#4617 – Vestlandsbasert eiendomsutvikler søker finansiering til prosjektutvikling
13,5% årlig rente| Risikoklasse B
Selskapet ønsker å låne NOK 3 500 000 av en total låneramme på NOK 9 000 000 av Kameos långivere til å finansiere en prosjekteiendom i Ålesund. Dette er første transje i lånet. Første transje skal gå til å refinansiere utestående prosjektlån, og senere transjer skal gå til driftskapital i prosjektet. Selskapet kjøpte tomten for NOK 14 000 000 i 2011 hvor det i senere tid har blitt søkt om omregulering til bolig- og næringsformål. Prosjektet venter nå på slutthøring i kommunestyret før det vil bli søkt om rammetillatelse på tomten.
Lånet sikres med andre prioritets pant i prosjekteiendommen.
Prosjektets styrker
- Pant i eiendommen
- Løpende leieinntekter gjennom løpetid på lånet
- Tomt lokalisert i et attraktivt området
- Nærmeste nabo til Ålesund sykehus med over 2500 ansatte
- Et satsningsområde for Ålesund kommune med nytt kollektivt knutepunkt
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
| Risikoklasse | B |
|---|---|
| Lånebeløp (NOK) | 3 500 000 |
| Transjer | 1 (4) |
| Låntaker | Accrington AS |
| Lånets formål | Refinansiering av lån |
| Løpetid | Min 3 mnd - Maks 24 mnd |
| Sikkerhet | Andre prioritets pant |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 47% |
| Årlig rente | 13,5% |
| Tegningsperiode | 2024-08-15 – 2024-08-22 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Nei |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris uten detaljregulering med en verdiuttalelse fra juni 2024, estimeres til ca. 47% etter at alle lån er utbetalt. Dette gjelder kun første transje da senere transjer ikke vil bli publisert før detaljregulering er på plass.
Investeringen skjer gjennom et lån til Accrington AS, org.nr. 996 224 406. Selskapet ønsker å låne NOK 3 500 000 av en låneramme på totalt NOK 9 000 000 fra Kameos långivere.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser:
- Ingen utbetaling av utbytte i perioden (løpetiden).
- Aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo-lån og gjelder for hele dets løpetid.
- Senere transjer vil ikke publiseres før det kan dokumenteres godkjent detaljregulering på eiendommen.
| Låntaker | Accrington AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 996 224 406 |
| Lånebeløp (NOK) | NOK 3 500 000 |
| Transje | 1 (4) |
| Lånets formål | Refinansiering av lån |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av prosjekteiendom eller emisjon |
| Årlig rente | 13,5% |
| Månedlig rente | 1,125% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd - Maks 24 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4617 | 3 500 000 | 13.5% | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Pågående |
| 2 | TBD | 2 000 000* | TBD | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Kommende |
| 3 | TBD | 2 000 000* | TBD | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Kommende |
| 4 | TBD | 1 500 000* | TBD | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Kommende |
| 9 000 000 | |||||
*Tentative transjebeløp. Endringer kan forekomme.
Lånet sikres med andre prioritets pant i prosjekteiendommen med gnr. 50 bnr. 807 i Ålesund Kommune med pantebeløp på NOK 15 000 000. Banken har førsteprioritets pant i tomten med pantebeløp pålydende NOK 13 000 000, og underliggende gjeld på NOK 13 000 000. Kameo-lånet vil refinansiere et eksisterende lån som i dag har andre prioritets pant med utestående gjeld på NOK 3 000 000.
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Accrington AS |
| Långiveragent* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt** | 1508-50/807 |
| Prioritet | Andre prioritet med pantebeløp NOK 15 000 000 |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Accrington AS (org.nr. 996 224 406) ble etablert i 2010 i forbindelse med drift av privat barnehage og tilknyttet virksomhet. Over en periode kjøpte selskapet seg opp og eide på det meste åtte barnehager og en under utbygging. I 2016 ble barnehagedriften solgt sammen med 8 av de 9 enhetene. Den siste enheten, som ble kjøpt i 2011, ble beholdt for videre utvikling. Det er dette prosjektet selskapet nå søker finansiering til via Kameo.
Barnehagedriften på prosjekteiendommen ble etter hvert avviklet og tomten forsøkt omregulert. Tomten har siden avviklingen av barnehagedriften blitt utleid til andre aktører. I juli 2024 har prosjektet blitt godkjent i 2. gangs høring og venter på siste sluttbehandling i kommunestyret som vil ta plass 19. september 2024. Videre vil rammetillatelse søkes og eiendommen forsøkt solgt. Alternativt er selger åpen for å gjøre en emisjon hvis salg ikke blir aktuelt.
Accrington AS er heleid av Tambelamb AS (org.nr. 989 034 022), som igjen er direkte eid av Rolf Oscar Årseth (40%) og Synnøve Mariann Årseth (40%), samt Le Phoque AS (org.nr. 992 689 560), også eid av Rolf og Synnøve. De er begge aktive eiere og sitter i styret i selskapene.
