Driftskapital til tomteuviklingsselskap
Selskapet ønsker å låne NOK 2 000 000 av totalt NOK 9 000 000 for å tilføre likviditet til virksomheten. Dette er andre transje i lånet. Kameos långivere har hittil lånt ut NOK 4 482 000 av den totale lånerammen.
Lånet sikres med førsteprioritets pant i en detaljregulert utviklingstomt på Vear i Tønsberg kommune. Belåningsgraden (LTV) på tomten er 66%. I tillegg stilles det morselskapsgaranti og personlig kausjon for lånet.
Lenker til tidligere transjer
Prosjektets styrker
- Tomteuviklingsselskap med flere referanseprosjekter
- Førsteprioritets pant i eiendom
- Nøkkelpersoner med god erfaring
Låneinformasjon og investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til TBGEiendom AS, org.nr. 918 654 216. Selskapet ønsker å låne NOK 2 000 000 av en låneramme på totalt NOK 9 000 000 fra Kameos långivere.
Selskapet har hittil lån NOK 4 482 000 av Kameos långivere. Lånet sikres med førsteprioritets pant i eiendom, morselskapsgaranti og personlig kausjon. Begge garantister har også stilt garanti for andre låneforpliktelser.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser:
1. Utbytte og aksjonærlån skal ikke utbetales før Kameo-lånet er betalt, med mindre annet er avtalt
2. Av innvilget lånebeløp på NOK 9 000 000 er det inkludert en rentebuffer på NOK 500 000. Publisering og utbetaling utover NOK 8 500 000 må godkjennes i en ny kredittkomite.
Innvilget rentebuffer på NOK 500 000 inntrer i samme sikkerhet som det totale lånebeløpet, som summerer seg til totalt NOK 9 000 000.
Tilbakebetaling av lånet er planlagt å skje gjennom refinansiering av byggelån på prosjekttomten. Låntaker har per i dag ikke fått innvilget byggelån for prosjektet. Dersom låntaker ikke selv skal utvikle prosjektet, vil tilbakebetalingen skje gjennom for eksempel salg av eiendommen.
| Låntaker | TBGEiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 918 654 216 |
| Lånebeløp (NOK) | 2 000 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 12% |
| Månedlig rente | 1% |
| Lånets formål | Tilbakebetaling av eksterne lånekapital og driftskapital |
| Tilbakebetalingsplan | Refinansiering gjennom byggelån eller salg |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 22 mnd |
| Transje | 2 (4) |
| Sikkerhet | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon |
| LTV | 66% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 66% etter at alle lån er utbetalt
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4683 | 4 482 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Avsluttet |
| 2 | 4742 | 2 000 000 | 12% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Pågående |
| 3 | 2 000 000 | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Kommende | ||
| 4 | 518 000 | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Kommende | ||
| 9 000 000 | |||||
Selskapet ønsker å låne totalt NOK 9 000 000 til å tilbakebetale to eksterne innlån og til driftskapital til selskapets virksomhet.
Lånet sikres med førsteprioritets pant i en prosjekttomt på Vear med gnr. 203 og bnr. 464 i Tønsberg kommune med pålydende pantebeløp på NOK 12 150 000. I tillegg til pant i eiendom stilles det morselskapsgaranti fra AKS Gruppen AS begrenset til NOK 9 000 000 og personlig kausjon fra eier begrenset til NOK 500 000.
AKS Gruppen har også stilt garantier for to andre lån i pågående prosjekter
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | TBGEiendom AS med org.nr. 918 54 216 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Gnr. 203 bnr. 464 i Tønsberg kommune |
| Prioritet | Førsteprioritet med pantebeløp NOK 12 150 000 |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | AKS Gruppen AS med org.nr. 916 551 738 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Begrenset til 9 000 000 NOK |
| Personlig kausjon | |
| Kausjonist | Kristoffer Stokke |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Begrenset til 500 000 NOK |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
TBGEiendom AS, org.nr. 918 654 216, er en boligutvikler i Tønsberg med hovedfokus på tomteutvikling i Vestfold. Selskapet ble etablert i 2017, og startet første utvikling i 2018. I 2023 styrket teamet seg med tre nye prosjektledere og en ny økonomisjef, og de er i dag seks ansatte fordelt på fire årsverk.
