Fastighetsbolag söker lån till projekteringsarbete inför byggstart

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Trancher	1 (3)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Fresta Terrassen
Anledning till lån	Projektering
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 22 mån
Förväntad löptid	18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och bolagsborgen
Lån i förhållande till markvärdering (LTV)*	55%
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)**	17% (65%)
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2020-05-04 – 2020-05-10
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat markvärde uppskattas till LTV ca. 55%.
**LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 17%. I parentesen är den uppskattade LTV i det fall bolaget upptar ett byggnadskreditiv från en bank. Kameos lån kommer då bli efterställt banken.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättföreningen Fresta Terrassen, 559214–5824. Tidigare lån till projektet upptogs i projektbolaget Nescap Frestaby AB eftersom bostadsrättföreningen vid det tillfället inte var bildad.

Företaget önskar att låna SEK 2 000 000 från Kameos långivare. Det totala lånebeloppet är om SEK 6 150 000 och är fördelat över tre trancher. Den sista tranchen i detta lån om SEK 2 650 000 kommer att refinansiera ett tidigare utgivet lån från Kameo (lån 3038). Alla trancher kommer att inneha samma säkerhet.

Detta lån kommer att säkerställas genom pant i fastigheten. När lånets alla trancher blivit utbetalda kommer inomläget vara SEK 14 500 000- 20 650 000. I det fall ett byggkreditiv tas från en bank kommer Kameos lån att efterställas bankens. Beräknad LTV blir då ca 65%.

Förskottsbetalda räntor för 9 månader kommer att sättas in på Kameos klientmedelskonto.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Fresta Terrassen
Organisationsnummer	769637-7998
Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Tranche	1 (3)
Anledning till lån	Projektering
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 22 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	2 000 000	11%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
2	1 500 000	11%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
3	2 650 000	11%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
Totalt	6 150 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Fresta Terrassen org.nr. 769637-7998
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Upplands Väsby Frestaby 1:491
Prioritet***	Pant i fastighet inom SEK 14 500 000 - 20 650 000
Borgensåtagande	Nescap Development AB, org.nr. 556944-7757, SEK 6 150 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** Innan den sista tranchen för detta lån har utbetalats om SEK 2 650 000 (refinansierar lån #3038) så kommer lånets inomläge att vara 17 050 000- 20 650 000. Efter att alla trancher betalats ut kommer inomläget bli 14 500 000-20 650 000. I det fall ett byggkreditiv upptas från en bank kommer Kameos säkerhet att efterställas bankens. Beräknad LTV blir då ca 65%.

Företaget

Nescap Development AB startade sin verksamhet 2016 inom nybyggnation och utveckling av bostäder med fokus i Stockholmsregionen och andra storstäder runt om i Sverige. Genom ett gott samarbete med kommuner och markägare skapar bolaget nya smarta och innovativa bostäder med design och känsla.

Såhär beskriver Nescap Development AB sin egen verksamhet: ”Bolaget levererar alltid hög kvalitet på nybyggnationer och det speglas i de leverantörer vi samarbetar med i olika projekt för att skapa den bästa produkten till marknaden.”

Kameo har sedan tidigare gett ut lån till bolaget för två projekt i Sollentuna Brf Ziva och Brf Skogslärkan. Båda projekten går enligt plan och lånen förväntas att återbetalas i samband med de sista tillträdena under Q3-Q4 2020 (Läs mer under referensprojekt).

Båda ägarna av bolaget är även med som delägare i två bolag inom Dragetgruppen som äger industrifastigheter i Bålsta.

Läs mer på https://www.nescap.se/

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade hösten 2019 fastigheten Upplands Väsby Frestaby 1:491 för en köpeskilling om SEK 16 000 000. Kameos långivare gav ett lån om 14 500 000 som tillsammans med cirka SEK 4 300 000 i eget kapital finansierade förvärvet. Därefter upptog bolaget ytterligare ett lån genom Kameo om SEK 2 550 000 som gick till förberedande markarbeten samt diverse projekteringskostnader.