Tambelamb AS (org.nr. 989 034 022) er holding- og morselskap for Accrington AS, samt eier 50% av Timbur AS (org.nr. 918 822 941) og 50% av Stolpehus 03 AS (org.nr. 927 731 290).
Videre fungerer Rolf som daglig leder i samtlige selskaper. Rolf har erfaring med både bolig- og næringsprosjekter fra tidligere. Han er utdannet kommunal planlegger og har tidligere utviklet og driftet barnehager i lag med sin kone, Synnøve. Synnøve er styremedlem i alle selskapene og fungerer som sparringspartner for Rolf. Hun har en Bachelor i pedagogikk og har mange års erfaring som personalleder med personalansvar fra tidligere prosjekter i barnehagesektoren. Per i dag er hun engasjert som karriereveileder i et eksternt firma.
Ledelse
Ledelsen for selskapet består av et styre på to personer, Rolf Oskar Årseth, som også er daglig leder, samt Synnøve Mariann Årseth som er styremedlem.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 - Accrington AS
Selskapet hadde en negativ egenkapital i 2023 som følge av løpende kostnader tilknyttet reguleringsprosessen av prosjektet, men at faktiske verdier er vurdert til å være høyere enn gjeld i selskapet.
Gjennom prosjektets løpetid vil selskapet ha årlige leieinntekter på ca. NOK 570 000 på eiendommen.
Accrington AS kjøpte i 2011 en tomt i Ålesund for NOK 14 000 000 hvor det i senere tid har blitt søkt om omregulering for bolig- og næringsformål. Per juli 2024 har 2. gangs høringen blitt godkjent og venter nå på slutthøring i kommunestyret, som vil ta plass 19. september 2024, før endelig omregulering. Dersom de får godkjent detaljregulering av tomten, vil det videre bli søkt om rammetillatelse. Låntaker planlegger å selge prosjekteiendommen når de har mottatt rammetillatelse på tomten.
I detaljreguleringer er det søkt om å legge til rette for en urban knutepunktutvikling med ca. 135 leiligheter, i kort avstand til et godt kollektivtilbud, attraktive møteplasser og til tjenester man trenger i hverdagen. Det planlegges for et torg omgitt av boligbebyggelse, kombinerte formål med variert næringsrelatert arealbruk, samt en barnehage og en helse-/omsorgsinstitusjon.
Låntaker har fått en verdiuttalelse på eiendommen på rundt NOK 35 000 000 dersom endelig detaljregulering ikke blir godkjent i slutthøringen i september. Med underliggende gjeld til bank på NOK 13 000 000 og til Kameo på NOK 3 500 000 tilsvarer det en LTV på 47%. Låntaker har også fått en verdivurdering på eiendommen fra august 2024 på NOK 70 000 000 med forutsetning om at omsøkt detaljregulering blir godkjent. Det tilsvarer en LTV på 31,4% etter at alle lån er utbetalt.
Første transje skal gå til å refinansiere utestående prosjektlån, og senere transjer skal gå til driftskapital i prosjektet.
Tomten ligger sjønært kun 12 minutter unna Ålesund sentrum og 24 minutter unna Ålesund lufthavn, hvor blant annet flybussen passerer. Ålesund sykehus, med omlag 2500 ansatte, er en av tomtens nærmeste naboer. Videre ligger et av Norges største kjøpesentre, AMFI Moa, kun 5 minutter unna.
Tomten ligger innenfor Ålesund kommunes satsningsområde hvor det blant annet vil bygges et kollektivt knutepunkt. Videre vil det tilrettelegges for næringsliv på prosjekteiendommen med muligheter for etablering av helserelatert tjenesteyting, kontorer, butikker og bevertning.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap eller forsinkelse. Låntakeren venter på godkjenning av detaljregulering i sluttbehandlingen, som er planlagt til 2. gangshøring 19. september 2024. Hvis detaljreguleringen blir godkjent vil det søkes rammetillatelse for tomten. Etter dette er planen å selge tomten, som skal generere inntekter til å tilbakebetale hovedstolen. Som et alternativ vurderer prosjekteieren å gjennomføre en emisjon for å realisere kapital dersom salget ikke skulle finne sted.
Prosjektet er fortsatt i en reguleringsfase. Reguleringsprosesser kan ta lenger tid enn planlagt noe som kan påvirke likviditeten i selskapet og føre til økte og uforutsette kostnader. Ved en eventuell forsinkelse vil låntakeren fortsatt være forpliktet til å betale renter på lånet, selv om inntektene fra salget uteblir. Det er også mulig at søknaden får avslag i sluttbehandlingen. Dette kan etter hvert føre til at låntakeren får problemer med å oppfylle sine økonomiske forpliktelser.
Hvis slike problemer oppstår før tomten er solgt, og låntakeren ikke klarer å skaffe ytterligere likviditet, kan det bli nødvendig å selge tomten som den er. Et salg før tomten har mottatt endelig detaljregulering og rammetillatelse kan føre til et økonomisk tap for låntakeren og ytterligere belaste likviditeten. I verste fall kan dette føre til konkurs, og kan føre til tap for investorene.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.