Selskapets virksomhetsområder er fortettingsprosjekter, tomte- og boligfeltsutvikling og utleieboliger bygget i egenregi. Låntaker har per nå fem utviklingsprosjekter i sin portefølje. Av disse har de to pågående byggeprosjekter, ett i Oslo og et på Teie i Tønsberg. I tillegg har de tre detaljregulerte tomter og en tomt i reguleringsfase.
TBGEiendom eies 100% av AKS Gruppen AS, org.nr. 916 551 738. AKS Gruppen eies av Kristoffer Stokke. TBGEiendom er eneste heleide selskapet i AKS Gruppen, men AKS Gruppen har også eierskap i flere andre eiendomsselskap med prosjekter som utføres i samarbeid med andre og i utleieboliger.
Kristoffer er daglig leder og styrets leder i selskapet. Han har ansvaret for anskaffelse, konseptutvikling, salg og finansiering. Han kom fra stillingen som finansdirektør for den FN støttende stiftelsen Business for Peace som jobber for bærekraft i næringslivet, før han etablerte TBGEiendom i 2017. Han har også tidligere vært daglig leder i et konsulentselskap.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 - TBGEiendom AS
Årsregnskap 2023 - AKS Gruppen AS
TBGEiendom hadde en økning i sine salgsinntekter 2023. Driftskostnadene økte mer enn inntektene for året, og resulterte i et negativt driftsresultat på NOK 1 518 163. Egenkapitalen ble dermed redusert fra NOK 7 861 475 i 2022 til NOK 6 276 314. Låntaker opplyser at de får et positivt resultat for 2024, som vil styrke selskapets egenkapital igjen.
AKS Gruppen hadde et positivt årsresultat på NOK 896 154 i 2023, og styrket egenkapitalen sin fra negativ NOK 364 465 i 2022 til NOK 531 689 i 2023. Det ligger an til et positivt resultat for morselskapet i 2024, som kan styrke egenkapitalen ytterligere også i 2024.
Dette totale lånet er ikke til ett spesifikt prosjekt. Lånet er innvilget for å tilbakebetale to eksterne lån på totalt NOK 1 600 000, og for å tilføre likviditet til selskapsgruppen med resterende lånebeløp. I dette inngår lønnskostnader, utviklingskostnader i pågående prosjekter, finanskostnader og avsetning til mva.
I det totale lånebeløpet er det også inkludert en rentebuffer på NOK 500 000 som må godkjennes av Kameos kredittkomite før publisering og utbetaling. Beløpet inntrer i samme sikkerhet som det totale lånebeløpet.
Prosjekttomten:
Lånet er sikret med første-prioritets pant i en utviklingstomt på Vear i Tønsberg kommune. Selskapet overtok tomten i oktober 2024. Handelen inkluderte et tomteområde med fire seksjoner for en total kjøpesum på NOK 27 912 715 (gnr. 207, bnr. 160 og 161 og gnr. 203, bnr. 9 og 464 i Tønsberg kommune). Tomteområdet er detaljregulert med siste revidering 23.02.2015.
Prosjekttomten som Kameos långivere får pant i er definert som byggeområde B/T i detaljreguleringen. Innenfor dette området tillates det oppført barnehage og småhusbebyggelse. Låntaker planlegger leilighetsbebyggelse på tomten. Ved utbygging av boliger på eiendommen tillates leilighetsbebyggelse med utnyttelse bebygd areal BYA = 35%.
Lånet planlegges tilbakebetalt gjennom refinansiering ved åpning av et byggelån. Byggelånet er foreløpig ikke innvilget, og endring i planlagt tilbakebetalingsplan kan forekomme.
Kameo har ikke mottatt tredjeparts verdivurdering av eiendommen, og det finnes få relevante transaksjoner i området som kan gi et relevant sammenligningsgrunnlag. LTVberegningen er derfor basert på et konkret bud som er mottatt på eiendommen på NOK 13 700 000. Budet tilsvarer en LTV på 66%. De ønsker imidlertid å utvikle prosjektet selv, og har derfor ikke godtatt dette budet.
