Bolag söker finansiering av renoveringsprojekt i Oslo

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	4 000 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	Juni Eiendom AS
Lånets formål	Refinansiering
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	2. prioritets pant i to eiendommer
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	75,4%
Årlig rente	9%
Tegningsperiode	2021-11-10 – 2021-11-21
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 75,4% etter at alle lån er utbetalt. Merk at denne LTV beregningen er tatt med utgangspunkt i en samlet vurdering av prosjekteiendommen (Abildsøfaret 11) og tilleggssikkerheten (Øvre Prinsdals vei 19B).

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Juni Eiendom AS, 917 606 366. Selskapet ønsker å låne 4 000 000 NOK totalt fra Kameos långivere.

Juni Eiendom kan ikke utbetale utbytte eller nedbetale aksjonærgjeld før Kameos lån er fullt og helt tilbakebetalt.

Låntaker	Juni Eiendom AS
Organisasjonsnummer	917 606 366
Lånebeløp (NOK)	4 000 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	Refinansiering
Tilbakebetalingsplan	Salg av eiendom
Årlig rente	9%
Månedlig rente	0,75%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	4 000 000	9%	2. prioritets pant i to eiendommer	Pågående
Totalt	4 000 000

Sikkerhetspakke

Kameos långivere får 2. prioritets pant i to eiendommer;

Abildsøfaret 11, Oslo

En tomannsbolig fra 1959 på 230 kvadratmeter som nå gjennomgår full totalrenovering. Se mer informasjon om denne eiendommen lenger ned i plattformteksten.

Øvre Prinsdals vei 19B, Oslo

En tomannsbolig fra 1958 på 274 kvadratmeter. Denne eiendommen har gjennomgått renovering og seksjonering, og er i dag utleid. Eiendommen eies av MSZ Eiendom AS som igjen eies 100% av Aprikos AS. Aprikos AS er 50% eier av Juni Eiendom AS. Eiendommen er etter selskapets interne vurderinger verdivurdert til 9 MNOK. Dette tilsvarer en kvadratmeterpris på ca. 32 800 NOK. Gjennomsnittsprisen for tomannsboliger i området generelt ligger på ca. 42 500 NOK. Eiendommen er belånt med 4,5 MNOK.

Pantsetter	Juni Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr 160, Bnr 575, 0301 Oslo
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp 5 400 000 NOK

Pantsetter	MSZ Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr 186, Bnr 9, 0301 Oslo
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp 5 400 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene i sin helhet er gjort opp.

Selskapet

Juni Eiendom ble etablert i 2016 og har siden da gjennomført en rekke eiendomsprosjekter, blant annet renoveringen av tre leiligheter i Åsdalsveien 4 samt renoveringen av en tomannsbolig i Fugleliveien 6B.

Selskapet er 50% eid av Miti Holding AS og 50% av Aprikos AS. Aprikos er 66% eid av Jamil Rehman, som er daglig leder og prosjektleder i Juni Eiendom. Jamil har lang erfaring fra eiendomsutvikling i Oslo og har gjennomført en rekke eiendomsprosjekter de siste 5 årene. Blant annet har Aprikos et pågående leilighetsprosjekt på 14 enheter i Steinhammerveien. Aprikos er også 100% eier av selskapet MSZ Eiendom, som er selskapet som stiller Øvre Prinsdals vei 19B som tilleggssikkerhet for dette lånet. Det pågår ingen andre prosjekter i Juni Eiendom per i dag.

Juni Eiendom har tilbakebetalt ett lån til Kameo tidligere, som da gikk til prosjektet i Åsdalsveien. Lånet var på 3,3 MNOK.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Juni Eiendom har ca. 5,9 MNOK i tomtelån og 2,1 MNOK i byggelån hos dagens hovedbankforbindelse. I tillegg har de en ubenyttet byggelånsramme på ca. 1,6 MNOK og et Kameo lån på 3,5 MNOK. Juni Eiendom har per 31.08.2021 et negativt resultat som i hovedsak skyldes de finansielle kostnadene til selskapet. Selskapet er bokført med en negativ egenkapital på ca. 0,8 MNOK og en kontaktbeholdning på ca. 0,2 MNOK. Det foreligger per 31.08.21 et aksjonærlån fra Aprikos AS på 327 000 NOK.

