Kredittrisiko ved investeringer i bedriftslån

Avkastning og risiko

Gjennom Kameo kan du investere i sikkerhetsstilte lån til eiendomsprosjekter og bedrifter og få en høy årlig avkastning. Det er allikevel alltid risiko forbundet med å investere.

Hvor mye avkastning et lån faktisk gir, avhenger blant annet av lånets risiko. Vi forsøker å oppsummere risikoen i et lån ved hjelp av våre risikoklasser. 

Til tross for at Kameo gjennomfører en grunnleggende risikovurdering basert på eksterne analyser fra UC eller Experian, vil i enkelte tilfeller låntakere ikke evne å betale tilbake lånet eller renter. Kameo vil som låneformidler kun presentere data fra låntaker, og som investor må du være klar over den risikoen en investering innebærer, og hvordan du skal håndtere dette. 

Slik regner du på rente og kredittrisiko

Kreditanalys

Rentenivåene på våre lån er basert på risikoanalysen, risikoklassifiseringen og verdien av sikkerheten som stilles for lånet. Rentesatsen er vårt beste estimat på en rettferdig avkastning i forhold til estimert risiko ved hvert lån. 

Risikoanalysen baseres på eksterne rapporter som vi henter fra UC og Experian. Deretter innhenter vi en rekke informasjon fra potensielle låntakere, og sikkerhetsstiller det hele ved hjelp av vår interne risikomodell. Kun unntaksvis gir vår analyse av et lån en bedre risikoklassifisering enn scoringen fra de eksterne rapportene, for eksempel hvis vi bedømmer sikkerheten ved et prosjekt til å være bedre enn normalt. 

Å investere i eiendomslån og bedriftslån er naturligvis ikke som å ha pengene i banken, og investert kapital er utsatt for risiko. For en bedre sammenligning må du som investor hensynta sannsynligheten for tap. 

Risikoklasse Min rente Kredittrisiko* LGD* Forventet kredittap Estimert avkastning
A 5-7% < 0,24% 30% < 0,1% 4,9-6,9%
B 6-8% 0,25 - 0,74% 30% 0,1-0,2% 5,9-7,8%
C 8-11% 0,75 - 3,0% 30% 0,2-0,9% 7,8-10,1%
D 11-13% 3,0 - 8,0% 30% 0,9-2,4% 10,1-10,6%
E 13-15% > 8,0% 30% > 2,4% 10,6-12,6%

Eksempel

Om du sprer dine investeringer på minst 10 ulike lån innenfor risikoklasse C, kan du forvente en årlig avkastning på 7,8 - 10,1 % på den investerte kapitalen, hensyntatt forventede kredittap. Ettersom forventede kredittap er inkludert, kan den estimerte avkastningen i den siste kolonnen sammenlignes med en sparerente på andre investeringer. Vennligst noter at om du kun investerer i et fåtall lån, i stedet for å spre investeringene på flere lån, kan det hende at du taper hele investeringen selv om forventet avkastning for eksempel er 7,8 %. I alle tilfeller er kapitalen du investerer via Kameo gjenstand for risiko, og du kan tape hele eller deler av dine investeringer. 

* Kilde: Kredittinformasjonsselskapet UC.

Beregn forventede tap

Slik leser du tabellen

Du ser at kredittrisikoen er høyere for et lån med score C enn med score A. Denne forskjellen reflekteres i renten som Kameo setter for ulike lån. I den tredje kolonnen vises UC' statistikk for kredittrisiko.
3 % for kredittscore D betyr for eksempel at estimert risiko for at en bedrift med score D skal gå konkurs eller få betalingsproblemer er 3 %. En som har investert i et selskap som havner i en slik situasjon, risikerer å tape hele eller deler av det investerte beløpet, inkludert rente som ennå ikke er betalt. 

I en slik situasjon, kalt mislighold, vil långiveragenten Lindorff på vegne av långiverne i et lån starte en prosess for å realisere sikkerhetene med det formål å betale tilbake til investorene både investert beløp og utestående renter. Dersom prosessene med å selge sikkerhetene bare dekker for eksempel 70 % av utestående lån, får alle investorer tilbake 70 % av sin investering fratrukket Lindorffs del av provenyet.

I henhold til statistikken er tilbakebetalingsgraden ca. 70 % ved realisasjon av pant og andre sikkerheter. Gjennomsnittlig kapitaltap er altså 30 % ved default. Det er dette som ofte kalles for Loss Given Default, eller LGD. 

For å beregne det forventede tapet, multipliseres tallet for kredittrisiko med tallet for LGD, slik det fremkommer av kolonnen om forventet kredittap.

For å få et bedre mål på forventet avkastning når du investerer via Kameo, må det forventede kredittapet trekkes fra den avtalte renten på et lån. Resultatet ser du i den siste kolonnen i tabellen over. Der vises altså forventet avkastning etter forventet kredittap. 

Viktig å spre risikoen

Statistikken i tabellen bygger på et gjennomsnitt for et stort antall selskaper og default-situasjoner. For at dine investeringer skal kunne sammenlignes med tallene i tabellen, er det viktig at du også sprer dine investeringer på mange lån, så langt det er mulig. Spre det gjerne på flere enn 10 lån! 

Håndter risikoen når du investerer

Det er viktig å huske at hver gang du investerer og låner ut penger via Kameo, innebærer det risiko. Til tross for at Kameo har en omfattende kredittscorings-prosess, er det alltid en mulighet for at låntakere ikke klarer å betale renter, hele eller deler av lånet tilbake på tid. 

Som investor og långiver må du derfor være klar over risikoen en investering via Kameo innebærer, og hvordan du skal håndtere den. 

Kameo jobber hardt for at du skal være så velinformert som mulig om hver investering, men det er alltid du selv som må bedømme risikoen og fatte en investeringsbeslutning. 

  • Selv sunne og sterke selskap eller eiendomsprosjekter kan oppleve negative overraskelser. Lån derfor aldri ut for stor del av din kapital til ett selskap.
  • Husk at historiske resultat ikke er en garanti for fremtidige resultat. 
  • Skap en portefølje av flere selskaper og prosjekter, gjerne over 10, slik at du sprer risikoen. Om du sprer risikoen tilstrekkelig, kan du oppnå god avkastning til tross for at selskap i din portefølje eventuelt forårsaker kredittap. 
  • Kameo er i en oppstartsfase, og da antallet lån er noe begrenset kommer du ikke til å kunne skape en veldiversifisert portefølje fra dag én. Vi foreslår derfor at du begrenser utlån i starten og heller øker investeringene i takt med antall lån på vår plattform. 
  • Kameo foreslår at du aldri låner ut mer enn 10 % av din disponible kapital og at du tenker nøye igjennom hvordan lån på vår plattform passer sammen med dine andre investeringer og spareformer. 

Vår prosess for risikoanalyse

create_account

Innledende screening

Grunnleggende informasjon om låntaker hentes elektronisk, og screenes så basert på rapporter fra Experian og Bisnode. Kun bedrifter som har tilfredsstillende kredittscore godkjennes. 

Crowdfunding Kameo

Lånesøknad

Låntaker sender inn kompletterende informasjon for å ferdigstille lånesøknaden, herunder oppdatert regnskap, bankkontoutskrift, prosjektkalkyler, styre- og aksjonærinformasjon med mer.

Kreditbedömning

Analyse

Informasjonen fra lånesøknaden, våre samarbeidspartnere og fra intervjuet med låntakeren, gjennomgås og analyseres i vår egen kredittmodell. De viktigste faktorene er de eksterne rapportene fra Bisnode og Experian. 

aprove_offer

Publisering

Vår kredittkomite vurderer til slutt kredittanalysen, og godkjenner kredittscore og rentenivå. Deretter publiseres lånet på vår plattform. 

Vurderinger ved eiendomsprosjekter

Kredittscoringsprosessen for eiendomslån er enda grundigere enn for vanlige bedriftslån. Dette skyldes at lånene normalt er større enn typiske bedriftslån på vår plattform. Prosessen, også kalt due diligence, inkluderer fysiske, finansielle og juridiske vurderinger av eiendommen, og dens prestasjon og potensiale som et investeringsobjekt. Vi gjennomfører også vurderinger av låntakeren, eller selskapet bak eiendommen, inkludert et intervju med nøkkelpersonene. 

