekteiendommen, bak Hjem Eiendomsmegling, DNB og Husbanken. Det totale lånebeløpet på denne eiendommen er NOK 26 800 000, og totalt pantebeløp på NOK 39 078 740.
Selskapet lånte NOK 5 400 000 NOK i januar 2024 til samme prosjekt (lån 4437). Utestående beløp for dette lånet er nå NOK 4 400 000. Ved overlevering av rekkehusene vil det første lånet 4437 få prioritet i tilbakebetaling før dette lånet.
Pantsetter | Quadrat Eiendom AS |
---|---|
Agent* | Intrum Capital AS |
Sikkerhetsobjekt i ** | 3. pri pant i gnr 119 bnr 2231 i Tromsø kommune 3. pri pant i gnr 200 bnr 730 i Tromsø kommune 3. pri pant i gnr 200 bnr 728 i Tromsø kommune 3. pri pant i gnr 200 bnr 726 i Tromsø kommune 3. pri pant i gnr 200 bnr 693 i Tromsø kommune 3. pri pant i gnr 119 bnr 4418 i Tromsø kommune 3. pri pant i gnr 119 bnr 4380 i Tromsø kommune 4. pri pant i gnr 71 bnr 12 i Tromsø kommune Personlig garanti fra hver eier på 2 200 000 NOK |
Prioritet | 3. og 4. prioritet med pantebeløp 2 970 000 NOK |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
** Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.
Selskapet
Quadrat Eiendom ble opprettet i 2017 av John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen. De er 50% hver av selskapet hvor John Reidar er daglig leder og Erik er styreleder. Siden oppstart har selskapet primært kjøpt eneboliger og flermannsboliger for å renovere for videresalg. Fra 2022 vil selskapet også fokusere på nybygg og har siden den gangen kjøpt flere eiendommer som skal utvikles.
I starten av 2022 opprettet de driftsselskapet Quadrat Bygg som nå består av seks arbeidere. Quadrat Bygg er 100% eid og eneste datterselskap av Quadrat Eiendom.
Quadrat Eiendom AS har for øyeblikket et pågående prosjekt i Nedre Storvollen 40 som nærmer seg ferdigstillelse. De syv rekkehusene blir lagt ut for salg fortløpende, og første hus er lagt ut forrige uke. Se annonsen HER.
I tillegg til Quadrat driver både John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen flere eiendomsselskaper i Tromsø og omegn, blant annet Nord-Norge Eiendom som de driver sammen med en tredje eier. Nord-Norge Eiendom har en utleieportefølje i Tromsø og Narvik til verdi på ca. NOK 30 880 000, med NOK 2 442 000 i årlige leieinntekter.
Nøkkelpersoner
John Reidar Nymo Riseth er utdannet siviløkonom med master i eiendomsutvikling. Han har tidligere jobbet som Finansrådgiver i Eiendomsfinans Tromsø og sluttet i 2019 for å drive med eiendomsutvikling fulltid.
Erik Almar Johnsen er også utdannet økonom og har og har tidligere erfaring fra både forsikring og finans. I dag jobber han fulltid med eiendomsdrift- og utvikling og er styreleder i fire eiendomsselskaper.
Annet
I oktober 2023 kom det et oppslag i lokalavisen Nordlys som omhandlet låntakende selskap. Saken var knyttet til at en tidligere kjøper saksøkte Quadrat Eiendom AS for en mangel på eiendommen. Det viste seg at det ikke var noe parkeringsplass tilknyttet eiendommen. Selskapet informerer Kameo om at de selv ikke var klar over mangelen, og at de har blitt enige med kjøper om ett forlik, så denne saken er nå avsluttet.
I artikkelen fremkommer det også en uttalelse om at entreprenørselskapet Quadrat Bygg AS, som er datterselskap til låntakende selskap, hadde en pågående sak med kommunen og Arbeidstilsynet om forhold på arbeidsplassen knyttet til et pågående prosjekt. Arbeidstilsynet mente de fant forhold som ikke var i samsvar med regelverket knyttet til byggeplassen. Saken ble avsluttet 01.november 2023 basert på at selskapet likevel oppfylte tilsynets krav. Selskapet har tatt læring av dette, og informert Kameo om at de har endret praksis for sine kommende prosjekter for å sørge for at tilsvarende ikke vil skje igjen.
Finansiell informasjon
Se bilag.
