Utvecklare söker kapital för slutsålt projekt i Sollentuna

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Trancher	3 (5)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Skogslärkan
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 16 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	40%*
Lån i förhållande till kostnader (LTC)**	82%**
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2020-02-13 – 2020-02-21
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till försäljningspris uppskattas till LTV ca. 40%.
** LTC, lån i förhållande till kostnader efter det att hela lånet om MSEK 17,5 är utbetalt, beräknas till ca. 82%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Brf Skogslärkan (769634-4832), bolaget önskar att låna SEK 3 000 000. Det totala lånebeloppet efter fem trancher är SEK 17 500 000.

Alla trancher kommer att inneha samma säkerhet. Lån och räntor betalas tillbaka genom försäljning av enheter.

Lånet säkerställs med pant i fastighet och bolagsborgen.

Trancherna kommer att läggas ut på plattformen i takt med att byggnationen på fastigheterna fortskrider. Sista tranchen är schemalagd under mars månad.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Skogslärkan
Organisationsnummer	769634-4832
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Tranche	3 (5)
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	8%
Månadsränta	0,66%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 16 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Fulltecknad
2	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Fulltecknad
3	3 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
4	3 500 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
5	4 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
Totalt	17 500 000

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet ställs pant i fastigheter med första prioritet om SEK 17 500 000 och bolagsborgen på samma belopp i KAD Holding 1 AB.

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Skogslärkan (769634-4832)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastigheter med första prioritet om SEK 17 500 000. Eldslukaren 9-10, 20-24 om totalt SEK 12 500 000 inom SEK 23 401 570 – 35 901 570 med 1:a prioritets pant. Eldtången 2 om totalt SEK 2 500 000 inom SEK 5 239 000 – 7 739 000 med 1:a prioritets pant. Eldtången 11 om totalt SEK 2 500 000 inom SEK 5 023 000 – 7 523 000 med 1:a prioritet. Borgensåtagande, KAD Holding 1 AB (559113-3821), ska vara begränsat till 17 500 000 SEK.
Prioritet	1:a prioritet
Borgensåtagande	KAD Holding 1 AB (559113–3821), SEK 17 500 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Kad Holding 1 AB driver projektet och grundades 2017. Bolaget delägs av Fastvik Invest AB och Nescap Development AB.

Fastvik Invest AB grundades 2017 och ägs av Peter Olsson, Markus Thambert och Johan Sjöstedt genom respektive ägarbolag.

Nescap Development AB startade sin verksamhet 2016 inom nybyggnation och utveckling av bostäder med fokus i Stockholmsregionen och andra storstäder runt om i Sverige. Genom ett gott samarbete med kommuner och markägare skapar bolaget nya smarta och innovativa bostäder med design och känsla.

Bolagen kom i kontakt med varandra under 2017 och beslutade sig för att köra ett joint-venture med projektet i Sollentuna. Nescap Development projektleder och sköter huvudparten av det dagliga arbetet medans Fastvik Invest har ansvar för finansieringen av projektet. Fastvik Invest ägs av kapitalstarka ägare som har lagt in majoriteten av det egna kapital som finns i projektet.

Markus Thambert - Har varit verksam i fastighetsbranschen i över 15 år, både inom bygg och förvaltning. Senast som VD för familjeföretaget Recence Fastigheter AB. Familjen Thambert ägde tidigare Indiska Magasinet (både klädkedjan och fastighetsbolaget). Markus är delägare i Atella Fastigheter.

Johan Sjöstedt - Grundade 1997 bolaget Visual Art. Han har under åren sålt av mycket av sitt ägarskap men sitter fortsatt kvar i styrelsen. Johan är delägare i Atella Fastigheter AB där han även sitter som ledamot i styrelsen.

Peter Olsson - Civilekonom. Kandidat från Stockholm Universitet (Finansiell ekonomi). Peter har stor erfarenhet från olika bankroller, bland annat på SEB, Danske Bank och Ikano Bank. På banken hade han hand om advokatbyråer och har god kunskap om fastighetsrätt.

Kent Eskilsson - Grundade och deläger bolaget Lägenhetsbyte Sverige AB, Sveriges största bostadsbytarsida på internet. Bolaget har funnits sedan 2004 och är ett väletablerat organ på den svenska hyresmarknaden.

David Seidel - Mångårig erfarenhet av fastighetsbranschen närmast som stor franchisetagare inom mäklarkedjan Svensk Fastighetsförmedling. Tillsammans deläger David och Kent också flertalet kommersiella fastigheter i Dragetgruppen som äger cirka 20 industrifastigheter i Bålsta.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bostadsrättsföreningen Skogslärkan kommer att bestå av 20 parhuslägenheter belägna i Väsjön, cirka 10 minuter från Sollentuna centrum. Husen är mellan 138-146 kvm och är arkitektritade.

