Oslo-basert eiendomsselskap søker byggelån
Selskapet ønsker å låne NOK 1 700 000 av totalt NOK 22 000 000 for å finansiere oppføring av to eneboliger på Ullern i Oslo. Dette er syvende transje i byggelånet og Kameos långivere har tidligere også finansiert et tomtelån tilsvarende NOK 5 500 000 til kjøpet av utviklingstomten og prosjektering. Tomtene var tidligere en del av en eiendom som ble seksjonert til tre i april 2023. Den gjenværende tomten har en eksisterende enebolig som ikke fulgte med handelen. Lånet sikres med andre prioritets pant på begge eiendommene og morselskapsgaranti.
Lenker til tidligere transjer:
4481 4606 4530 4644 4569 4671 4692 4656
Prosjektets styrker:
- Utviklere med flere referanseprosjekter
- Pant i begge utviklingstomtene
- Tomtene ligger sentralt til på Ullern i Oslo
- Tette hus
Låneinformasjon og investeringsvilkår
| Låntaker | BFM 8 AS |
| Organisasjonsnummer | 932 436 825 |
| Lånebeløp (NOK) | 1 700 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1.08% |
| Lånets formål | Byggelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 15 mnd |
| Transje | 7 (TBD) |
| Sikkerhet | Pant i fast eiendom og morselskapsgaranti |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 73% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av enhetene |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rett til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 73% etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825. Låntaker er et SPV som eies av Signatur Gruppen AS, org. nr. 914 173 590. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 22 000 000 fra Kameos långivere for utvikling av to eneboliger på utviklingstomter på Ullern i Oslo. Dette er syvende transje i byggelånet. Kameos långivere har også tidligere finansiert NOK 5 500 000 til tomtekjøpet, i tillegg til NOK 14 489 000 til byggelånet.
Lånet sikres med tredje prioritets pant i begge tomtene, med pantebeløp pålydende NOK 26 192 700. Pantet vil derfor rangere bak pant som allerede er etablert for Intrum Capital AS som Sikkerhetsagent for investorene i de tidligere transjene som er utbetalt under lånerammen før 1.september 2024.
Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1. september. Oppsplittingen av transjer før og etter 1. september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent for investorene, og inndrivelsesmodell.
For å sikre gjennomføring av prosjektet, ble det stilt krav om å legge inn egenkapital nærmere ferdigstillelse av prosjektet. Dette kan være gjennom frie midler i konsernet, salg av eiendom eller ved lånefinansiering tilsvarende egenkapitalbehov. Låntaker bekrefter at de nå har hentet inn NOK 1 500 000 til prosjektet.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte og aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved salg og overlevering av ferdigstilte enheter. Enhetene er ikke forhåndsolgt.
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4569 | 1 398 000 | 14% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 2 | 4604 | 1 200 000 | 14% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 3 | 4644 | 2 700 000 | 14% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 4 | 4656 | 3 800 000 | 14% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 5 | 4671 | 4 399 500 | 14% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 6 | 4692 | 991 500 | 14% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 7 | 4728 | 1 700 000 | 13% | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Pågående |
| 8 | TBD | TBD | TBD | Pant i eiendom, Morselskapsgaranti | Kommende |
| 22 000 000 | |||||
Lånet sikres med pant i begge tomtene med gnr. 28, bnr. 78 og snr. 1 og 3 i Oslo kommune, pantebeløpet tilsvarer NOK 26 192 700. Det er ett tinglyst pant på eiendommene per i dag, der dette pantebeløpet utgjør NOK 8 100 000, og er tilknyttet tidligere tomtelån fra Kameos långivere. Pantet etableres til Långiveragenten, på prioritet bak pant for innvilget byggelån som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer (totalt NOK 2 508 000). Se mer informasjon under Investeringsvilkår.
I forbindelse med kjøp av eiendommen, så har også oppgjørsmegler en pant svarende til NOK 50 000 000. Kameos långivere kommer før oppgjørsmegler i prioriteringsrekkefølge.
Lånet vil også bli sikret med morsselskapsgaranti fra Signatur Gruppen AS, 100% eier av BFM 8 AS. Morsselskapsgarantien tilsvarer NOK 26 192 700.
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | BFM 8 AS med organisasjonsnummer: 932 436 825 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 i Oslo kommune Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 i Oslo kommune |
| Prioritet | 3. prioritet med pantebeløp tilsvarende NOK 26 192 700 |
| Øvrig informasjon | Pantet vil rangere bak pant som allerede er etablert til fordel for Intrum Capital som sikkerhetsagent for investorene i de transjene som er utbetalt under lånerammen før 1. september 2024. |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Signatur Gruppen AS, med organisasjonsnummer 914 173 590 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Begrenset til 26 192 700 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Signatur Gruppen AS Juridisk form: Aksjeselskap Kontaktopplysninger: Skovveien 11, 0257 Oslo, Norge |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden. På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.
Ledelse
Ledelsen består av en styrelse på én person: Styrets leder og daglig leder Dag Stian Bakken.
Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master– og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.
Dag Stian Bakken og Signatur Gruppen AS har tidligere vært involvert i konkurser gjennom selskapet TeamBo AS, org.nr. 914 243 599 hvor dette også resulterte i konkurs av dets datterselskaper: BoTeam AS, org.nr. 919 945 893, og Torjusbakken 11 AS, org.nr. 915 792 022. Konkursen dreide seg om en tvist tilknyttet kjøp av en eiendom i Oslo, forliket resulterte i at Signatur Bolig AS fikk medhold. Den langstrekkelige prosessen medførte betydelige kostnader hvor selskapet derfor meldte oppbud. Låntaker opplyser at konkursen ikke har hatt, eller vil ha innvirkning på Signatur Gruppen AS.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 - Signatur Gruppen AS
BFM 8 AS ble stiftet i 2023, og er et SPV eid 100% av Signatur Gruppen AS. Selskapets eneste formål er å utvikle eneboligene til dette prosjektet, og har derfor lite operativ og økonomisk aktivitet utover dette.