I 2022 hadde selskapet en omsetning på rundt NOK 28 000 000 med et negativt årsresultat på omtrent NOK 1 700 000. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. NOK 58 000 000 med en bokført egenkapital på NOK 3 600 000 og gjeld på NOK 54 400 000.
I 2023 hadde selskapet en omsetning på rundt NOK 24 500 000 med negativt årsresultat på NOK 1 500 000. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. NOK 44 000 000, med en negativ utvikling i bokført egenkapital. Egenkapital er i 2023 på NOK 2 000 000 og gjeld på rundt NOK 41 600 000. Regnskapet for 2023 er ikke endelig ferdigstilt, og avvik kan derfor forekomme.
Prosjektet
Quadrat Eiendom AS har kjøpt syv rekkehus på Kvaløya, en attraktiv bydel i Tromsø som de har totalrenovert. Prosjektet er ferdigstilt, men utbygger har støtt på kostnadsoverskridelser i forbindelse med renoveringen av rekkehusene. Det ble blant oppdaget en mangel ved eiendommen som måtte utbedres før husene kunne selges, og som førte til at renoveringen tok lenger tid og ble dyrere enn planlagt. Lånet skal gå til å dekke kostnadsoverskridelsene samt finanskostnader.
Enhetene er klare for salg, og den første ble lagt ut på Finn.no i forrige uke. De seks resterende boligene kommer for salg i løpet av juli. Opprinnelig var planen å lansere enhetene for salg innen april 2024, men på grunn av forsinkelsene som oppsto har selskapet utsatt salgsprosessen.
Quadrat Eiendom AS kjøpte rekkehusene for NOK 21 000 000 i januar 2024, og finansierte kjøpet av rekkehusene med lån fra banken på NOK 16 000 000 og en selgerkreditt på NOK 4 200 000. Resterende NOK 800 000 ble finansiert gjennom Kameo lån 4437. Det omsøkte lånet er topplånsfinansiering til å dekke uforutsette kostnader som har kommet som en følge av mangler og problemer som ble oppdaget i etterkant av overtakelse av rekkehusene.
Selskapet har forhåndsvurdering på de syv rekkehusene på NOK 33 000 000 fra Garanti Eiendomsmegling i Tromsø. En forhåndsvurdering innebærer at megler, før enhetene er ferdig bygget, vurderer hva enhetene vil kunne selges for i det aktuelle markedet, basert på de kvalitetene som er planlagt for enhetene. Vurderingen sier med andre ord ikke noe om hva enhetene kan forventes solgt for slik de er på tidspunktet for vurderingen, eller nå.
Byggeprosess | |
---|---|
Gårds- og bruksnummer | Gnr. 71, bnr. 12, snr. 1-7 |
Adresse | Nedre Storvollen 40B |
BOA | 665 kvm |
Byggeår | 2024 |
Antall enheter som skal bygges | 7 |
Innvilget byggetillatelse | Ja |
Totalentreprise | Nei |
Estimert produksjonstid | 1 måned igjen til ferdigstillelse |
Salgsprosess | |
---|---|
Antall enheter | 7 |
Størrelse | 665 kvm totalt |
Forhåndsolgt | Ingen |
Planlagt innflytting | Q3 2024 |
Området
Rekkehusene ligger svært sentralt på Kvaløya i Tromsø, en svært ettertraktet bydel for barnefamilier.
Disse rekkehusene er svært markedsvennlig, både med to stuer, bodplass, carport og 3 soverom. En beliggenhet i nærhet til både skole, barnehage, dagligvarehandel, skiløype og turområder gjør de svært attraktive for boligkjøpere. Boligene ligger nært det populære Strand-feltet som ble utbygget for kort tid siden og har oppnådd rekordpriser på Kvaløya. Kvaløya er et av de mest attraktive boligområdene for barnefamilier sammen med Tromsdalen og Sør-Tromsøya. Rekkehusene har en flott utsikt over Grindsøysundet og fjellene rundt Kvaløya.
Kvadratmeterprisen i Tromsø-området ligger på ca. 65 000 NOK per kvm. for leiligheter og rekkehus med tilsvarende størrelse som prosjektet i Nedre Storvollen. Prisene i området har holdt seg ganske jevne de siste 12 mnd, med en gjennomsnittlig annonseringsperiode på rundt to måneder.
Bilag
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.