Vestlandsbasert eiendomsutvikler søker finansiering til prosjektutvikling
Selskapet ønsker å låne NOK 1 500 000 av en total låneramme på NOK 9 000 000 av Kameos långivere til å finansiere en prosjekteiendom i Ålesund. Dette er fjerde og siste transje i lånet og skal gå til driftskapital i prosjektet. Selskapet kjøpte tomten for NOK 14 000 000 i 2011. Senere har det blitt søkt om og innvilget, omregulering til bolig- og næringsformål.
Lånet sikres med tredje prioritets pant i prosjekteiendommen.
Lenker til tidligere transjer
Prosjektets styrker
- Pant i eiendommen
- Løpende leieinntekter gjennom løpetid på lånet
- Tomt lokalisert i et attraktivt området
- Nærmeste nabo til Ålesund sykehus med over 2500 ansatte
- Et satningsrområde for Ålesund kommune med nytt kollektivt knytepunkt
Låneinformasjon og investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Accrington AS, org.nr. 996 224 406. Selskapet ønsker å låne NOK 1 500 000 av en låneramme på totalt NOK 9 000 000 fra Kameos långivere.
Pantet vil rangere bak pant som allerede er etablert til fordel for Intrum Capital som sikkerhetsagent for investorene i transjen som er utbetalt under lånerammen før 1. september 2024.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser:
1. Ingen utbetaling av utbytte i perioden (løpetiden).
2. Aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo-lån og gjelder for hele dets løpetid.
| Låntaker | Accrington AS |
| Organisasjonsnummer | 996 224 406 |
| Lånebeløp (NOK) | 1 500 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 12% |
| Månedlig rente | 1% |
| Lånets formål | Driftslån |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av prosjekteiendom eller emisjon |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 19 mnd |
| Transje | 4/4 |
| Sikkerhet | Pant i fast eiendom |
| LTV | 31.4%* |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris etter en verdivurdering fra august 2024, estimeres til ca 31,4 etter at alle lån er utbetalt
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4617 | 3 500 000 | 13.5% | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Avsluttet |
| 2 | 4649 | 2 000 000 | 12% | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Avsluttet |
| 3 | 4668 | 2 000 000 | 12% | Andre prioritetspant i prosjekteiendom | Avsluttet |
| 4 | 4726 | 1 500 000 | 12% | Tredje prioritetspant i prosjekteiendom | Pågående |
| 9 000 000 | |||||
Lånet sikres med tredje prioritets pant i prosjekteiendommen med gnr. 50 bnr. 807 i Ålesund Kommune med pantebeløp på NOK 15 000 000. Banken har førsteprioritets pant i tomten med pantebeløp pålydende NOK 13 000 000, og underliggende gjeld på NOK 13 000 000.
Pantet etableres i navnet til Sikkerhetsagenten, på prioritet bak pant som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer på totalt ca. NOK 3 500 000 (se tekst under «_Investeringsvilkår_».)
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Accrington AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | 1508-50/807 |
| Prioritet | Tredje prioritet med pantebeløp NOK 15 000 000 |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Accrington AS (org.nr. 996 224 406) ble etablert i 2010 i forbindelse med drift av privat barnehage og tilknyttet virksomhet. Over en periode kjøpte selskapet seg opp og eide på det meste åtte barnehager og en under utbygging. I 2016 ble barnehagedriften solgt sammen med 8 av de 9 enhetene. Den siste enheten, som ble kjøpt i 2011, ble beholdt for videre utvikling. Det er dette prosjektet selskapet nå søker finansiering til via Kameo.
Barnehagedriften på prosjekteiendommen ble etter hvert avviklet og tomten forsøkt omregulert. Tomten har siden avviklingen av barnehagedriften blitt utleid til andre aktører. I september 2024 ble prosjektets sluttbehandling godkjent av kommunestyret. Videre vil rammetillatelse søkes og eiendommen forsøkt solgt. Alternativt er selger åpen for å gjøre en emisjon hvis salg ikke blir aktuelt.
