Fastighetsbolag söker finansiering till förvärv av fastighet i Helsingborg

Låneinformation

Riskbetyg	E
Lånebelopp (SEK)	1 350 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	Premium Real Estate Sverige AB
Anledning till lån	Förvärv
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 månader
Säkerhet	1:a prioritets pant i fastighet, tilläggspant i fastighet med 2:a prioritet och personlig borgen av ägare.*
LTV**	66%
LTC	97%
Årsränta	14%
Teckningsperiod	2019-07-03 – 2019-07-10
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

* Se Investeringsvillkor och Säkerhetspaket för mer detaljerad information

**LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris när alla trancher är utbetalade uppskattas till LTV ca. 66%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Premium Real Estate Sverige AB (559107-2219). Bolaget önskar inledningsvis att låna SEK 1 350 000 till att förvärva fastigheten Helsingborg Bunkagärdet 9.

Säkerhetspaketet kommer vid utbetalning av lånet endast bestå av 2:a prioritetspant i Helsingborg Doftmusslingen 4 och personlig borgen från bolagets ägare. Låntagande bolag kommer att ansöka om inteckning i Bunkagärdet 9 (med inomläge 0 - 2 650 00 SEK) i samband med förvärv, enligt underskrivet avtal mellan Kameo och låntagare. Beroende på Lantmäteriets handläggningstid kan det ta upp till tre veckor innan pantbrevet är i Kameos ägo.

En ytterligare tranche är inplanerad om SEK 1 300 000 som kommer gå till att betala fakturan för utfört markarbete på fastigheten.

När ett påskrivet avtal finns om att förvärva den färdigställda fastigheten så är ett lån om cirka SEK 7 000 000 planerat att publiceras på Kameos plattform. Lånet kommer gå till byggnationen och kommer fördelas över fyra trancher. Byggkreditivet kommer vara efterställt detta lån och inneha andra prioritets pant i fastigheten Helsingborg Bunkagärdet 9.

• Lånet utbetalas 2 – 5 arbetsdagar efter att låneauktionen stänger.
• Månatliga ränteutbetalningar under lånets löptid.
• Årsräntan är 14%, motsvarande 1,17% per månad.
• Låntagaren förbehåller sig rätten att återbetala hela lånet efter 3 månader.
• Låntagaren planerar att amortera av lånet genom projektvinst.
• Var uppmärksam på att teckningsperioden (auktionsperioden) avslutas så snart lånet är fulltecknat. Låneperioden kan emellertid också förlängas.

Låntagare	Premium Real Estate Sverige AB
Organisationsnummer	559107-2219
Lånebelopp (SEK)	1 350 000
Anledning till lån	Förvärv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	14%
Månadsränta	1,17%
Säkerhet	1:a prioritets pant i fastighet, tilläggspant i fastighet med 2:a prioritet och personlig borgen av ägare.
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 månader
Frekvens på räntebetalningar	Månadsvis

Trancher	Lånebelopp	Status	Säkerhet
1	1 350 000 SEK	Teckningsperiod pågår	1:a prioritets pant i fastighet, Tilläggspant i fastighet med 2:a prioritet Personlig borgen av ägare
2	1 300 000 SEK	Kommande	1:a prioritets pant i fastighet, Tilläggspant i fastighet med 2:a prioritet Personlig borgen av ägare
Totalt	2 650 000 SEK

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Premium Real Estate Sverige AB (559107-2219)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	1:a prioritets pant i fastighet Helsingborg Bunkagärdet 9 om totalt 2 650 000 kronor inom 0 - 2 650 000 SEK 2:a prioritets pant i fastighet Helsingborg Doftmusslingen 4 om totalt 1 350 000 kronor inom 3 300 000- 4 650 000 SEK.*** Personlig borgen från bolagets ägare

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

***När stålstommen är uppmonterad på projektets fastighet Helsingborg Bunkagärdet 9 och fakturan till underleverantören är betald kommer Kameo att släppa tilläggspanten i Helsingborg Doftmusslingen 4. Om tilläggspanten säljs och tillträds innan ovanstående krav har fullgjorts kommer säkerhetens värde att sättas in på ett klientmedelskonto hos Kameo som säkerhet.

Helsingborg Doftmusslingen 4 (Tilläggspant)

Kameos långivare får andra prioritetspant med inomläge SEK 3 300 000- 4 650 000 i en tvåvåningsvilla på 180kvm BOA. Huset är i slutskedet av produktionen och beräknas vara färdigställd under sommaren.

En värdering finns på det färdigställda huset om SEK 4 500 000. En ortsprisanalys indikerar ett förväntat försäljningspris kring SEK 5 000 000 (27 645kr/kvm). Fastigheten ligger i ett lugnt område vid namn Gantofta, cirka 10 min från Helsingborg.

Företaget

Premium Real Estate Sverige AB grundades år 2017 och ägs av Ali Arakji. Visionen med detta bolag är att bygga och förvalta bostäder och kommersiella fastigheter. Bolaget säte är i Helsingborg med arbetsområde över hela Sverige.