De fysiske, finansielle og juridiske kontroller gjennomføres i samarbeid med eksterne konsulenter og samarbeidspartnere, og kan inkludere en uavhengig vurdering fra en tredjepart. Vi eller den uavhengige parten vil alltid inspisere eiendommen fysisk. En uavhengig verdivurdering vil summeres i en rapport, som blant annet vil inneholde kommentarer om det lokale markedet, og priser på sammenlignbare eiendommer, i tillegg til en hel rekke nøkkelparametre. Et eksempel kan være en transaksjon av en eiendom med leietakere. Da vil rapporten, som oftest gjøres tilgjengelig på plattformen, inkludere en vurdering av alle leieavtaler og kontantstrømmer. 

Når et eiendomslån legges ut på vår plattform, presenteres lånets størrelse i forhold til prisestimatet på eiendommen. Dette kalles LTV, og står for "Loan to Value", det vil si lån i forhold til verdi. Om LTV er 70 %, betyr det at lånet utgjør 70 % av estimert verdi. Det innebærer at det er nødvendig at verdien av eiendommen faller med mer enn 30 % før investorene i lånet påvirkes negativt og får tap. 

I de fleste tilfeller sikres et eiendomslån med pant i eiendommen. Dette gjøres ved å registrere pantbrev hos Statens Kartverk. Om selskapet som har tatt lånet ikke kan betale tilbake sin gjeld, og eiendommen selges, vil den som holder pantbrevet få betalt først. Pantbrev er dermed en form for sikkerhet, og sikrer prioritet foran eventuelt andre kreditorer. Det er Lindorff, på vegne av investorene i et lån, som registrerer pantbrevet. 

Belåning av eiendom

Eiendomslån

For alle eiendomslån gjør vi en verdivurdering av eiendommen, som regel basert på en vurdering fra en uavhengig tredjepart. En god måte å bedømme underliggende risiko i et lån er å sammenligne lånebeløpet med verdien på eiendommen. Dette kalles LTV, eller Loan-to-Value. Forskjellen mellom lånebeløpet og verdien er "puten" som beskytter investorene i lånet. Dette innebærer naturligvis at jo mer lån det er i et eiendomsprosjekt, jo høyere risiko. 

I de fleste tilfeller sikres lån på Kameo-plattformen med pantbrev i eiendommen, som registreres hos Statens Kartverk. Ved betalingsvanskeligheter, eller mislighold, vil Lindorff som långiveragent representere alle investorene i et lån. Provenyet fra et eventuelt eiendomssalg, som har vært pantsatt som sikkerhet for et lån, distribueres proporsjonalt til investorene i lånet med fratrekk for Lindorffs del.

Hvilken risiko tar en investor?

Forsinkede betalinger

Når du investerer i et lån via Kameo, betaler vi periodiske renter og avdrag til deg fra de innbetalinger som vi mottar fra låntakeren. Om låntakeren ikke betaler til avtalt tid, kan du få forsinkede betalinger. Rente- og avdragsbetalinger er i utgangspunktet ikke garanterte. 

Konkurs

Uforutsette hendelser kan inntreffe selv for seriøse bedrifter og eiendomsprosjekt. Om en låntaker ikke lenger kan dekke sine forpliktelser og går konkurs, så er det sikkerheten for lånet som i stor grad avgjør om investorene får tilbake investerte beløp og renter. Med sikkerhet så stiller man bedre enn alle andre usikrede kreditorer, men en sikkerhet utgjør ingen garanti for at investeringen betales tilbake. Men det øker sannsynligheten betraktelig for at hele eller deler av investert beløp betales tilbake. 

Markedsrisiko

Som ved alle typer investeringer forekommer det risiko. Verdien av eiendom, eller etterspørselen etter varer og tjenester som en bedrift tilbyr, kan gå opp og ned, og det kan være vanskelig å forutsi disse syklusene. Dersom eiendomsmarkedet faller, kan for eksempel en eiendomsutvikler som du har lånt til få problemer med å betale sine forpliktelser. 