Marken förvärvades under åren 2017–2018 för en köpeskilling om sammanlagt SEK 40 425 000. Därefter genomfördes en avstyckningsprocess som tog drygt ett års tid. Tio fastigheter om totalt 7 497 kvm kommer att bebyggas med ett parhus vardera.

Utöver eget kapital om nära SEK 40 000 000 har ett banklån upptagits om SEK 13 650 000 och ett lån från ett kreditinstitut om SEK 2 500 000.

En mäklarvärdering från 24 september värderade fastigheterna i befintligt skick, innan markarbeten påbörjats, till SEK 52 000 000.

Husleverantören Borohus är totalentreprenör för projektet. Byggnationen delas in i två etapper där fastigheterna Eldtången 2, 11 och 17 ingår i första etappen. De första tre parhusen (sex lägenheter) som ingår i denna etapp (Etapp 1) har levererats. Stomresning och montering kommer pågå i ca 18 veckor till. Efter det är föreningens etapp 1 färdig.

På fastigheterna Eldslukaren 9-10, 20-24 kommer resterande sju parhus (fjorton lägenheter) att uppföras. Markarbetet för etapp 2 har startat och preliminär leverans av etappens första hus är satt till vecka 12.

Borohus ger en leverantörskredit som kommer att finansiera byggnationen av parhusen. De tar pant i fastigheterna, men endast på en del av det belopp som de finansierar. Det innebär att Kameos långivare får en LTV om cirka 40% mot slutvärdet.

Kameos lån kommer att utbetalas i takt med att byggnationen på fastigheterna fortskrider.

Nedan ses bild från projektet tagen den 12 december 2019.

I slutet av januari 2020 togs nedanstående bild.

Alla 20 av projektets lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal. Tillträden för första etappen bestående av sex lägenheter är planerade under Q2 2020. Etapp 2 har planerat tillträde i Q4 2020. Kameos långivare kommer att återbetalas i samband med tillträden i den andra etappen.

Totalt försäljningsvärde (försäljningsintäkter + brf-lån) är på cirka SEK 136 000 000.

Nedan ses en bild från projektet tagen 12 februari 2020, där fastigheterna i mitten av bilden ingår i projektets första etapp.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Sollentuna Eldslukaren 9–10, 20-24 (5253 kvm) Sollentuna Eldtången 2 (811 kvm), Sollentuna Eldtången 11 (726 kvm) Sollentuna Eldtången 17 (707 kvm)
Adress	Väsjövägen & Stormansvägen
BOA	2 869 kvm
Byggår	2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	20 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Beviljat startbesked	Ja
Totalentreprenad	Ja, Borohus
Beräknad produktionstid	Cirka 8-9 mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	20 stycken
Storlek	138-146 kvm
Sålda på ritning	20 av 20 (100%)
Planerat tillträde	Etapp 1 (6 parhuslägenheter): Q2 2020 Etapp 2 (14 parhuslägenheter): Q4 2020
Läge	B*

*Svefa

Området

Brf Skogslärkan är placerad bra i området och blickar med sitt höga läge ut över området. Från husen på Stormansvägen har man utsikt mot badsjön Fjäturen. Från husen på Väsjövägen tar man vintertid på sig skidorna i trädgården och är vid skidbacken på några minuter.

Från Väsjön tar man sig till Sollentuna centrum på 10 minuter och har endast 5 minuters bilväg till påfart för E4/E18 samtidigt som man har närhet till skidbacke, elljusspår och friluftsliv. I anslutning finns också områdena Törnskogen samt det mycket populära Edsviken med sitt vackra sjöläge och båtliv.

Referensprojekt

Ansvarig analytiker tillsammans med en representant från Kameos kreditkommitté besökte i början av oktober 2019 Nescap Developments pågående projekt i Väsjön och Upplands Väsby.

Projekt Brf Ziva

Lån 2957

Status: Första etappen i föreningen flyttade in under sommaren och bolaget är nu i fas med att färdigställa det invändiga arbetet för lägenheterna i etapp 2. Alla lägenheter är slutsålda och inflyttning är beräknad att starta under Q1 2020.

Projekt Brf Frestaterrassen (Nescap Frestaby AB)

Lån 3007, 3003 och 3038

Status: Bygglovshandlingarna är inskickade till kommunen och förhoppningen är att få ett godkänt beslut under Q1 2020.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor