Oslo-basert eiendomsselskap søker byggelån

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

Lånet sikres med pant i begge tomtene med gnr. 28, bnr. 78 og snr. 1 og 3 i Oslo kommune, pantebeløpet tilsvarer NOK 26 192 700. Det er ett tinglyst pant på eiendommene per i dag, der dette pantebeløpet utgjør NOK 8 100 000, og er tilknyttet tidligere tomtelån fra Kameos långivere. Pantet etableres til Långiveragenten, på prioritet bak pant for innvilget byggelån som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer (totalt NOK 2 508 000). Se mer informasjon under Investeringsvilkår.

I forbindelse med kjøp av eiendommen, så har også oppgjørsmegler en pant svarende til NOK 50 000 000. Kameos långivere kommer før oppgjørsmegler i prioriteringsrekkefølge.

Lånet vil også bli sikret med morsselskapsgaranti fra Signatur Gruppen AS, 100% eier av BFM 8 AS. Morsselskapsgarantien tilsvarer NOK 26 192 700.

*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere. 
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden.

På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.

Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master– og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.

Dag Stian Bakken og Signatur Gruppen AS har tidligere vært involvert i konkurser gjennom selskapet TeamBo AS, org.nr. 914 243 599 hvor dette også resulterte i konkurs av dets datterselskaper: BoTeam AS, org.nr. 919 945 893, og Torjusbakken 11 AS, org.nr. 915 792 022. Konkursen dreide seg om en tvist tilknyttet kjøp av en eiendom i Oslo, forliket resulterte i at Signatur Bolig AS fikk medhold. Den langstrekkelige prosessen medførte betydelige kostnader hvor selskapet derfor meldte oppbud. Låntaker opplyser at konkursen ikke har hatt, eller vil ha innvirkning på Signatur Gruppen AS.

Organisasjonsstruktur

Finansiell informasjon og vedlegg

Årsregnskap 2023 - Signatur Gruppen AS

BFM 8 AS ble stiftet i 2023, og er et SPV eid 100% av Signatur Gruppen AS. Selskapets eneste formål er å utvikle eneboligene til dette prosjektet, og har derfor lite operativ og økonomisk aktivitet utover dette.

Signatur Gruppen AS hadde et negativt resultat i 2023 i likhet med 2022, som resultat av høye finanskostnader. I 2023 har egenkapital til morselskapet redusert til NOK 4 496 906, som skyldes nedskriving av egenkapitalen i Signatur Bolig Prosjekt AS. Årsaken til nedskrivingen er ett lavere resultat enn ventet i prosjektselskapet Signatur Bolig V AS som i
hovedsak skyldes lavere salgsinntekter på de siste to objektene i prosjektet grunnet lavere aktivitet i boligmarkedet.

Selskapet har kjøpt og overtatt de to tomtene: Bekkefaret 8D og 8F på Ullern i Oslo for NOK 5 000 000 i februar 2024. De fullfinansierte kjøpet gjennom kapital av Kameo (lån 4481) for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom. Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen.

 Oslo kommune har gitt en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av to eneboliger. Grunnentreprenører for prosjektet er Nordbø Maskin AS, org.nr. 912 628 930, mens totalentreprenør er Kapi AS, org. nr. 916 346 794. Totalentreprisen med Kapi AS følger Norsk standard og gjelder en NS 8407 Alminnelige kontraktbestemmelser for totalentrepriser.

Prosjektstatus

Tidligere transjer i prosjektet har gått til sålestøp for begge eneboligene og videre utgraving på eiendommen. Vann og avløpsledninger er trukket frem til påkoblingspunkt og rørlegger la ned bunnledninger og rør for vannbåren varme i kjellerplan på begge hus. Videre ble betongarbeid for enhetene ferdigstilt i slutten av august 2024. Elementene for begge to hus ble levert og montert i løpet av høsten, og begge to husene var tette før jul. Denne transjen dekker byggherrekostnader og finanskostnader, i tillegg til arbeider utført av totalentreprenrør: arbeid frem til lukking av innvendige vegger og klargjøring for tekniske fag og maler. 

Dersom låntaker fortsetter å opprettholde fremdriftsplanen forventes det at enhetene vil bli ferdigstilt våren 2025.

Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve. 

En megler har uttalt en verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker budsjetterte en salgspris på omkring 18 750 000 NOK for begge enheter. Total budsjettert lånefinansiering for prosjektet utgjør en 73% belåningsgrad (LTV), basert på nevnt salgsverdi. Salgsannonse for enebolig er lanser på Finn.no med en prisantydning på NOK 18 900 000. Du kan se salgsannonsen her.

Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert salgsverdi ved ferdigstillelse. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.

Byggeprosess

Salgsprosess

Kameo var på prosjektbesøk i oktober 2024, og du kan se bildene fra prosjektbesøket som viser monterte elementer på begge hus nedenfor:

Kameos långivere får andre prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.

Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023. Eksisterende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet. Låntaker har budsjettert en salgspris på NOK 18 750 000 per enhet. 

Til sammenligning er det blitt registrert 21 transaksjoner av eneboliger i nærområdet i første halvdel av 2024, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten på det tidspunktet var på 96 dager. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet NOK 17 640 000 til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større og nyrenoverte/nybygde eneboligene, i intervallet 190 – 260 BRA kvadratmeter, hatt en høyere gjennomsnittlig salgspris på omkring NOK 19 700 000. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 20 dager de siste 3 månedene, dog med en oppjustering av pris/BRA (Eiendomsverdi.no, 2024).