#4710 - Eiendomsselskap ønsker finansiering til tomtekjøp
13% årlig rente| Risikoklasse C
Selskapet ønsker å låne NOK 2 500 000 av totalt NOK 3 000 000 til kjøp av tomt. Dette er første transje i lånet.
Lånet sikres med første prioritets pant i tomten, samt personlig kausjon fra selskapets største aksjonær på NOK 1 000 000. Tilbakebetalingen er planlagt gjennom salget av det ferdige prosjektet, og er nærmere beskrevet under «Investeringsvilkår».
Prosjektets styrker
- Erfaren eiendomsutvikler
- Ferdig regulert tomt, med utsikt over hele Moss
Låneinformasjon
| Risikoklasse | C |
|---|---|
| Lånebeløp (NOK) | 2 500 000 |
| Transjer | 1 (2) |
| Låntaker | Bjerget 33 Eiendom AS |
| Lånets formål | Tomtefinansiering |
| Løpetid | Min 3 mnd |
| Sikkerhet | 1.pri pant i eiendom, personlig garanti fra største eier |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 46% |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2025-01-07 – 2025-01-13 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 46% etter at alle lån er utbetalt
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Bjerget 33 Eiendom AS, org.nr 934 557 646. Selskapet ønsker å låne NOK 2 500 000 av en låneramme på totalt NOK 3 000 000 fra Kameos långivere.
Tomten skal kjøpes for NOK 3 750 000, hvor Kameos långivere finansierer NOK 2 500 000, og låntaker selv går inn med NOK 1 500 000. Låntakerens egenkapital vil dekke den resterende kjøpesummen og tilhørende finanskostnader. I tillegg er det innvilget NOK 500 000 for å rive den eksisterende boligen på tomten.
Når tomten er overtatt av låntager og klargjøringsarbeidet for grunnarbeid er påbegynt, vil Kameo foreta en ny kredittvurdering for å avgjøre om byggelån skal innvilges i prosjektet. Ny kredittvurdering vil bli tatt med hensyn til status i andre pågående prosjekter i gruppen. Eventuelt byggelån vil bli sikret med samme pant som tomtelånet, og den maksimale låneverdien (LTV) vil være opp til 75% av ferdigverdi ved prosjektets fullførelse. Hvis Kameo ikke innvilger byggelån, kan Kameo måtte vike prioritet i pantet ned til andre prioritet, men det vil aldri vikes for ett pant som tillater å låne opp mer enn 75% av ferdigstilt verdi.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved ferdigstillelse og salg av tomannsboligen, som det allerede foreligger rammetillatelse til å bygge.
Videre har selskapet subordinert all aksjonærgjeld og innført en utbyttebegrensing, som sikrer at det ikke kan utbetales utbytte til aksjonærene gjennom låneperioden via Kameo.
| Låntaker | Bjerget 33 Eiendom AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 934 557 646 |
| Lånebeløp (NOK) | 1 500 000 NOK |
| Transje | 1 (2) |
| Lånets formål | Tomtefinansiering |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av tomannsbolig |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,08% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4710 | 2 500 000 | 13% | Pant i fast eiendom, Personlig kausjon | Pågående |
| 2 | TBD | 500 000 | Kommende | ||
| Total | 3 000 000* | ||||
*Det er innvilget låneramme på NOK 3 000 000 til finansiering av tomtekjøp og riving av det eksisterende huset på eiendommen. Når prosjektet er overdratt og arbeidet startet, vil Kameo foreta en ny kredittvurdering for å vurdere muligheten for å innvilge et byggelån. Ved eventuell godkjenning av byggelånet vil begge lånene bli sikret med samme pant i eiendommen. Det totale pantet i eiendommen vil da kunne utgjøre inntil NOK 14 500 000, inkludert byggelånet.
Lånet sikres med førsteprioritets pant i prosjekttomten. Pantets størrelse vil også dekke et eventuelt byggelån, som vil bli vurdert av Kameos kredittkomite når prosjektet er igangsatt. Dette innebærer at långiverne i dette lånet vil ha samme sikkerhet som långiverne i et eventuelt fremtidig byggelån.