Signatur Gruppen AS hadde et negativt resultat i 2023 i likhet med 2022, som resultat av høye finanskostnader. I 2023 har egenkapital til morselskapet redusert til NOK 4 496 906, som skyldes nedskriving av egenkapitalen i Signatur Bolig Prosjekt AS. Årsaken til nedskrivingen er ett lavere resultat enn ventet i prosjektselskapet Signatur Bolig V AS som i hovedsak skyldes lavere salgsinntekter på de siste to objektene i prosjektet grunnet lavere aktivitet i boligmarkedet.
Selskapet har kjøpt og overtatt de to tomtene: Bekkefaret 8D og 8F på Ullern i Oslo for NOK 5 000 000 i februar 2024. De fullfinansierte kjøpet gjennom kapital av Kameo (lån 4481) for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom.
Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen. Oslo kommune har gitt en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av to eneboliger. Grunnentreprenører for prosjektet er Nordbø Maskin AS, org.nr. 912 628 930, mens totalentreprenør er Kapi AS, org. nr. 916 346 794. Totalentreprisen med Kapi AS følger Norsk standard og gjelder en NS 8407 Alminnelige kontraktbestemmelser for totalentrepriser.
Prosjektstatus
Tidligere transjer i prosjektet har gått til sålestøp for begge eneboligene og videre utgraving på eiendommen. Vann og avløpsledninger er trukket frem til påkoblingspunkt og rørlegger la ned bunnledninger og rør for vannbåren varme i kjellerplan på begge hus. Videre ble betongarbeid for enhetene ferdigstilt i slutten av august 2024. Elementene for begge to hus ble levert og montert i løpet av høsten, og begge to husene var tette før jul. Denne transjen dekker byggherrekostnader og finanskostnader, i tillegg til arbeider utført av totalentreprenrør: arbeid frem til lukking av innvendige vegger og klargjøring for tekniske fag og maler.
Dersom låntaker fortsetter å opprettholde fremdriftsplanen forventes det at enhetene vil bli ferdigstilt våren 2025.
Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve.
En megler har uttalt en verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker budsjetterte en salgspris på omkring 18 750 000 NOK for begge enheter. Total budsjettert lånefinansiering for prosjektet utgjør en 73% belåningsgrad (LTV), basert på nevnt salgsverdi.
Salgsannonse for enebolig er lanser på Finn.no med en prisantydning på NOK 18 900 000. Du kan se salgsannonsen her.
Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert salgsverdi ved ferdigstillelse. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | Gnr. 28 bnr.78 snr.1 Gnr. 28 bnr.78 snr.3 |
| Adresse | Bekkefaret 8D & 8F, 0280 Oslo |
| BRA | 404 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Salgsprosess
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 202 BRA |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Ansvarlig megler | Sem & Johnsen |
| Planlagt innflytting | Q3-Q4 2025 |
Kameos långivere får andre prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.
Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023. Eksisterende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet. Låntaker har budsjettert en salgspris på NOK 18 750 000 per enhet.
Til sammenligning er det blitt registrert 21 transaksjoner av eneboliger i nærområdet i første halvdel av 2024, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten på det tidspunktet var på 96 dager. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet NOK 17 640 000 til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større og nyrenoverte/nybygde eneboligene, i intervallet 190 – 260 BRA kvadratmeter, hatt en høyere gjennomsnittlig salgspris på omkring NOK 19 700 000. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 20 dager de siste 3 månedene, dog med en oppjustering av pris/BRA (Eiendomsverdi.no, 2024).
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap eller forsinkelse. Budsjetterte kostnader er basert på signerte fastpris-kontrakter for grunn- og totalentreprenør, indeksjustert ved kontraktstart. Dersom totalentreprenøren for prosjektet går konkurs, kan prosjekteier bli tvunget til å inngå nye kontrakter til høyere pris. Forsinkelser kan også oppstå pga. ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering til å dekke slike mulige kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren selv å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet.
Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Selv om Kameo sammenlikner prosjekteierens beregninger mot markedsverdi av sammenliknbar eiendom, er det også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet til den prisen og den tiden som er forventet. Det vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene. Dette kan skje hvis det er forhold ved eiendommen som det ikke er tatt hensyn til ved verdsettelsen, som f.eks. forurensning, arkeologiske funn, mer krevende grunnforhold enn antatt eller politiske beslutninger. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot fullstendig eller delvis utvikling eller betydelige økonomiske kostnader. Eiendommen kan også bli påvirket av hendelser som skred, flom og andre naturhendelser som påvirker muligheten til å utvikle eiendommen.
Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve.
For å komme i mål med prosjektet basert på det budsjettet og de forutsetninger som er kjente, må låntaker tilføre prosjektet en tilfredsstillende egenkapital utover den finansieringen som Kameo har tilbudt å formidle. Låntaker har hentet inn et eksternt innlån på NOK 1 500 000 som sikres med pant i eiendommen bak Kameo sine investorer. Beløpet på NOK 1 500 000 dekker deler av fakturaen som forfaller med denne transje.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.