Kameo har også gjort beregning av tomteverdien med tomtebelastningsmetoden. Denne gir en noe lavere verdi for eiendommen en budsjettert, som medfører en høyere LTV.
Belåningsgrad for denne transjen:
Prosjektets LTV er beregnet ut fra et mottatt bud på NOK 13 700 000. Se fordelingen i belåningsgraden for denne transjen i tabellen under:
Utviklingstomten er ikke solgt, og endelig salgsverdi kan derfor avvike
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | 203/464 |
| Adresse | Bekkeveien 167, 3173 Vear |
| Tomteareal | 5 630 kvadratmeter |
| Byggeår | N/A |
| Antall enheter som skal bygges | Prosjekteres til 22 enheter |
| Innvilget byggetillatelse | Nei |
| Totalentreprise | N/A |
| Estimert produksjonstid | N/A |
Prosjekttomten ligger på Vear i Tønsberg kommune. Vear er et attraktivt område som er i stor utvikling. Adressen til prosjekttomten har ifølge eiendomsverdi.no en områdescore på 17/20. Det betyr at eiendommen ligger i et velfungerende boligmarked.
I følge eiendomsverdi.no har det vært 19 boligtransaksjoner i nærområdet av eiendommen det siste året, sammenliknet med 35 transaksjoner i 2022 og 33 transaksjoner i 2023. Gjennomsnittsprisen på boligene det siste året har vært rundt NOK 5 000 000, og det har i snitt tatt 36 dager å selge enhetene. I 2022 var snittprisen på NOK 4 700 000 og det tok i snitt 14 dager å selge boligene. Det har dermed vært en nedgang i antall boligtransaksjoner det siste året, og det tar lenger tid å selge enhetene nå enn tidligere, men total salgspris har økt.
Av de 19 enhetene som har vært solgt det siste året er det to leiligheter med en snittpris på NOK 43 000 per kvadratmeter, 13 eneboliger med en snittpris på NOK 27 000 per kvadratmeter og tre tomannsboliger for NOK 39 000 per kvadratmeter.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Det totale lånet skal ikke brukes til et spesifikt prosjekt, men til å dekke driftsutgifter for prosjekteieren og betale ned to eksterne lån. Ved å ta opp dette lånet får selskapet mer gjeld. Det kan gjøre økonomien ustabil, øker finanskostnadene og kan øke risikoen for at selskapet ikke klarer å betale tilbake. I tillegg er det utfordrende for Kameo å få full oversikt over hvor pengene i de eksterne lånene som skal tilbakebetales kommer fra.
Lånet sikres med pant i en utviklingstomt på Vear i Tønsberg. Tomten er detaljregulert, men det er foreløpig ikke gitt byggetillatelse for prosjektet. Det er derfor en risiko for at tomten ikke kan utvikles slik prosjekteier har planlagt. Endringer i kommunens planer eller andre uforutsette hendelser kan også føre til at det må gjøres endringer i detaljreguleringen, slik at nåværende regulering ikke lenger gjelder. Og så andre forhold kan føre til at tomten ikke lar seg utvikle slik prosjekteier har planlagt, som forurensning av grunn, arkeologiske funn, krevende grunnforhold, generelle politiske beslutninger, eller naturhendelser (f.eks. skred, flom). Skulle dette skje, vil prosjektet forsinkes, kostnader vil øke, og verdien på eiendommen og pantet kan bli redusert. Kameo har ikke mottatt noen tredjeparts verdivurdering av eiendommen, og det finnes få relevante transaksjoner i området som kan gi et relevant sammenligningsgrunnlag. LTV-beregningen (loan-to-value) er derfor basert på et konkret bud som er mottatt på eiendommen. Beregning av tomteverdien med tomtebelastningsmetoden gir en noe lavere verdi for eiendommen enn prosjekteiers egne budsjetter, noe som også medfører en høyere LTV.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.