I tillegg stilles det personlig garanti på NOK 1 000 000 av Gisle Linberg, som eier 75% av aksjene i det låntagende selskap.
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Bjerget 33 AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Gnr. 2 bnr. 558 i Moss kommune |
| Beløp | Andre prioritet |
| Personlig kausjon | |
| Kausjonist | Gisle Lindberg |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Personlig kausjon begrenset til 1 000 000 NOK |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Bjerget 33 Eiendom AS er et prosjektselskap som eies 75% av Fiol Invest AS og 25% av Arkitank Drogseth. Fiol Invest AS er et holdingselskap med to pågående prosjekter i tillegg til Bjerget 33. Ett av prosjektene, Bjerget 7, ligger på nabotomten, der det bygges tre rekkehus, med opptil 10 enheter. Det andre er ett prosjekt på Smestad i Oslo, hvor selskapet, sammen med to andre partnere, skal bygge to villaer. Kameo er med på finansieringen av prosjektet på Smestad.
Fiol Invest AS ble etablert i 2012 av Gisle Linberg, som er prosjektleder på prosjektene og har lang erfaring i eiendomsbransjen. Selskapet har utviklet flere prosjekter i Moss-området siden oppstart.
Arkitank Drogseth, som eier 25% av Bjerget 33 Eiendom AS, er eid av Espen Drogseth, en erfaren arkitekt. Drogseth har utført alt arkitektarbeid for prosjektet og stått for søknaden om rammetillatelse.
Ledelse
Ledelsen består av to personer: Gisle Linberg som daglig leder og styreleder, og Espen Drogseth som styremedlem.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 - Fiol Invest AS
Fiol Invest AS har hatt negativt resultat de siste årene, som også har påvirket egenkapitalen i selskapet negativt. Dette er forventet å bedre seg, hvis utviklingen og salget av det pågående prosjektet i Moss, på Bjerget 7, går som planlagt i 2025.
Tidligere prosjekter via Kameo
Bjerget 33 er en tomt som ligger i et attraktivt boligområde i Moss sentrum, kun 10 minutters gange fra bykjernen. Tomten ligger på en liten høyde, som gir en flott utsikt både mot fjorden og innover i landet fra det planlagte huset. I dag står det en eldre enebolig på tomten som er i dårlig stand og derfor skal rives for å gi plass til en moderne tomannsbolig.
De nye boligene vil være på henholdsvis 174 kvm og 150 kvm, og har en planløsning som er godt tilpasset familier.
Prosjekteieren vil bidra med egenkapital til tomtekjøpet, mens resten av prosjektet, inkludert byggingen, vil bli finansiert med lån frem til naboprosjektet er ferdigstilt og solgt. Gevinsten fra salget av nabotomten vil bli brukt til å dekke deler av de gjenstående byggekostnadene for Bjerget 33.
Byggeprosess | |
| Gårds- og bruksnummer | 3103-2/558 |
| Adresse | Bjerget 33, 1530 Moss |
| BOA | 324 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Boger Bygg AS |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Salgsprosess | |
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 174 kvm + 150 kvm |
| Forhåndsolgt | Ingen |
Bjerget 33 ligger i et veletablert boligområde preget av eneboliger og rekkehus, og med gangavstand til Moss sentrum. Området tilbyr enkel tilgang til skoler, barnehager, butikker, restauranter og byliv. Området har også god kollektivforbindelse, med flere bussholderplasser innen fem minutters gange.
Område kombinerer eldre og nyere bebyggelse, noe som tilfører særpreg og sjarm.
De siste 12 månedene har omsetningshastigheten for boliger i dette området vært i gjennomsnitt 127 dager, noe som indikerer at salgstiden kan være noe lang. Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter de siste 12 måndene har i gjennomsnitt ligget under estimert pris for prosjektet, men mange av disse tomannsboligene har ett stort behov for renovering. Det er lite nybygg som har blitt solgt i område i perioden.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
For ytterligere beskrivelse av risikoene, les nøkkelinformasjonsdokumentet.