Eiendomsselskap søker byggelån
Forhåndstegning åpner 28.05.2025 kl. 09.00 og stenger 29.05.2025 kl. 09.00.
Selskapet ønsker å låne NOK 1 150 000 av totalt NOK 22 000 000 for å finansiere oppføring av to eneboliger på Ullern i Oslo. Dette er ellevte transje i byggelånet og Kameos långivere har tidligere også finansiert et tomtelån tilsvarende NOK 5 500 000 til kjøpet av utviklingstomten og prosjektering.
Tomtene var tidligere en del av en eiendom som ble seksjonert til tre i april 2023. Den gjenværende tomten har en eksisterende enebolig som ikke fulgte med handelen.
Lånet sikres med pant i begge eiendommene og morselskapsgaranti.
Prosjektets styrker
- Utviklere med flere referanseprosjekter
- Pant i begge eiendommene på Ullern i Oslo
- Prosjektet er ferdigstilt og kun salg gjenstår
Lenker til tidligere transjer:
Låneinformasjon og investeringsvilkår
| Låntaker | BFM 8 AS |
| Organisasjonsnummer | 932 436 825 |
| Lånebeløp (NOK) | 1 150 000 |
| Risikoklasse | B |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1.08% |
| Lånets formål | Byggelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 11 mnd |
| Transje | 11 |
| Sikkerhet | Pant i eiendom og morselskapsgaranti |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 73% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av enhetene |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rett til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 73% etter at alle lån er utbetalt. Beregningen er basert på låntaker sin budsjetterte salgspris. Enhetene er ikke solgt enda, og faktisk salgspris kan derfor avvike.
Investeringen skjer gjennom et lån til BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825. Låntaker er et SPV som eies av Signatur Gruppen AS, org. nr. 914 173 590. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 22 000 000 fra Kameos långivere for utvikling av to eneboliger på utviklingstomter på Ullern i Oslo. Dette er tiende transje i byggelånet. Kameos långivere har også tidligere finansiert NOK 5 500 000 til tomtekjøpet, i tillegg til NOK 18 647 000 til byggelånet.
Lånet sikres med tredje prioritets pant i begge tomtene, med pantebeløp pålydende NOK 26 192 700. Pantet vil derfor rangere bak pant som allerede er etablert for Intrum Capital AS som Sikkerhetsagent for investorene i de tidligere transjene som er utbetalt under lånerammen før 1.september 2024.
Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1. september. Oppsplittingen av transjer før og etter 1. september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent for investorene, og inndrivelsesmodell.
For å sikre gjennomføring av prosjektet, ble det stilt krav om å legge inn egenkapital nærmere ferdigstillelse av prosjektet. Låntaker bekrefter at de nå har hentet inn NOK 1 500 000 til prosjektet fra en ekstern investor. Kapitalen subordineres Kameo-lånet.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte og aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved salg og overlevering av ferdigstilte enheter. Enhetene er ikke forhåndsolgt.
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4569 | 1 398 000 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 2 | 4606 | 1 200 000 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 3 | 4644 | 2 700 000 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 4 | 4656 | 3 800 000 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 5 | 4671 | 4 399 500 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 6 | 4692 | 991 500 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 7 | 4728 | 1 683 000 | 14% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 8 | 4750 | 675 000 | 13% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 9 | 4756 | 1 800 000 | 13% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 10 | 4809 | 1 000 000 | 13% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Avsluttet |
| 11 | 4826 | 1 150 000 | 13% | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Pågående |
| 12 | TBD | 1 203 000 | TBD | Pant i eiendom Morselskapsgaranti | Kommende |
| Totalt | 22 000 000 |
Pantet etableres til Långiveragenten, på tredje prioritet bak pant for tomtelån og innvilget byggelån som tidligere er etablert i navnet til Intrum Capital AS som sikkerhet for foregående transjer (totalt lånebeløp på NOK 2 508 000). Pantet vil derfor rangere bak pant som allerede er etablert for Intrum Capital AS som Sikkerhetsagent for investorene i de tidligere transjene som er utbetalt under lånerammen før 1.september 2024.
Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1. september. Oppsplittingen av transjer før og etter 1. september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent for investorene, og inndrivelsesmodell.
Det er også tinglyst en ny pant på eiendommen på NOK 3 375 000 den 10.03.2025. Dette pantet er tinglyst som en tilleggssikkerhet for et pågående byggeprosjekt på Nesøya i Asker.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte og aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved salg og overlevering av ferdigstilte enheter. Enhetene er ikke forhåndsolgt.
| Pant i eiendom | |
| Pantsetter | BFM 8 AS med organisasjonsnummer: 932 436 825 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Pant i fast eiendom: Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 i Oslo kommune. |
| Beløp | NOK 26 192 700 |
| Prioritet | 3. prioritet |
| Øvrig informasjon | Pantet vil rangere bak pant som allerede er etablert til fordel for Intrum Capital som sikkerhetsagent for investorene i de transjene som er utbetalt under lånerammen før 1. september 2024. |
| Pant i eiendom | |
| Pantsetter | BFM 8 AS med organisasjonsnummer: 932 436 825 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Pant i fast eiendom: Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 i Oslo kommune. |
| Beløp | NOK 26 192 700 |
| Prioritet | 3. prioritet |
| Øvrig informasjon | Pantet vil rangere bak pant som allerede er etablert til fordel for Intrum Capital som sikkerhetsagent for investorene i de transjene som er utbetalt under lånerammen før 1. september 2024. |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Signatur Gruppen AS, med organisasjonsnummer 914 173 590 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Begrenset til NOK 26 192 700 |
| Øvrig informasjon | Navn: Signatur Gruppen AS Juridisk form: Aksjeselskap |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden. På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.
Ledelse
Ledelsen består av et styre på én personer: Dag Stian Bakken.
Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master– og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.
Dag Stian Bakken og Signatur Gruppen AS har tidligere vært involvert i konkurs gjennom selskapet TeamBo AS, org.nr. 914 243 599 hvor dette også resulterte i konkurs av dets datterselskaper: BoTeam AS, org.nr. 919 945 893, og Torjusbakken 11 AS, org.nr. 915 792 022. Konkursen dreide seg om en tvist tilknyttet kjøp av en eiendom i Oslo, forliket resulterte i at Signatur Bolig AS fikk medhold. Den langstrekkelige prosessen medførte betydelige kostnader hvor selskapet derfor meldte oppbud. Låntaker opplyser at konkursen ikke har hatt, eller vil ha innvirkning på Signatur Gruppen AS.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 - Signatur Gruppen AS
BFM 8 AS ble stiftet i 2023, og er et SPV eid 100% av Signatur Gruppen AS. Selskapets eneste formål er å utvikle eneboligene til dette prosjektet, og har derfor lite operativ og økonomisk aktivitet utover dette.
Signatur Gruppen AS hadde et negativt resultat i 2023 i likhet med 2022, som resultat av høye finanskostnader. I 2023 har egenkapital til morselskapet redusert til NOK 4 496 906, som skyldes nedskriving av egenkapitalen i Signatur Bolig Prosjekt AS. Årsaken til nedskrivingen er ett lavere resultat enn ventet i prosjektselskapet Signatur Bolig V AS som i hovedsak skyldes lavere salgsinntekter på de siste to objektene i prosjektet grunnet lavere aktivitet i boligmarkedet.
Selskapet har kjøpt og overtatt de to tomtene: Bekkefaret 8D og 8F på Ullern i Oslo for NOK 5 000 000 i februar 2024. De fullfinansierte kjøpet gjennom kapital av Kameo (lån 4481) for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom.
Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen. Oslo kommune har gitt en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av to eneboliger. Grunnentreprenører for prosjektet er Nordbø Maskin AS, org.nr. 912 628 930, mens totalentreprenør er Kapi AS, org. nr. 916 346 794. Totalentreprisen med Kapi AS følger Norsk standard og gjelder en NS 8407 Alminnelige kontraktbestemmelser for totalentrepriser.
Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve.
Prosjektstatus
Enhetene er endelig ferdigstilt og låntaker hadde kontraktsslutt med totalentreprenøren i mai. Noe utenomhus arbeider som gjenstår. Denne transjen går til sluttfaktura til entreprenøren.
Kameo var senest på prosjektbesøk i april 2025 og fikk se enhetene nærme seg ferdigstillelse. Kameo har også mottatt hyppige oppdateringer fra låntaker gjennom byggeprosessen.
Søknad om ferdigattest for tiltaket er sendt til kommunen. Kommunen har etterspurt ytterligere informasjon fra tiltakshaver før de kan behandle søknaden. Det gjelder sluttdokumentasjon av Vann- og avløpsetaten og redegjørelse for status på endringssøknad for felling av tre. Treet er ikke felt i forbindelse med tiltaket.
Salgspris
En megler har tidligere uttalt en verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker budsjetterte en salgspris på omkring 18 750 000 NOK for begge enhetene. Basert på lånefinansiering mot låntakers budsjetterte salgspris er belåningsgraden (LTV) 73%. Salgsannonsen for den ene eneboligen er lansert på Finn.no, og ved lansering av ferdigstilt enhet er prisen justert til NOK 16 900 000. Forutsatt at begge to enhetene selger til denne prisen, blir LTV 81%. Du kan se salgsannonsen her.
Byggeprosess
| Gårds- og bruksnummer | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 |
| Adresse | Bekkefaret 8D & 8F, 0280 Oslo |
| BRA-i | 388 kvm (194 per enhet) |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, Kapi AS |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Salgsprosess
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 202 BRA-i per enhet |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Planlagt innflytting | Q3 2025 |
Kameos långivere får andre prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.
Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023. Eksisterende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet. Låntaker har budsjettert en salgspris på NOK 18 750 000 per enhet.
Til sammenligning er det blitt registrert 21 transaksjoner av eneboliger i nærområdet i første halvdel av 2024, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten på det tidspunktet var på 96 dager. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet NOK 17 640 000 til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større og nyrenoverte/nybygde eneboligene, i intervallet 190 – 260 BRA kvadratmeter, hatt en høyere gjennomsnittlig salgspris på omkring NOK 19 700 000. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 20 dager de siste 3 månedene, dog med en oppjustering av pris/BRA (Eiendomsverdi.no, 2024).
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap eller forsinkelse. Budsjetterte kostnader er basert på signerte fastpris-kontrakter for grunn- og totalentreprenør, indeksjustert ved kontraktstart. Forsinkelser i prosjektet kan også oppstå pga. ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren.
Prosjektet nærmer seg ferdigstilt, men det kan fremdeles komme forsinkelser i prosjektet, for eksempel tregt salg av enhetene eller treg behandling av brukstillatelse/ferdigattest. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering til å dekke slike mulige kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren selv å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet til enn lavere verdi. Da må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet til den prisen og den tiden som er forventet nå, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Låntaker har tidligere opplyst at det står ett tre på eiendommen som har en annen plassering enn inntegnet på kartet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Av den grunn søkte låntaker om å felle treet. I etterkant har de besluttet å gjøre beskjæringer av treet for å tilpasse seg tiltaket og sikre fremdrift for begge husene. Beskjæringen er ikke søknadspliktig siden den ikke har påvirket levetiden på treet, og treet kan følgelig bevares. Låntaker hentet inn en arborist for å utføre beskjæringen og dokumentere at treet fremdeles vil overleve. Grunn- og betongarbeider er ferdig, og elementene for begge to hus er montert. Husene nærmere seg tette bygg.
Selv om Kameo sammenligner prosjekteierens beregninger mot markedsverdi av sammenlignbar eiendom, kan faktisk verdi av eiendommen bli lavere dersom eiendommen ikke kan bebygges som planlagt. Dette kan skje hvis det er forhold ved eiendommen som det ikke er tatt hensyn til ved verdsettelsen, som f.eks. forurensning, arkeologiske funn, mer krevende grunnforhold enn antatt eller politiske beslutninger. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot fullstendig eller delvis utvikling eller betydelige økonomiske kostnader. Eiendommen kan også bli påvirket av hendelser som skred, flom og andre naturhendelser som påvirker muligheten til å utvikle eiendommen.
For å komme i mål med prosjektet basert på det budsjettet og de forutsetninger som er kjente, må låntaker tilføre prosjektet en tilfredsstillende egenkapital utover den finansieringen som Kameo har tilbudt å formidle. Låntaker har hente inn et eksternt innlån på NOK 1 500 000 som sikres med pant i eiendommen bak Kameo sine investorer. Beløpet har dekket deler av faktura til entreprenør.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.