Bolag söker lån till refinansiering av tidigare Kameo lån

Låneinformation

Riskbetyg	D
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Sydfors Fastighets AB
Anledning till lån	Refinansiering av lån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fem bostadsrättslokaler samt personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	41%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2020-12-02 – 2020-12-09
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 41%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Sydfors Fastighets AB, 556734-8270. Företaget önskar att låna totalt SEK 3 000 000 från Kameos långivare. Ett belopp motsvarande nio månadsräntor reserveras på Kameos klientmedelskonto för de månatliga räntebetalningarna. Lånet planeras att återbetalas i samband med försäljning av bostadsrätterna som utgör säkerhet för lånet.

Låntagare	Sydfors Fastighets AB
Organisationsnummer	556734-8270
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering av tidigare lån genom Kameo
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrättslokaler
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	3 000 000	11%	Pant i bostadsrättslokaler och personlig borgen	Pågående
Totalt	3 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Sydfors Fastighets AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	(1) 4 bostadsrätter med nr. 44-0901 – 44-0904 i Bostadsrättsföreningen Spindeln 2 i Hammarbyhöjden, (769632-8009) (2) 1 bostadsrätt med nr. 0001 i Bostadsrättsföreningen Ericsgården, (717600-3429)
Prioritet	(1) 1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 000 000 (2) 1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 000 000
Borgensåtagande	Tomas Sydfors (Ägare), skall vara begränsad till hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Sydfors Fastighets AB grundades år 2007 och verksamheten består av fastighetsutveckling, förvaltning och konsultverksamhet. Konsultverksamheten bedrivs enkom av ägaren bakom bolaget, med inriktning mot fastigheter, projektledning och kontrollansvarig för byggprojekt.

Företaget har idag engagemang i två delägda projektbolag:

Stationsvägen 13 i Åre AB (34% ägarskap) - Företaget äger 100% av en utvecklingsfastighet som är under förvaltning i väntan på att ny stadsplan skall tas fram, fastigheten ligger i anslutning till Åre torg.

FF Utveckling AB (20% ägarskap) - Bolaget bygger och förvaltar förskolor åt fristående aktörer samt kommuner. Bolaget färdigställde under sommaren 2020 byggnationen av en förskola i Mälardalen med ett tjugoårigt hyresavtal med en etablerad aktör som har flyttat in i byggnaden.

Bolaget ägs till 100% av Tomas Sydfors, som har över tio års erfarenhet inom byggbranschen med inriktning främst mot projektledning och utveckling, men också uppdrag som kontrollansvarig. Tidigare projekt omfattar allt ifrån ombyggnation av vindsvåningar i Stockholms innerstad till nybyggnation av lägenheter i fjällen samt nybyggnation av flera förskolor i Mälardalen.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Hammarbyhöjden - 4 lokaler

Bolaget förvärvade under hösten 2019 en bostadsrättslokal i Hammarbyhöjden, Stockholm mot en köpeskilling om SEK 2 820 000 med eget kapital. Efter förvärvet renoverades lokalen om 214 kvm och omvandlades till fyra mindre lokaler. Renoveringen finansierades av ett byggnadskreditiv från Kameos investerare om SEK 2 600 000. Byggnationen blev färdigställd under sommaren 2020 men processen med slutbesked har dragit ut på tiden, varpå bolaget inte har kunnat sälja eller hyra ut lokalerna.

I slutet av november hölls tekniskt samråd med kommunen och bolaget förväntar att slutbesked kommer erhållas i slutet av december 2020, efter att kompletterande handlingar har skickats in till kommunen. De handlingar som behöver kompletteras för slutbesked är ett uppdaterat brandintyg, ett tillgänglighetsintyg samt ett uppdaterat KA-intyg. Låntagaren räknar med att hinna skicka in ovan nämnda dokument till kommunen under denna vecka (v.49).

Det finns en mäklarvärdering från september 2019 som uppskattar värdet på lokalerna till mellan SEK 45 000 – 55 000 per kvadratmeter. Denna värdering förutsätter dock att lokalerna kan nyttjas som ”bokaler”, det vill säga att ägaren både kan bedriva företagsverksamhet och samtidigt bo i lokalen. Bokaler är inget juridiskt begrepp utan snarare ett begrepp som utvecklats inom mäklarbranschen. För lokalen i projektet är bokaler inte något som är beviljat i bygglovet, däremot kommer tillfällig övernattning i lokalen att vara tillåten med de renoveringar som ska genomföras. I Kameos riskbedömning av projektet har värderingen endast utgått från försäljning av lokaler då bokaler inte definieras inom bygglovet. Kameo har därför inte lagt vikt på nämnda mäklarvärdering i kreditbedömningen, utan har istället baserat värdet på tidigare försäljningar och mäklarutlåtanden, vilket ger ett samlat värde om SEK 5 340 000 för de fyra lokalerna. Detta motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka SEK 25 000.

Uppsala - 1 lokal

Låntagaren förvärvade under juli 2020 en bostadsrättslokal i Uppsala om 102 kvm LOA + 102 kvm biarea mot en köpeskilling om SEK 1 350 000 med eget kapital. Efter förvärvet har bolaget ansökt om och beviljats bygglov för renovering till bostadsändamål. I november 2020 värderades lokalen till SEK 2 000 000 i befintligt skick av mäklarfirman Riksmäklaren, där det beviljade bygglovet för bostadsändamål har tagits i beaktning. Bostadsrätten ligger nu ute till försäljning och försäljningslikviden är avsedd att delåterbetala detta lån. Kameos långivare innehar pant med bästa förmånsläge i bostadsrätten.

Summering av försäljningsprocess
Antal objekt	5 stycken
Storlek	35, 35, 57, 87 och 102 kvm
Sålda	0 av 5
Anlitad mäklare	Hammarbyhöjden: HusmanHagberg Uppsala: Riksmäklaren
Planerat tillträde	Omgående efter erhållet slutbesked och försäljning
Läge	Hammarbyhöjden: D* Uppsala: B**

* Butiker (Svefa)

** Bostäder (Svefa)

Det samlade försäljningsvärdet av de fem bostadsrätterna som utgör säkerhet för lånet uppskattas till SEK 7 340 000, motsvarande SEK 23 228 per kvadratmeter. Detta ger lånet en LTV om 41%.

Bostadsrättsförening	LOA (kvm)	Pris/kvm	Uppskattat försäljningspris
BRF Spindeln 2 i Hammarbyhöjden	87	22 011 kr	1 915 000 kr
BRF Spindeln 2 i Hammarbyhöjden	57	25 000 kr	1 425 000 kr
BRF Spindeln 2 i Hammarbyhöjden	35	28 571 kr	1 000 000 kr
BRF Spindeln 2 i Hammarbyhöjden	35	28 571 kr	1 000 000 kr
BRF Ericsgården	102 (+102)	19 608 kr	2 000 000 kr
TOTAL	316	23 228 kr	7 340 000 kr

Området

Hammarbyhöjden

Hammarbyhöjden ligger cirka 10 minuter med bil söder om Stockholm City. Området har goda transportförbindelser, med flera tunnelbanestationer inom gångavstånd. I närområdet finns även idrottsarenorna Ericsson Globe och Tele2-Arena med tillhörande shoppingcenter.

Uppsala

Fastigheten är belägen i området Eriksberg/Sommarro som ligger cirka 10 minuter med bil sydväst från Uppsala Centralstation. Det finns bra busskommunikationer in till centrala Uppsala och området har stora grönområden.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor