Topplån till en fullt uthyrd kommersiell fastighet

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	5 500 000
Transjer	Fjerde transje
Låntaker	Setter Invest AS
Lånets formål	Investeringskapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 16 mnd
Sikkerhet	2. prioritet pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	71%
Årlig rente	9%
Tegningsperiode	2020-10-02 – 2020-10-12

*LTV, totale lån i forhold til Kameos verdiestimat, etter at alle transjer av dette lånet er utbetalt. Dette er inkludert banklånet på 1.prioritet.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Setter Invest AS, orgnr. 886 578 962. Selskapet ønsker å låne totalt 15 000 000 NOK fra Kameos långivere.

Renter betales på månedlig basis, mens hovedstolen gjøres opp ved lånets forfall. Dette lånet vil bli siste transje.

Låntaker	Setter Invest AS
Organisasjonsnummer	886 578 962
Lånebeløp (NOK)	5 500 000
Transje	4. transje
Lånets formål	Investeringskapital
Tilbakebetalingsplan	Salg av eiendom
Årlig rente	9%
Månedlig rente	0,75%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 16 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	5 000 000	9%	2. pri pant i eiendom	Avsluttet
2	1 962 500	9%	2. pri pant i eiendom	Avsluttet
3	2 500 000	9%	2. pri pant i eiendom	Avsluttet
4	5 500 000	9%	2. pri pant i eiendom	Pågående
Totalt	14 462 500

Sikkerhetspakke

Investorer i dette lånet får en sidestilt 2.prioritet pant i eiendommen sammen med investorer i øvrige transjer av dette lånet.

Pantsetter	Setter Invest AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	27/8 (fnr 148) og 27/8 (fnr 35) i Kirkenes kommune
Prioritet	2. prioritet bak tinglyst gjeld på 12 000 000 NOK, med pantebeløp 20 250 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikrede forpliktelsene i sin helhet er gjort opp.

Selskapet

Setter Invest AS er et SPV under Tschudi Kirkenes AS. Tschudi Kirkenes AS’ virksomhet er forvaltning og utvikling av ulike typer eiendom.

Informasjon om øvrige selskap under Tschudi Kirkenes AS:

• Kirkenes Industrial Logistics Area AS: Utvikle, drifte og eie et havne- og industriområde knyttet til logistikk i Nordområdene, herunder olje og gass. Her er det lite/ingen aktivitet. Området er ferdig regulert for industri og havneformål.
• Tschudi Bulk Terminals AS: Drift og utleie av kai og havnefasiliteter samt operasjon av en bulkhavn. Selskapet hadde en omsetning på omtrent 8 MNOK i 2018.
• Tschudi Aggregates AS: Virksomhet knyttet til pukkproduksjon, salg og eksport regionalt. Sesong og prosjektavhenig med mindre aktivitet i 2018.
• Kirkenesvannet Eiendom AS: Eier eiendom i Kirkenes.
• Tschudi Kirkenes Eiendom AS: Kjøp, utvikling og salg av eiendom. Lite aktivitet per i dag.

Felix H. Tschudi eier og driver Tschudi Shipping Company AS og Titlis AS gjennom holdingselskapet Glarona AS. Selskapet er familieeid, der Felix H. Tschudi eier 49%, og hans to barn eier tilsammen 51% gjennom Glarona AS.

Selskapene driver med shipping og logistikkrelatert virksomhet, skip, eiendom og prosjektutvikling, herunder arbeidet med å gjenåpne jernmalmgruven, Sydvaranger AS i Kirkenes. Felix Tschudi har bakgrunn fra Sjøforsvaret, og et Wien-basert handels og finanshus før han begynte i familiefirmaet.

I tillegg til å være styreleder i de familieeide selskapene har han en rekke styreverv. Han er blant annet styreleder for Centre for High North Logistics, styremedlem i Arctic Circle, og har tidligere vært medlem av World Economic Forums Global Agenda Council on the Arctic.

Finansiell informasjon

Setter Invest AS er et prosjektselskap som kun eier denne eiendommen. Selskapet driver lønnsomt og har hatt god inntjening i alle de årene de har eid eiendommen. Selskapet hadde et positivt resultat på 1,8MNOK i 2018, og i 2019 et positivt resultat på 1,8 MNOK (etter beregnet skattekostnad basert på urevidert regnskap).

Totalt sett hadde selskapene under Glarona AS en samlet omsetning på 423MNOK i 2018. Det var en sterk økning fra 296MNOK året før.

Prosjektet

Eiendommen som tjener som sikkerhet for lånet er kjent som Barents Hus og ligger sentralt i Kirkenes. Per i dag er eiendommen fullt utleid til tre leietakere: Sparebank1, Barentssekretariatet og Norges Arktiske Universitet.

Eiendommen er på totalt 2 367kvm over 5 plan inkludert kjeller. Kameos vurdering er at eiendommens verdi i dag ligger på ca. NOK 38m. Samtidig foreligger det en ekstern verdivurdering på eiendommen som estimerer prisen til NOK 47m (LTV 57% inkl. Kameos lån), noe som tyder på en stor potensiell friverdi i eiendommen. Begrunnelsen i verdivurderingen ligger i at markedsmessige leiepriser er høyere enn de eksisterende avtalene.

Eiendommen er per dags dato belånt med NOK 13,2m fra DNB, og dette lånet nedbetales med ca NOK 1m per år. Dette førsteprioritetslånet var opprinelig på NOK 22 m og har blitt nedbetalt til NOK 13,2m siden 2011.

Selskapet er i dialog med både leietakere og potensielle kjøpere. De forventer at de enten selger eiendommen eller at de forhandler nye leiekontrakter og refinansierer alle lån i løpet av året. Rentene betjenes følgelig av leieinntektene fra eiendommen, og tilbakebetaling av hovedstolen finansieres gjennom refinansiering eller salg av eiendommen.

Formålet med dette lånet er å investere kapitalen i annen virksomhet i gruppen, inkludert prosjektarbeid.

Oppdatering:

Selskapet informerer at pandemien ikke har påvirket leieforholdene deres da de har svært solide leietakere. Selskapet har dermed hatt en jevn inntjening i hele perioden, og forventer ikke noen tapte leieinntekter.

Sikkerhet
Gårds- og bruksnummer	27/8 (fnr 148) og 27/8 (fnr 35) i Kirkenes kommune
Adresse	Barents Hus, Wiulls gate 3-5, 9900 Kirkenes
BOA	2 367
Byggeår	1982

Området

Eiendommen ligger sentralt til i Kirkenes som er hjem for kommunesenteret i Sør-Varanger. Kirkenes og Sør-Varanger ligger svært sentralt til i Barentsregionen, og grenser til både Finland og Russland. Det at Barentssekretariatet holder til i dette bygget gjør det svært attraktivt. Sekretariatet er et samarbeid mellom fylkene i Nord som skal tilrettelegge for næringsvirksomhet mellom Norge, Sverige, Finland og Russland. Dette trekkes frem av selskapet og takstmannen som et trekkplaster

Selskapet har flere bygg i Kirkenes. Dette bygget oppleves som et attraktivt bygg og selskapet får regelmessig henvendelser fra mulige leietakere.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.