Juni Eiendom vil med dette Kameo lånet styrke selskapets kontaktbeholding med 0,5 MNOK som er med på å bidra til tilfredsstillende arbeidskapital for den resterende utviklingen av prosjektet.

Prosjektet

Juni Eiendom kjøpte en tomannsbolig på Abildsø og fikk i oktober 2020 et lån fra Kameos långivere på 3 500 000 NOK som skulle gå til totalrenoveringen av eiendommen. Etter planen skulle eiendommen overtas i november samme år, hvor arbeidet skulle starte umiddelbart etter overtakelse. Det var forventet at oppussingen ville ta 9-12 måneder og at boligene skulle legges ut for salg med innflytting januar 2022.

Da selskapet i stor grad benytter seg av utenlandsk arbeidskraft har prosjektet blitt forsinket grunnet strenge innreisekrav i forbindelse med håndteringen av koronapandemien. Dette gjør at prosjektet er 4-7 måneder bak skjema, som igjen er bakgrunnen for at de ønsker å refinansiere eksisterende lån.

Utvendig arbeid på eiendommen er i stor grad ferdigstilt, med unntak av opparbeidelse av parkeringsplass og innkjørsel. Innvendig arbeid er estimert ferdig om 2 måneder, hvor deretter enhetene legges ut for salg i løpet av Q1 2022. Det er forventet innflytting med påfølgende tilbakebetaling av lån i perioden mai – august 2022.

Boligen skal seksjoneres ut slik at det blir to eierseksjoner. Seksjonene vil bli på henholdsvis ca. 135 og ca. 95 kvadratmeter. Søknaden om dette er sendt inn til Oslo kommune.

Nordvik har verdivurdert seksjonene til henholdsvis 8,7 MNOK og 7,25 MNOK, noe som gir en forventet salgsinntekt på 15,95 MNOK. Kameo har vært i dialog med flere eiendomsmeglere og disse indikerer en samlet salgspris for enhetene i spennvidden 13,8 MNOK til 16,5 MNOK.

Grunnet økt belåning med 0,5 MNOK fra eksisterende Kameo-lånebeløp og usikkerhet knyttet til salgspris stiller Aprikos AS med tilleggsikkerhet igjennom sitt 100% eierskap i MSZ Eiendom i eiendommen Øvre Prinsdals vei 19B (se mer informasjon under ”Sikkerheter”.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	160 / 575
Adresse	Abildsøfaret 11, 1187 Oslo
BOA	230
Byggeår	1956
Antall enheter som skal bygges	Seksjoneres ut til 2 seksjoner
Innvilget byggetillatelse	n/a
Totalentreprise	Nei
Estimert produksjonstid	2-3 mnd

Salgsprosess
Antall enheter	2
Størrelse	Seksjon 1: 135 kvm, Seksjon 2: 95 kvm
Forhåndsolgt	Nei
Ansvarlig megler
Planlagt innflytting	Mai – August 2022

Området

Abildsøfaret 11 ligger i et barnevennlig og attraktivt område på Abildsø, ca. 15 minutters kjøretur fra Oslo sentrum. Boligen ligger på en høyde opp fra vei. I nærområde finner man Abildsø idrettspark med kunstgressbane, lekeplassen, Leker'n, Østensjøvannet, Abildsø skole mm.

Gjennomsnittsprisen for tomannsboliger på Abildsø ligger på ca. 63 000 NOK per kvm. For Østensjø, som Abildsø er en del av, ligger gjennomsnittsprisen på ca. 69 300 NOK per kvm. Dette tilsvarer en eiendomsverdi på henholdsvis 14,5 MNOK og 15,9 MNOK, hvor begge estimater er innenfor det sjiktet som eiendomsmeglerne Kameo har vært i kontakt med har indikert.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.