Ali Arakji äger även ett byggbolag som i Premium Real Estate i Sverige AB:s projekt har rollen som totalentreprenör. Prenadia AB som bolaget heter, erbjuder byggnadslösningar, allt från mindre renoveringar till byggnationer av nyckelfärdiga bostadshus. Bolaget har 11 anställda. Varumärket Aform Interior ägs dessutom av Prenadia. Det varumärket är förknippat med bolagets inrednings- och designuppdrag. Med kunder som Åhlens, Intersport och ROOM. (http://www.aforminterior.se/sv-SE).

Vid sidan av det planerade projektet som lånet kommer användas till så har bolaget ett pågående projekt i Åstorps kommun, ca 20 km nordost om Helsingborg. Projektet omfattar byggnation av 6 stycken enplanshus. Två hus är färdigbyggda och tillträdda av köpare. Två bindande avtal är även skrivet med köpare för två hus. Mark- och grundarbetet är gjort på den tredje tomten. Planen är att alla 6 enheter ska uppföras och tillträdas under 2019. Projektets hemsida finner ni här: http://www.grytevad.se/

Ali Arakji:

Ali har en utbildning i trädesign. Han har tidigare arbetserfarenhet från inredning, design och projektledning.

Ali drev tidigare A Finsnickeri AB som försattes i konkurs under 2016. Arbeten gjordes bland annat till Plantagen och Intersport, men alla arbeten gick genom ett bolag som hette Nordic Shop Concept. När det bolaget flyttade sin verksamhet utomlands förlorade snickeriet en stor del av sin intjäning.

Några mindre fordringsägare blev lidande men Ali ersatte många av de med privata medel.

Konkursen avslutades 2016-12-29.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget ska bygga en lager/butikslokal om 950 kvm i Ättekullas industriområde strax söder om Helsingborg. Planen är att bolaget själva ska bli hyresgäst för 380kvm i fastigheten som kommer bli en butik/kontorslokal. Resterande 570kvm kommer bli en lager/industrilokal.

Bygglov är erhållet och startbesked har givits. Tomten är på 2897m2 och köptes av Helsingborgs kommun.

Handpenningen till kommunen på ca SEK 145 000 är erlagd och resterande del av köpeskillingen på SEK 1 300 000 kommer att finansieras med lånet från Kameo. Markarbetet är redan påbörjat och tranche två i detta lån kommer användas till att betala fakturan till underentreprenören.

Ett byggkreditiv är planerat att upptas via Kameo som kommer täcka större delen av produktionskostnaderna. Det lånet kommer först publiceras när ett avtal om försäljning för den färdigställda fastigheten är tecknat. Det lånet kommer att vara efterställt detta lån med andra prioritets pant i fastigheten.

Prenadia AB agerar totalentreprenör för projektet. Den främsta underentreprenören är Lindab AB som levererar stålstommen och hjälper till med uppmonteringen. Andra underentreprenörer är anlitade för mark, el, vvs och ventilation.

Fastighetsförmedlaren Relier hjälper bolaget med att hitta köpare och kommer även att arbeta med att hitta en hyresgäst för industrilokalen.

Tre stycken värderingar finns från Relier Syd (2019-05-03):
Tomt med byggrätt:	SEK 3 500 000
Färdigbyggd, men successivt uthyrd:	SEK 10 200 000
Färdigbyggd, fullt uthyrd:	SEK 14 600 000

Lånet planeras att lösas i samband med att den framtida köparen tillträder fastigheten. Diskussioner förs med en potentiell köpare.

Nedan ses bilder av Helsingborg Bunkagärdet 9

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Helsingborg Bunkagärdet 9
Adress	Torbornavägen 12, 253 68 Helsingborg
Tomtarea	2 897kvm
LOA	950kvm
Byggår	2019-2020
Bygglov	Ja
Startbesked	Ja
Totalentreprenad	Ja, Prenadia AB
Beräknad produktionstid	6-7 mån

Området

Fastigheten är belägen inom Ättekulla industriområde i Helsingborg. Ättekulla industriområde är beläget mellan Österleden och E6:an Fastigheten ligger på ett välexponerat läge utmed Österleden vid infarten till Ättekulla Industriområde.

Det är enkelt att ta sig ut på E4:an/E6:an från Österleden, och Helsingborg centrum ligger endast 9 minuter bort med bil. I området finns en samverkansgrupp mellan företagen för att öka tryggheten och säkerheten. Intill industriområdet finns även ett bostadsområde samt serviceutbud såsom matbutik, bensinstation och restauranger med endast någon minuts avstånd.

Cirka 165 företag finns etablerade runt omkring med cirka 2 000 anställda. Industriområdet är det med tydligast profil mot större transport- och logistikföretag i regionen. Här finns även företag med koppling till transport och åkeriföretag.

Referensprojekt

Ett av de färdigställda husen i bolagets andra pågående projekt i Åstorp (läs mer under ”Företag”).

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller i Helsingborg vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor