#4584 - Boligprosjekt på Fjellhamar

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

EFA Eiendom AS er selskapet som står for utviklingen av tomten og er to holdingsselskap, 50% eid av Chrono Holding AS (eid 100% av Anders Valde) og 50% Uma Holding AS (eid 100% av Torunn Haavardsholm). Låntakende selskap ble opprettet i 2017 av Anders Valde og Fredrik Venturelli. Venturelli har senere solgt sin eierandel og det er nå Torunn Haavardsholm som er medeier i låntaker. Selskapet har siden opprettelse utført seks byggeprosjekter. Dette inkluderer flip av rekkehus, salg av eksisterende bolig og utvikling av ny tomannsbolig, rehabilitering av halvpart tomannsbolig, seksjonering og flip av flermannsbolig og rehabilitering av en leilighet. Selskapet ble stiftet for gjennomføring av prosjekt for eiere.  

På tidligere utførte prosjekter har selskapet brukt en liten, men solid entreprenør, som de også skal bruke på dette prosjektet.  

Ledelse

Ledelsen består av et styre på to personer: Styrets leder Anders Valde, samt Torunn Haavardsholm.

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskap 2023 - Efa Eiendom AS

Årsregnskap 2023 - CHRONO HOLDING AS

Årsregnskap 2023 - UMA HOLDING AS

Selskapet ønsker opptrekk av tredje transje, tilsvarende NOK 2 500 000 av en total låneramme på NOK 19 000 000 av Kameos långivere til utviklingen av tre eneboliger på Fjellhamar. Selskapet har hittil hentet NOK 5 500 000 av Kameos långivere. Utvikler kjøpte eiendommen for NOK 10 300 000 i juni 2022, og fikk innvilget rammetillatelse fra Lørenskog kommune i januar 2023 og igangsettingstillatelse for tiltaket i mars 2024.  

Tomten er attraktiv for utvikling og tillater 24,9% utnytting av tomteareal. Rammetillatelsen gjelder riving av eksisterende bolig som står på tomt, samt oppføring av tre nye eneboliger på henholdsvis 181,4m2, 181,4m2, og 187,3m2. Hittil har låntakende selskap utført prosjektering samt grunnarbeid på eiendommen for egenkapital, det ble også lagt inn NOK 2 575 000 i egenkapital når kjøpet ble gjennomført.  

Eiendommen ble kjøpt med en eksisterende bolig på tomten som nå er revet og erstattes med ny bolig. EFA Eiendom AS har signert kontrakt med 3S Bygg AS som totalentreprenør, og har tidligere fullført prosjekter med utviklingsselskapet og hatt stor suksess. Byggherren stiller sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser tilsvarende 17,5% av kontrakten, eller NOK 2 574 687.  

Prosjektet har ligget ute til forhåndssalg tidligere, men annonsen har senere blitt trukket fordi låntaker ønsker å selge enhetene når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse. Kameo vil informere investorene i lånet når boligene legges ut for salg igjen.  

Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Selskapet har fullmakt til å handle på eierens vegne. Se mer informasjon om blanco under Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet.  

Prosjektstatus

Første transje har blitt brukt til å betale for riving av eksisterende bolig på tomten. Selskapet opplyser også at de har betalt for graving og plugging av rør, og noe til arkitekt i forbindelse med IG søknaden som ble godkjent i mars 2024. I tillegg har tidligere transje gått til graveren som gjør ferdig første del av grunnarbeidet nå, samt til hovedentreprenør som faktureres ved støpt ringmur. Låntaker har også betalt for materiallbestilling.  

Hittil er store deler av gravingen utført. Ringmur for de tre enhetene er på plass, og det er lagt sålestøp på to av tre enheter. De avventer tredje sålestøp til de har utført siste del av grunnarbeidene. Gjenstående grunnarbeid er å utføre en støttemur som skal beskytte et offentlig vannrør som går ytterst på tomten. Dette arbeidet er noe forsinket, og ferdigstillelse av grunnarbeidene tar derfor noe lenger tid enn først planlagt. De minimerer forsinkelsene ved å starte konstruksjonene på det bakerste huset parallelt med støttemur av vannrøret. Materialbestilling for oppføring av husene er også utført, og denne transjen skal finansiere konstruksjoner for tett bygg, i tillegg til finanskostnader.  

Kameo var på befaringen på byggeplass 25.04.2024, se vedlagt dronebilder. Låntaker har også oppdatert med bilder med opparbeidet ringmur, samt sålestøp til to av enhetene.

Kapitalstruktur

Prosjektets LTV mot forventet salgsverdi av enhetene er på 74,34% etter at alle lån er utbetalt. Se fordelingen av kapitalstrukturen i tabellen her:  

Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert verdi. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.  

Uttalelse fra megler: Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune og omtales av megler som et populært og familievennlig boligområde med nærhet til skoler, barnehager, marka, kollektivtransport og daglige servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog.  

Nærhet til Fjellhamardammen miljøpark, Vesletjernet med flytebrygge, og Langvannet med blant annet fin langgrunn badeplass. Østmarka byr i tillegg på flere bade-/fiskevann og flott turstier og lysløyper. Lørenskog Hus kan absolutt anbefales et besøk. Her finnes det blant annet kino, konserter, et flott bibliotek og kulturskole. På vinterstid er det flotte skiløyper/lysløype mellom Fjellhamar og Skjetten/Strømmen i Bråteskogen/Bråtejordet. Fra Vallerud kan du ta deg ut i lysløypenett mot Mariholtet, og fra Sørlihavna går det lysløype mot Losby. I området ved Lørenskog stasjon, kun få minutter unna eiendommen, finner du verdens råeste helårsarena for snøopplevelser – SNØ.