Stengt plattform

En fordel ved å investere gjennom en plattform som Kameo, er at du kan spre dine investeringer på en rekke småbedrifter og eiendomsprosjekter uten å måtte håndtere kontakten med alle. Imidlertid kommer denne fordelen med en risiko om at det kan bli litt praktisk komplisert å følge opp dine investeringer dersom Kameo skulle gå konkurs eller plattformen av en annen grunn stenger ned, selv om alle låneavtaler består og er juridisk bindende ettersom Kameo ikke er en part i låneavtalene.   

Bankgaranti

Kapital som lånes ut via Kameo er ikke beskyttet av Bankenes Sikringsfond, og du kan ikke kreve erstatning fra fondet om du skulle oppleve tap på dine investeringer via oss. 

Kapital (SEK) som ikke er investert i svenske lån står på Kameos klientkonto i DNB Bank ASA, filial Sweden. Ved en eventuell konkurs for Kameo er disse midlene beskyttet ved lov (1944:181, Lag om redovisningsmedel), som fastslår at slike midler ikke inngår i et konkursbo. Kapital som du ikke har investert er dermed kun utsatt for en eventuell konkurs i DNB BANK ASA, svensk filial.

Hva gjør Kameo for å redusere risikoen?

Sikkerhetsstilte lån

Vi forsøker å minimere risikoen for at en låntaker ikke kan betale tilbake, men dessverre kan uforutsette hendelser inntreffe. Derfor er vi i Kameo nøye med at alle lån på vår plattform støttes opp med en sikkerhet som for eksempel pant i eiendom eller personlig kausjon fra aksjonærene til låntakeren. Skulle en låntakende bedrift få betalingsproblemer, så er sikkerheten viktig for hva du som investor får tilbake av din investering. En sikkerhet utgjør imidlertid ingen garanti for at du får tilbake din investering. 

Långiveragent

Skulle en bedrift som har lånt penger få betalingsproblemer, vil Lindorff som långiveragent håndtere hele prosessen mot bedriften for alle investorer i det relevante lånet. Lindorff vil gjøre det de kan for å få tilbake så mye av din investering som mulig, herunder realisering av sikkerhetene.

Begrenset belåningsgrad (LTV)

Vi forsøker å begrense prosjektenes belåningsgrad ved å aldri gi lån som overstiger 75 % av markedsverdien til eiendommen. Det innebærer at det er nødvendig med en prisreduksjon på mer enn 25 % før investorer i et lån påvirkes negativt. Om en låntaker ber om en forlengelse av et lån, som i de fleste tilfeller vil kreve godkjennelse fra investorene, vil vi gjennomføre en ny verdivurdering av eiendommen for å forsikre oss om at belåningsgraden ikke overstiger 75 %. 

Separat klientkonto i DNB for investorene 

Din kapital er adskilt fra Kameos eiendeler. Alle inn- og utbetalinger skjer via en klientkonto i DNB. Om Kameo skulle gå i konkurs, vil ikke eventuell kapital på klientkontoen påvirkes og den vil betales ut til respektive långivere. Investorenes kapital vil aldri kunne bli en del av Kameos eiendeler, eller kunne kreves av Kameos eventuelle kreditorer. Kameos revisorer, KPMG og Deloitte, reviderer årlig klientkontoen i DNB og inn- og utbetalinger. Kameo rapporterer også administrasjonen av klientkontoen til Finanstilsynet.   

Risikovurdering av låntakere

Vi i Kameo jobber hardt for å være en ansvarsfull låneformidler, og vi tar derfor risikovurdering og kundekontroll (due diligence) på største alvor.

Vi har derfor utviklet vår egen prosess for risikoanalyse som vi gjennomfører for hvert lån innen det publiseres på plattformen. Prosessen er utviklet i samarbeid med vår kredittkomite, samarbeidspartnere og styre. 

Vi anvender kun anerkjente partnere, hvorav Bisnode, Experian, Trapets og Deloitte er sentrale. 

Kapitalkrav 

En sentral del av vår konsesjon er et kapitalkrav fra det danske Finanstilsynet. Kapitalkravet består av fri egenkapital, og rapporteres periodisk til det danske Finanstilsynet. Kapitalkravet er til for å forsikre våre kunder om at vi har kapital til å administrere lånene på vår plattform og at vi ikke går konkurs.   

Bedrageri- og bakgrunnskontroll

Bedrageri er en trussel vi tar på største alvor. Vi gjennomfører alltid en omfattende kontroll av alle lånesøknader og personene bak bedriften som søker. Vi kan imidlertid ikke garantere at vi eller våre kunder blir bedratt, men vi har en robust prosess for å avdekke eventuelle forsøk, som blant annet inkluderer screening mot sanksjonslister og bedrageri-register. 

Enkelt å skape porteføljer

Uavhengig om det er eiendoms- eller bedriftslån, så vil vi at våre investorer alltid skal spre sine investeringer på flere lån for å redusere eksponeringen mot enkeltstående lån. Vårt mål er å gjøre det enkelt for investorene våre å skape diversifiserte porteføljer, bestående av både eiendoms- og bedriftslån, i Sverige og Norge. 

Forsinkede betalinger og mislighold

 Lindorff vil kjøpe det misligholdte lånet fra långiverne, og forsøke å drive inn lånet blant annet ved å realisere stilt sikkerhet. Det som drives inn fordeles mellom Lindorff og långiverne.

Legg merke til at overdragelse av et misligholdt lån innebærer kostnader for långiverne (trekkes fra beløpet som drives inn). Faktiske kostnader avhenger blant annet av lånets risikoklasse samt lånets og sikkerhetens kompleksitet. Samtidig vil samarbeidet med Lindorff, en av Nordens mest profesjonelle aktører innenfor inkassorelaterte tjenester, øke sannsynligheten for at et mislighold lån blir drevet inn.

Følgende endringer trer nå i kraft:

- Kameo er ikke lenger agent for långiverne. Lindorff er långiveragent.

- Sikkerheter vil ikke utstedes til Kameo på vegne av långiverne, men til agenten Lindorff. Det betyr at panthaver som registrerer sikkerhetene på vegne av långiverne vil være Lindorff.

- Kameo representerer ikke långiverne ved avtaleinngåelse. Långivere inngår nå selv avtale direkte ved klikk-aksept når bud avgis.

- Kameo har ingen fullmakt til å forhandle eller endre låneavtalene på vegne av långiverne.

- Kameo vil ikke representere långivere i en eventuell rettsak. Lån som misligholdes overdras til Lindorff som følger opp og forsøker realisere sikkerhetene.

Tvangsfullbyrdelse

Prosessen for tvangsfullbyrdelse av pengekrav sikret med pant i fast eiendom kan kort oppsummeres på denne måten:

En panterett i fast eiendom stilles som sikkerhet for at et pengekrav skal bli betalt. Dersom pengekravet misligholdes vil Lindorff benytte seg av denne sikkerheten for å oppnå dekning for kravet.

Etter norsk rett inndrives pengekrav ved pant i fast eiendom gjennom tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Slik tvangsfullbyrdelse skjer normalt ved tvangssalg. Tvangsfullbyrdelsen skjer gjennom namsmyndighetene, og tvangsfullbyrdelseslovens regler for inndrivelsen av kravet er ufravikelig. Avgjørelsen til namsmyndighetene kan påklages til tingretten.

Tvangsfullbyrdelse av et pengekrav kan gjennomføres når det er oppnådd et tvangskraftig tvangsgrunnlag for kravet. Registrert avtalepant i fast eiendom utgjør et særlig tvangsgrunnlag.

Lindorff vil sende skriftlig varsel til pantsetter om at tvangssalg av pantet vil bli begjært dersom misligholdt beløp ikke betales.

To uker etter at slikt varsel er sendt, kan begjæring om tvangsfullbyrdelse fremsettes for tingretten i den krets der eiendommen/boligen ligger.