Accrington AS er heleid av Tambelamb AS (org.nr. 989 034 022), som igjen er direkte eid av Rolf Oscar Årseth (40%) og Synnøve Mariann Årseth (40%), samt Le Phoque AS (org.nr. 992 689 560), også eid av Rolf og Synnøve. De er begge aktive eiere og sitter i styret i selskapene.
Tambelamb AS (org.nr. 989 034 022) er holding- og morselskap for Accrington AS, samt eier 50% av Timbur AS (org.nr. 918 822 941) og 50% av Stolpehus 03 AS (org.nr. 927 731 290).
Videre fungerer Rolf som daglig leder i samtlige selskaper. Rolf har erfaring med både bolig- og næringsprosjekter fra tidligere. Han er utdannet kommunal planlegger og har tidligere utviklet og driftet barnehager i lag med sin kone, Synnøve. Synnøve er styremedlem i alle selskapene og fungerer som sparringspartner for Rolf. Hun har en Bachelor i pedagogikk og har mange års erfaring som personalleder med personalansvar fra tidligere prosjekter i barnehagesektoren. Per i dag er hun engasjert som karriereveileder i et eksternt firma.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 – Accrington AS
YTD balanse og regnskap 2024 – Accrington AS
Selskapet hadde en negativ egenkapital i 2023 som følge av løpende kostnader tilknyttet reguleringsprosessen av prosjektet, men at faktiske verdier er vurdert til å være høyere enn gjeld i selskapet.
Gjennom prosjektets løpetid vil selskapet ha årlige leieinntekter på ca. NOK 570 000 på eiendommen.
Accrington AS kjøpte i 2011 en tomt i Ålesund for NOK 14 000 000 hvor det i senere tid har blitt søkt om omregulering for bolig- og næringsformål. Per september 2024 ble prosjektets sluttbehandling godkjent og tomten er vedtatt omregulert av kommunestyret. Etter sluttbehandlingen var det tre ukers klagefrist på tiltaket. I januar 2025 ble de to klageanførslene som var fremmet avvist, og saken går dermed inn i siste fase hos Statsforvalter for endelig stadfestelse.
I forbindelse med omreguleringen, ønsker låntaker ytterligere transjer som skal gå til driftskapital til selskapet. Det vurderes å bli søkt om rammetillatelse før låntaker planlegger å selge prosjekteiendommen.
I detaljreguleringer ble det søkt om å legge til rette for en urban knutepunktutvikling med ca. 135 leiligheter, i kort avstand til et godt kollektivtilbud, attraktive møteplasser og til tjenester man trenger i hverdagen. Det planlegges for et torg omgitt av boligbebyggelse, kombinerte formål med variert næringsrelatert arealbruk, samt en barnehage og en helse-/omsorgsinstitusjon.
Låntaker fikk i august 2024 en verdivurdering på eiendommen på NOK 70 000 000 med forbehold om godkjent detaljregulering. Med underliggende gjeld til bank på NOK 13 000 000 tilsvarer det en LTV på 31,4% etter at alle lån er utbetalt.
Se tidligere lån her:
Tomten ligger sjønært kun 12 minutter unna Ålesund sentrum og 24 minutter unna Ålesund lufthavn, hvor blant annet flybussen passerer. Ålesund sykehus, med omlag 2500 ansatte, er en av tomtens nærmeste naboer. Videre ligger et av Norges største kjøpesentre, AMFI Moa, kun 5 minutter unna.
Tomten ligger innenfor Ålesund kommunes satningsområde hvor det blant annet vil bygges et kollektivt knytepunkt. Videre vil det tilrettelegges for næringsliv på prosjekteiendommen med muligheter for etablering av helserelatert tjenesteyting, kontorer, butikker og bevertning.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Se mer informasjon om prosjektets risikoer i nøkkelinformasjonsdokumentet.