Detta lån kommer gå till att finansiera projektledningskostnader, bygglovskostnad, byggingenjör och försäljningsmaterial.

Bolaget fick nyligen bygglov till att uppföra 22 radhuslägenheter om totalt 3044 kvm BOA. Lägenheterna kommer att vara fördelade över tre radhuslängor på fastigheten med åtta, elva och tre lägenheter i respektive enhet.

Radhusen kommer att byggas i trä och ha stora fönsterpartier. Varje radhus kommer ha en egen takterrass/balkong och uteplats i bra solläge och fri utsikt över park och grönska.

Splendid Entreprenad AB är kontrakterad för entreprenaden där moderbolaget Belstroj AB lämnar säkerhet för åtagandet. Byggnationen kommer finansieras genom kreditiv från bank eller annan aktör. Byggnationen beräknas att påbörjas efter sommaren i takt med att försäljningsgraden förväntas ha stigit.

Försäljningsarbetet påbörjades i april. Fyra lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal och ytterligare fem är reserverade och förväntas bli konverterade till bindande förhandsavtal inom kommande två veckor. Löpande visningar kommer att hållas och bolaget har som mål att projektet ska vara slutsålt efter sommaren.

Bolaget har erhållit en offert om föreningslån om SEK 36 528 000.

Totala intäkter för projektet är beräknade till cirka SEK 123 000 000.

I en värdering gjord av Cushman & Wakefield värderas marken till SEK 37 400 000. Notera att värderingen genomfördes i juli 2019 och värdet kan ha förändrats sedan dess.

Projektets hemsida

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Upplands Väsby Frestaby 1:491
Adress	Uppfinnargatan
Tomtareal	3071 kvm
BOA	3044 kvm
Byggår	2019–2021
Antal bostadsrätter som ska byggas	22 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Splendid Entreprenad AB
Beräknad produktionstid	12–14 mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	22 stycken
Storlek	127-140 kvm
Sålda på ritning	4 stycken
Reserverade	5 stycken
Anlitad mäklare	Johan Bulut, Bjurfors Upplands Väsby
Planerat tillträde	Q3-Q4 2021
Läge	B*

*Värderingsdata

Området

Beläget i Upplands Väsby ligger Fresta som är ett av kommunens finaste områden. Här finns närhet till natur och området är barnfamiljvänligt. 10 minuter från denna idylliska plats ligger Väsby Centrum som hyser ett stort utbud av dels butiker, banker, apotek och flertalet restauranger och caféer. Även Sportaktiviteter går att utföra genom ett stort utbud av sporthallar, inomhusbad, ishall och lekplatser som kommunen erbjuder i Vilundaparken.

Med en välfungerande kommunikation inom Upplands Väsby bör den anses vara god och Fresta ligger endast 10 minuter med buss från pendeltågsstationen. Restiden in till Stockholm City därifrån tar sedan 30 minuter. Med bil tar du dig enkelt ut på motorvägen för snabb transport till och från Stockholm. Arlanda flygplats ligger nära Upplands Väsby och du tar dig med bil dörr till dörr på cirka 15 minuter.

I området finns ett antal referensprojekt där försäljningsarbetet har gått framgångsrikt. En ortsprisanalys över sålda bostadsrätter mellan 100-180 kvm i Fresta gav ett snittpris per kvm om 30 843kr. Bolaget planerar att prissätta projektets enheter i linje med ortspriserna.

Referensprojekt

Nescap Development AB har två pågående projekt som till viss del finansierats av Kameos långivare. Förväntad återbetalning under Q3-Q4 2020.

BRF Ziva

Färdigställandet och inflyttningar av etapp 2 fortlöper utan förseningar och 4 av etappens 7 hus är nu tillträdda.

Lån 2957

BRF Skogslärkan

Inflytt av etapp 1 sker i juli 2020 och byggnationen av etapp 2 fortlöper utan problem. 3 av 7 hus i etappen är stomresta och invändig montering pågår.

Lån 3133

Lån 3134

Lån 3135

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor